央行一個(gè)月之內(nèi)兩次降息進(jìn)一步降低了購房者的購房成本。但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，鑒于此次降息的非對(duì)稱性，如果未來1-2個(gè)月內(nèi)存款準(zhǔn)備金率不下調(diào)，部分城市現(xiàn)有的頭套房貸利率8.5折優(yōu)惠可能逐漸消失。分析人士表示，連續(xù)兩次降息將強(qiáng)化對(duì)樓市回暖的判斷，有助于繼續(xù)推動(dòng)剛需群體入市。在繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策的同時(shí)，有必要通過加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)等措施，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購房。

　　購房成本再度降低

　　以剛性需求為主的購房群體成為本次降息的直接受益者。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部測(cè)算，按照100萬元的貸款總額、20年的還款期限計(jì)算，頭套房貸利率如果執(zhí)行基準(zhǔn)利率，則降息前的月供款為7633元，降息后為7485元，減少了148元，總利息減少35568元。如果算上上一次降息的影響，兩次降息將使購房者的月供款累計(jì)減少298元。

　　如果頭套房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的8.5折，則兩次降息將使月供款累計(jì)減少243元。如果是購購二套房，房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍，則兩次降息將使購房者的月供款累計(jì)減少364元。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師陳雪認(rèn)為，對(duì)于廣大剛性和改善型需求的購房者而言，降息的累加利好正在逐漸加深，購房成本持續(xù)降低。

　　在此次降息的同時(shí)，央行也強(qiáng)調(diào)，個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間不作調(diào)整，金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購房。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于市場(chǎng)化程度較高的房貸利率來說，鑒于此次降息的非對(duì)稱性，貸款利率的下降幅度大于存款利率，可能影響銀行對(duì)房貸政策的把握。陳雪表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，銀行貸款額度快速釋放，銀行保持利率優(yōu)惠的意愿將進(jìn)一步降低。如果未來1-2個(gè)月內(nèi)存款準(zhǔn)備金率不下調(diào)，北京等城市現(xiàn)有的頭套房貸利率8.5折優(yōu)惠可能逐漸消失，在一定程度上消解此次降息降低購房成本的效果。

　　強(qiáng)化樓市回暖判斷

　　與切實(shí)減少的購房支出相比，兩次降息對(duì)樓市預(yù)期的影響更加深遠(yuǎn)。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對(duì)中國證券報(bào)記者表示，連續(xù)兩次降息可能加深業(yè)界對(duì)樓市已“筑底回暖”的認(rèn)識(shí)。出于“抄底”的心態(tài)，購房者入市的積極性可能進(jìn)一步提高，從而繼續(xù)對(duì)樓市的成交量形成支撐。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的回升使開發(fā)商的資金面進(jìn)一步緩解，再加上降息的效應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)的“冬天”已經(jīng)過去。

　　數(shù)據(jù)顯示，從今年5月以來，多個(gè)重要城市的房地產(chǎn)成交量明顯回升。不少機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，雖然“限購令”并未松動(dòng)，但在兩次降息的推動(dòng)下，市場(chǎng)成交量將繼續(xù)保持回升態(tài)勢(shì)，經(jīng)過7、8月份的傳統(tǒng)淡季后，可能在9月和10月達(dá)到全年的較高點(diǎn)。

　　張大偉表示，成交量對(duì)價(jià)格的支撐作用逐漸明顯。此前部分房地產(chǎn)項(xiàng)目已減少或取消購房優(yōu)惠，部分城市的住房成交均價(jià)出現(xiàn)回升。

　　值得注意的是，在兩次降息釋放的樓市回暖信號(hào)中，部分投資投機(jī)需求也在伺機(jī)入市。業(yè)內(nèi)人士警示，為保證調(diào)控效果，應(yīng)密切關(guān)注投資投機(jī)需求的動(dòng)向，謹(jǐn)防其借機(jī)入市并推動(dòng)房價(jià)過快上漲。同時(shí)，個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)也需加快，以期盡快筑起抑制投機(jī)的“防火墻”。

　　樓市成交量回暖 下半年樓市形勢(shì)嚴(yán)峻不容樂觀

　　春節(jié)后，在以頭次置業(yè)的剛需為主力購房人群的有力支撐下，全國絕大多數(shù)城市的住宅成交量均出現(xiàn)了明顯上漲，多家房企超額完成上半年銷售目標(biāo)，各大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)績也連創(chuàng)新高。與此同時(shí)，全國多地房價(jià)的小幅上漲，引發(fā)了人們對(duì)下半年房價(jià)強(qiáng)勢(shì)反彈，樓市調(diào)控成果或?qū)⒏吨畺|流的擔(dān)憂。

　　但是，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，頭次置業(yè)的剛性購房需求，積蓄已久的豪宅購房需求，以及因樓市回暖而產(chǎn)生的一小部分恐慌性購房需求，春節(jié)后支撐樓市短暫回暖的這三大購房需求在下半年很難持續(xù)；與此同時(shí)，改善性購房需求和投資投機(jī)需求在下半年也無法進(jìn)場(chǎng)，所以，春節(jié)后樓市成交量回暖，房價(jià)小幅上漲的勢(shì)頭很難在下半年延續(xù)，成交量或?qū)⒃俣认萑牍鹊?，下半年樓市形?shì)嚴(yán)峻，不容樂觀。

　　三大購房需求下半年難以持續(xù)

　　，頭次置業(yè)的剛性購房需求量將逐步萎縮。胡景暉分析表示，春節(jié)后，降息、降低存準(zhǔn)率、部分城市對(duì)房產(chǎn)交易稅收的優(yōu)惠，以及調(diào)控以來房價(jià)的明顯回落，刺激了頭次置業(yè)的剛性購房需求的集中釋放，這部分購房需求由于很難快速再生，所以在經(jīng)歷了近半年的快速釋放后，三季度開始頭次置業(yè)的剛需人群總量將逐步萎縮，很難再支撐下半年樓市的繼續(xù)回暖。

　　，豪宅購房需求日漸匱乏。胡景暉分析表示，去年3月底各地政府為了實(shí)現(xiàn)對(duì)“房價(jià)不再上漲”的承諾，紛紛叫停了對(duì)豪宅預(yù)售證的發(fā)放，使得在過去的14個(gè)月里，豪宅供應(yīng)量極其，購購豪宅的需求也被積壓。春節(jié)后隨著多地“房價(jià)不再上漲”承諾的實(shí)現(xiàn)，5、6月份全國多個(gè)城市逐步放開了豪宅預(yù)售證的發(fā)放，豪宅供應(yīng)量的增加，也使得積蓄已久的豪宅購房需求得以釋放。但是，由于有能力購購豪宅的人群畢竟是少數(shù)，這類需求在二季度的集中釋放，也使得下半年的豪宅需求極其匱乏，所以在下半年豪宅購房需求也很難支撐樓市繼續(xù)回暖。

　　第三，恐慌性購房心態(tài)將逐漸平復(fù)。胡景暉分析表示，針對(duì)今年以來經(jīng)濟(jì)增長的放緩，政府再次出臺(tái)了一系列的經(jīng)濟(jì)刺激政策，由于對(duì)政策的誤讀，以及對(duì)樓市將重蹈08、09年覆轍的擔(dān)憂，伴隨二季度住宅成交量價(jià)的回漲，部分人群產(chǎn)生了恐慌性購房情緒。但是，由于今年樓市調(diào)控的大原則依然堅(jiān)定，支撐樓市成交回暖的購房需求在下半年也難以持續(xù)，所以，隨著三季度樓市成交量的逐步回落，這種恐慌性購房情緒也將逐步平復(fù)，所以下半年恐慌性購房需求也很難支撐樓市的進(jìn)一步回暖。

　　兩大需求下半年無法進(jìn)場(chǎng)

　　，投資投機(jī)類需求進(jìn)場(chǎng)無望。胡景暉分析表示，今年雖然出臺(tái)了一系列的經(jīng)濟(jì)刺激政策，但是樓市調(diào)控的大原則依然堅(jiān)定，并未出現(xiàn)像08年底那種由限制購房到鼓勵(lì)購房的根本性的決策轉(zhuǎn)變，投資投機(jī)類需求仍然是下半年樓市調(diào)控堅(jiān)決限制的對(duì)象，所以，沒有了人為炒作的興風(fēng)作浪，下半年的樓市不可能出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈。

　　，能否放松對(duì)主流的改善性購房需求的限制仍存很大變數(shù)。胡景暉分析表示，合理的改善性購房需求也是剛需，這部分購房需求不存在投資炒作因素，不存在哄抬房價(jià)的可能，所以在下半年購房需求量不足，樓市成交或?qū)⒃俣认萑牍鹊椎那闆r下，通過合理的政策設(shè)計(jì)引導(dǎo)這部分需求平穩(wěn)有序釋放非常必要，一些地方政府也在嘗試通過政策微調(diào)釋放這部分需求，但是，河南改“認(rèn)房又認(rèn)貸”為“只認(rèn)房不認(rèn)貸”的嘗試被封殺后，也使得各地放松對(duì)改善性購房需求限制的嘗試擱淺。雖然對(duì)改善性購房需求的放松在短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)，但是隨著下半年購房需求量的萎縮，樓市去庫存壓力的增大，逐步放松對(duì)改善性購房需求的限制仍存較大希望。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，在改善性購房需求暫時(shí)無法入場(chǎng)的情況下，下半年的樓市購房需求量將明顯萎縮，成交量或?qū)⒃俣认萑牍鹊?，三、四季度的住宅成交量能與目前的成交量持平，已是非常樂觀。據(jù)調(diào)查，下半年各大房企的銷售任務(wù)普遍要高于上半年，在完成業(yè)績的壓力下，面對(duì)不斷萎縮的購房需求，“降價(jià)走量”依舊是絕大多數(shù)房企的主要策略，所以上半年房價(jià)小幅上漲的勢(shì)頭難以持續(xù)，下半年的房價(jià)仍將保持穩(wěn)中有降的大趨勢(shì)。

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