[限價(jià)商品房]
 
    簡單理解限房價(jià)、限地價(jià)的“兩限”商品房。

　　保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。

    是政府將通過土地招投標(biāo)的方式，為項(xiàng)目做出較高限價(jià)。限價(jià)商品房還是商品房性質(zhì)，只不過和完全公開的由市場供需決定價(jià)格的商品房相比，政府控制得多一些。限價(jià)商品房與經(jīng)濟(jì)適用房有異曲同工之處，在土地出讓的環(huán)節(jié)上，并非完全的市場化，政府具有一定的指導(dǎo)性。
 
　　眼下正在積極推進(jìn)的“限價(jià)商品房”。按照新規(guī)劃思路，這類產(chǎn)品主要針對(duì)兩部分人群：一是具備一定房產(chǎn)消費(fèi)能力的人群，二是定向購購的拆遷戶?！跋迌r(jià)商品房擁有和商品房同等的產(chǎn)權(quán)，而拆遷房屋通常也具有正常產(chǎn)權(quán)，因此拆遷戶購購限價(jià)商品房是以產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)，這樣比較合理?！?BR> 
    [經(jīng)濟(jì)適用房]
   
    是指以行政劃撥土地，享受政府優(yōu)惠政策，以保本微利為原則，面向中低收人工薪家庭出售的普通商品房。多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房比商品房要便宜很多，主要有兩個(gè)原因：一是政府減免了土地出讓金及相關(guān)的稅費(fèi)，開發(fā)商除繳納營業(yè)稅及其附加稅、耕地占用稅、電貼費(fèi)、水資源費(fèi)（減半）以外，其他各項(xiàng)稅費(fèi)一律免繳，降低了建設(shè)成本。二是政府控制銷售價(jià)格，限制開發(fā)商利潤在3%以下。

    經(jīng)適房與限價(jià)房之異同

    經(jīng)濟(jì)適用房原本應(yīng)該是具有福利性質(zhì)的保障性住房，但從經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際運(yùn)營來看，經(jīng)濟(jì)適用房具有福利性和商品性的雙重屬性，屬于“非驢非馬”的住房。限價(jià)商品房則是“半保障性質(zhì)”的商品房，從本質(zhì)上來說，限價(jià)商品房也是一種“經(jīng)濟(jì)房”。
 
    二者的區(qū)別在于，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房對(duì)“中低收入人群”這個(gè)寬泛的概念進(jìn)一步細(xì)化，面對(duì)的是中低收入人群中的不同群體，在申購人群、操作規(guī)則等方面均有所不同。建立起“以商品房為主體，經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房和廉租房為補(bǔ)充的”多層次的城市住房供應(yīng)體系和框架，更好地解決城市居民的住房問題。

    寧波限價(jià)商品房五大經(jīng)驗(yàn)

    寧波是全國較早探索實(shí)施限價(jià)商品房政策的城市，在近3年的實(shí)際操作中，寧波已經(jīng)建立起一整套限價(jià)商品房建設(shè)操作規(guī)則，利用政府對(duì)土地的控制來達(dá)到控制限價(jià)商品房戶型、供應(yīng)量的目的。

    {1}合理確定推出數(shù)量  力求供需平衡

    基于對(duì)住房消費(fèi)需求和預(yù)期市場供應(yīng)的分析，合理確定推出數(shù)量，每次推出約占同期住房供應(yīng)量的20%左右。

    {2}實(shí)行設(shè)計(jì)方案和報(bào)價(jià)聯(lián)合招標(biāo)  保證小區(qū)檔次

    為使開發(fā)的小區(qū)檔次不低于當(dāng)前的市場主流，招標(biāo)時(shí)事先確定房價(jià)、設(shè)定地價(jià)區(qū)間，明確建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在中標(biāo)的同時(shí)也基本上確定了小區(qū)的開發(fā)設(shè)計(jì)方案。

    {3}設(shè)定套型和價(jià)格  調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)

    為了彌補(bǔ)樓市中缺少中小套型、中低價(jià)位房源的缺陷，對(duì)限價(jià)商品住房的套型及價(jià)格進(jìn)行了限制。規(guī)定套型在55至95平方米之間，分五檔，均價(jià)每平方米3000元左右，并在土地招標(biāo)文件中予以明確。

    {4}對(duì)建設(shè)全過程跟蹤監(jiān)督

    限價(jià)商品住房的開發(fā)建設(shè)是按一般商品房的開發(fā)程序運(yùn)作的。但由于房價(jià)已確定，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中存在為了減少建設(shè)成本而降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和工程質(zhì)量的可能性。為了加強(qiáng)對(duì)工程的監(jiān)督管理，專門成立了限價(jià)商品房開發(fā)建設(shè)監(jiān)督協(xié)調(diào)小組，對(duì)限價(jià)商品住房開發(fā)建設(shè)的全過程進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，定期對(duì)工程進(jìn)行督查。

    {5}六類困難群體為申購對(duì)象

    當(dāng)前有很大一部分無房或住房條件較差的居民，既不夠條件購購經(jīng)濟(jì)適用房，又無資金能力購購一般商品住房，限價(jià)商品住房推出的一個(gè)主要目的是為了切實(shí)解決這部分居民的住房困難問題。為了防止銷售主體自行提高銷售價(jià)格以及投機(jī)性購房者進(jìn)入購房隊(duì)伍，政府設(shè)定了六大類困難群體作為申購對(duì)象。在銷售過程中實(shí)行政府有關(guān)部門審核和社會(huì)輿論監(jiān)督相結(jié)合的方式，采用公開搖號(hào)的方法確定準(zhǔn)購家庭，確保房源能真正落到急需解決住房困難問題的群體上。

    限價(jià)商品房有必要推行

    擬建限價(jià)商品房的口風(fēng)一放出來，對(duì)這一政策的質(zhì)疑聲和鼓掌聲同樣多。質(zhì)疑的聲音集中在兩個(gè)方面：一方面是政府過多地干預(yù)樓市到底有沒有必要？是不是一種市場經(jīng)濟(jì)的倒退？另一方面是它會(huì)不會(huì)因?yàn)閳?zhí)行不力而像經(jīng)濟(jì)適用房一樣飽受詬病？
 
    住房作為一種商品，其運(yùn)行必然會(huì)遵循一般的市場規(guī)律。但由于住房產(chǎn)品形成的周期性比較長，總價(jià)比較高，土地作為其主要生產(chǎn)資料又由政府計(jì)劃供應(yīng)，因此它必然又有別于其他一般商品，單一由市場自律調(diào)節(jié)調(diào)整供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)存在非理性因素，也造成了目前高端房供應(yīng)過多而中低檔房供應(yīng)嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀。

    因此，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，既要充分發(fā)揮市場規(guī)律的調(diào)節(jié)作用，又要注重發(fā)揮政府引導(dǎo)調(diào)控作用，這一點(diǎn)毫無質(zhì)疑。只要把政策房的規(guī)模控制好，不但會(huì)使社會(huì)更加和諧安定，同時(shí)又不影響商品房的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。目前，中低收入住房問題已成為一個(gè)社會(huì)問題，抓住這個(gè)問題就抓住了房地產(chǎn)問題的本質(zhì)。

    另外，不能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房飽受詬病，就推而廣之地認(rèn)為限價(jià)商品房也會(huì)存在同樣問題。事實(shí)上，沒有盡善盡美的政策，只有不斷改進(jìn)、不斷完善的政策。
 
    有專家指出，限價(jià)商品房推出后，土地出讓環(huán)節(jié)將更加復(fù)雜。日后的售價(jià)將成為開發(fā)商能否拿到土地的一項(xiàng)重要指標(biāo)，開發(fā)商要在有競爭的前提下，服從政府提出的售價(jià)限制，并且售價(jià)較低者才有中標(biāo)的可能。

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