2018年上半年，市場調(diào)控政策層面可謂是熱鬧紛呈，決策層重申“房住不炒”的定位，各線城市調(diào)控政策持續(xù)高壓。與此同時，“搶人大戰(zhàn)”愈演愈烈，事實上松綁限購，還有租賃、購房等多項財政補貼。貨幣政策方面，穩(wěn)健中性的主基調(diào)未變，但4月份央行定向降準，釋放增量資金約4000億元，之后又運用PSL、MLF等多種融資工具，對沖流動性緊縮風(fēng)險。顯然，下半年，貨幣資金政策和房貸政策的變化才是市場走勢的關(guān)鍵。

2018年上半年總結(jié)

一、“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)未變，”四限”升級與人才爭奪并行不悖

1、中央重申“房住不炒”，堅持調(diào)控目標不動搖、力度不松勁

上半年，中央政策層面可謂一波三折，兩會政府工作報告重申“房住不炒”的基本定位，并提出穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法，房地產(chǎn)稅具體落地時間、實施細則等內(nèi)容引發(fā)市場廣泛熱議。

住建部約談12城，政策預(yù)期180度急轉(zhuǎn)彎。雖然調(diào)控政策內(nèi)容了無新意，但局部松綁恐難成行，調(diào)控注定將貫穿更長的時間周期。

2、“四限”政策持續(xù)高壓，“限售”成本輪調(diào)控標配

上半年，四限政策依舊從緊執(zhí)行，具體而言，限購城市再擴容，大連、沈陽、太原等市相繼落地限購令，成都、青島、三亞等市更是升級限購，但政策力度相較溫和。

限貸政策未見實質(zhì)性轉(zhuǎn)向，銀行信貸資金持續(xù)偏緊。 于昆明、太原和丹東個別城市上調(diào)首套房、二套房首付比例，房貸利率也有不同比例的上浮。

限價政策易緊難松，房價仍是監(jiān)管紅線。二季度限價政策似有松動的跡象，前期被嚴格限制的高價盤集中入市銷售，新增供應(yīng)量一度升至高位，企業(yè)普遍以政府預(yù)定價格出貨。

限售擴容至56城，已然成為調(diào)控 “標配”。上半年，限售城市進一步擴容，新增蘭州、長春、大連等多市，主要集中在二三線城市，并下沉至阜南、景洪這類縣級市。

3、多城下調(diào)人才落戶門檻，短期助推市場量價齊升的效果

短期而言，落戶人才隨即可以取得購房資格，在一定程度上突破“限購”。房地產(chǎn)市場顯著升溫，房價隨之出現(xiàn)一波快速上漲行情，意味著人才爭奪戰(zhàn)往往會助推房價上漲。

二、貨幣政策穩(wěn)健中性，金融去杠桿與防風(fēng)險并行，行業(yè)資金面承壓

1、貨幣政策穩(wěn)健中性，個人房貸新增量和房貸余額增速連續(xù)下滑17個月

2018年央行貨幣政策將繼續(xù)貫徹穩(wěn)健中性的主基調(diào)，去杠桿、防風(fēng)險、嚴監(jiān)管將成政策實施常態(tài)。對于房地產(chǎn)市場而言，信貸資金監(jiān)管必將愈加嚴苛，難免會拖累成交量價表現(xiàn)。

圖：2016年1月-2018年5月居民個人房貸新增量及房貸余額同比增速

2、降準影響中性偏積極，宏觀政策轉(zhuǎn)向緊信用、松貨幣

在優(yōu)化流動性結(jié)構(gòu)的同時，銀行體系流動性總量基本沒有變化，穩(wěn)健中性的貨幣政策取向保持不變。聯(lián)系到央行靈活運用PSL、MLF等多種融資工具調(diào)節(jié)銀行間流動性，市場對于年內(nèi)再次降準多有期待。

其對樓市供求關(guān)系明顯是利大于弊，縱觀歷次降準周期，之后房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)了一波成交轉(zhuǎn)暖行情。

圖：2005年至今存款準備金率變化與商品房銷售面積增速變化相關(guān)性表現(xiàn)

3、首套、二套房貸利率上浮10%-20%，企業(yè)嚴控回款周期

受制于信貸資金中性偏緊，多省市商業(yè)銀行紛紛上調(diào)房貸利率，相較于基準利率，首套房大都上浮約10%，二套房上浮約20%。

不過，相較于房價上漲所創(chuàng)造的資產(chǎn)增值收益，當前市場對于房貸利率上調(diào)的感知并不強烈，購房成本略有上行影響程度著實有限。這也使得住戶部門新增短期以及中長期貸款占比長期高位運行，顯示房地產(chǎn)市場仍是巨額信貸資金的重要出口

圖：2015年1月-2018年5月住戶部門當月新增短期以及中長期貸款占比

2018年下半年展望

三、短期“四限”精細化調(diào)控基調(diào)不變，資金面變量將是影響行業(yè)走勢的關(guān)鍵

1、市場調(diào)控政策不會實質(zhì)松綁，本輪調(diào)控周期拉長，因城施策的精細化調(diào)整仍將持續(xù)

“房住不炒”已三令五申，我們預(yù)計短期內(nèi)已在一二線和三四線城市實施的行政干預(yù)手段難以退出，調(diào)控注定將持續(xù)更長時間。不過，調(diào)控措施也不會超出現(xiàn)有框架，政策力度有望延續(xù)溫和走向。

2、個稅改革、不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)等對短期市場影響有限，發(fā)力在落地后的預(yù)期

年內(nèi)與行業(yè)密切相關(guān)的兩項稅制改革將會加速落地，其中個人所得稅的修改被寄予厚望，能快速提高購房者的支付能力，尤其對改善客群的作用顯著。另一項房地產(chǎn)稅則被看作抑制投機的利器，而剛剛宣布的不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)被看作是房地產(chǎn)稅加速落地的前奏。但我們認為，這二者“一正一反”的作用效果短期作用不大，其發(fā)力具體落地實施力度所能夠產(chǎn)生的中長期預(yù)期方面，實難對下半年市場慣性產(chǎn)生本質(zhì)影響。

3、以金融去杠桿、防風(fēng)險為綱，資金緊縮不會太過激進但唯恐效果累積量變引起質(zhì)變

下半年，穩(wěn)健中性的貨幣政策取向保持不變，信貸資金依舊偏緊，但也要避免出現(xiàn)無序的大規(guī)模債務(wù)違約，資金面也不會短期急劇收縮。

對開發(fā)企業(yè)而言，資金仍向大型房企傾斜，融資成本將高位運行，中小房企融資短板顯著，將感受到更為強烈的資金周轉(zhuǎn)壓力，或?qū)⒔吡嚎s項目開發(fā)周期，使出各種營銷手段以搶業(yè)績、搶回款，恐將局部引發(fā)價格戰(zhàn)。

對個人購房者而言，居民個人負債率和杠桿率不再上升，三四線城市去庫存也接近尾聲，寬松房貸政策也勢必要逐漸退出，但也不會瞬間一蹴而就，而相對平穩(wěn)緩和的節(jié)奏也會使得當前市場狀況慣性維持，但資金面的持續(xù)收縮一定會在未來某個時點引來市場走勢的轉(zhuǎn)折。

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