一、 什么是經(jīng)濟適用房？

    經(jīng)濟適用房是指納入政府住房建設(shè)規(guī)劃、建設(shè)用地由政府行政劃撥提供、政府提供優(yōu)惠政策、限定建設(shè)標準、限定購房條件、限定銷售價格、向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的商品住宅。

    從上面的定義我們可知：經(jīng)濟適用房是國家和政府為了構(gòu)建和諧社會，為中低收入家庭制定的政策性福利性住房，它的特點是政府高度參與，計劃性強，強制性強。有趣的是，在經(jīng)濟適用房的建設(shè)管理辦法中，我們似乎看到了國六條的影子（在下面我將具體對比）。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，了解和研究經(jīng)濟適用房應(yīng)該是一項政策分析的本分工作。

    二、 經(jīng)濟適用房的開發(fā)流程（根據(jù)鄭州市經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法列示）

    根據(jù)2005年9月26日鄭州市政府第146號令所發(fā)布的《鄭州市經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟適用房的主管部門是市房管局。經(jīng)濟適用房的開發(fā)流程如下：

　　1、 分析預(yù)測市場需求 編制發(fā)展規(guī)劃 本項工作由政府組織房管局、發(fā)改委、市建委、市規(guī)劃局、國土局等部門完成；

　　2、 編制年度建設(shè)計劃和用地計劃 本項工作由市發(fā)改委會同房管局、建委、規(guī)劃局、國土局完成并報市政府批準。經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模和用地規(guī)劃納入城市房地產(chǎn)開發(fā)總量和土地供應(yīng)計劃；

　　3、 提出項目用地意見 房管局會同規(guī)劃局、國土局、發(fā)改委和土地儲備提出具體的用地意見，報市政府批準；

　　4、 項目招標 選定項目法人 由經(jīng)濟適用房管理辦公室組織實施，招標評標委員會由房管局、發(fā)改委、財政局、建委、規(guī)劃局、國土局、物價局等政府部門以及土地儲備、相關(guān)專家組成。在本流程中投標人應(yīng)按照招標文件要求提交投標文件，并提交根據(jù)國家國家計委、建設(shè)部2002年11月17日發(fā)布的《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》中所規(guī)定的定價辦法而制定的項目定價申請書（具體內(nèi)容見本文附件）；

　　5、 簽訂《經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目合同書》項目法人與政府經(jīng)濟適用房建設(shè)管理辦公室簽約；

　　6、 辦理項目建設(shè)開工手續(xù) 由項目法人持中標通知書、項目合同書等文件到政府相關(guān)部門辦理有關(guān)項目審批手續(xù)、減免費確認手續(xù)、項目備案登記等；

　　7、 公布項目情況 由市房管局在開工前向社會公布項目基本情況及住房銷售價格；

　　8、 進入正常的建設(shè)和銷售階段

　　9、 其他 在以程中因為按照“辦法”條文順序，所以忽略了一些必備的程序，它們是：設(shè)計制作標書、項目合同書、審定投標人資格、審定投標方案、審定項目價格等由政府主管部門負責完成的工作；制作項目設(shè)計施工方案、設(shè)計和制作投標文件、計算建設(shè)成本、確定銷售價格等由開發(fā)商完成的工作。

    三、 經(jīng)濟適用房的定價

    經(jīng)濟適用房的定價，牽涉到政府政策性住房建設(shè)的落實問題，也牽涉到開發(fā)商是否賠本的問題，因此，可以說這個問題決定了經(jīng)濟適用房政策能否實現(xiàn)的問題。對此，國家計委、建設(shè)部于2002年11月17日發(fā)布了《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》。

    辦法規(guī)定：經(jīng)濟適用房基準價格由“開發(fā)成本”、“稅金”、“利潤”三部分組成。下面對三部分具體作一分析：

　　1、 開發(fā)成本

　　　1.1 征用土地和拆遷安置費

　　　1.2 勘察設(shè)計和前期工程費

　　　1.3 建筑安裝工程費

　　　1.4 基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)費

　　　1.5 管理費用（按照上列4項的2%計算控制）

　　　1.6 財務(wù)費用（開發(fā)商為建設(shè)項目在銀行發(fā)生的貸款利息）

　　　1.7 行政事業(yè)性收費（按照國際有關(guān)規(guī)定計收）

    在以上內(nèi)容中，我們看不到通常的土地出讓金（土地由國家劃撥）、銷售費用（不須打廣告）、不可預(yù)見費（這可是非常重要的一項費用被刪除了）。

    2、 稅金 依國家現(xiàn)行稅目稅率計算

    3、 利潤 （按照開發(fā)成本前4項的3%計算控制）

    從以上內(nèi)容我們可以看到，較容易產(chǎn)生問題的環(huán)節(jié)是經(jīng)濟適用房的高度計劃性與市場經(jīng)濟的規(guī)律性所造成的價格變動。政策要求房價要在開工前就像社會公布，而且是“明碼標價”不得擅自變動，但是市場經(jīng)濟可不給你這個理由，建材該漲的漲誰又管你政策規(guī)定如何？就是管理費用也是各不相同的，管理費用里面的物料消耗一項就很難控制，例如，汽油價格一漲再漲，他哪里管你2%？類似問題還有很多，但歸結(jié)起來就是計劃經(jīng)濟和市場經(jīng)濟的差異，這個差異的大小決定了承接經(jīng)濟適用房建設(shè)的開發(fā)商能否在開發(fā)中獲利而不是虧損。從另一個角度講，那個開發(fā)商更有計劃調(diào)控項目的能力（綜合經(jīng)營管理能力），那個開發(fā)商就可能從經(jīng)濟適用房建設(shè)開發(fā)市場切取較大份額。

    需要說明的是：政府應(yīng)該針對市場經(jīng)濟價格波動因素提出經(jīng)濟適用房價格浮動范圍，以調(diào)整定價使之更具有現(xiàn)實性。

    四、 經(jīng)濟適用房相關(guān)政策和國六條九部委新政對比聯(lián)想

    從今年的國六條和后來的九部委新政中，我們對比經(jīng)濟適用房政策，發(fā)現(xiàn)很有些相同之處，九部委新政要求新開發(fā)住宅項目90㎡以內(nèi)的戶型面積不得小于70%。鄭州市經(jīng)濟適用房建設(shè)管理辦法第16條規(guī)定：單套住房建筑面積不得超過120平方米，其中建筑面積80平方米至100平方米的住房不低于總套數(shù)的60%。當然，該管理辦法，隨著國六條的出臺，應(yīng)該會有所調(diào)整；還有，凡購購經(jīng)濟適用房者，5年之內(nèi)不得出售。
 
    從以上內(nèi)容可見：國六條也好，經(jīng)濟適用房政策也好，特點就是：明顯的計劃經(jīng)濟痕跡。因此，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的加強計劃經(jīng)濟管理，促進開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該加強計劃管理的能力，否則，就不能適應(yīng)新形勢的需要，就可能走下坡路。

    計劃管理對于全國而言是很難的，但是對于一個企業(yè)就是比較容易的了，比較容易而且十分必要，那么企業(yè)應(yīng)該怎么做也是十分明顯的了。

    至于國家在市場經(jīng)濟條件下加強計劃管理，可以理解為：要對經(jīng)濟形勢的發(fā)展速度作宏觀調(diào)控，而計劃調(diào)控是較容易的一個途徑，如果其計劃出自正確的市場經(jīng)濟信息分析后的決策，則計劃調(diào)控就是非常必要的了。當然，計劃調(diào)控所帶來的全國一個藥方子的負面作用還是會明顯表現(xiàn)出來的。

    五、 其他

    為了加強對經(jīng)濟適用房的價格管理，經(jīng)濟適用住房價格管理辦法還規(guī)定了要建立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)負擔卡制度，目的是杜絕政府有關(guān)部門向企業(yè)亂收費；

　  對于違反價格管理辦法的開發(fā)企業(yè)，將會受到該辦法和《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》的處罰。

　  非常重要的一點是：在經(jīng)濟適用房小區(qū)建設(shè)中除了要求4‰的標準物業(yè)用房以外，還允許開發(fā)商建設(shè)不超過總建筑面積5%的商業(yè)網(wǎng)點用房，但是，該部分房屋所占土地要補交土地出讓金，該部分商業(yè)面積的出售不在經(jīng)濟適用房定價范圍之內(nèi)，因此，選擇合適的地理位置，通過5%的商業(yè)面積獲得高額利潤，應(yīng)該是經(jīng)濟適用房開發(fā)的動機。其次，通過規(guī)模效應(yīng)實現(xiàn)一定的利潤，也是促進企業(yè)發(fā)展的一個途徑，只是這個利潤率確實太低，而越有規(guī)模，開發(fā)周期越長，計劃性越差，漲價因素越多，越容易虧損，這是一對矛盾。

　  由于本人僅僅是根據(jù)《鄭州市經(jīng)濟適用房建設(shè)管理辦法》、《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》兩份文件作為依據(jù)來進行的“紙上談兵”式的主觀臆斷，難免會有很多謬誤之處，僅供參考。聊宅網(wǎng)友-踏莎行

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