銀行信貸主導(dǎo)轉(zhuǎn)向資本市場(chǎng)主導(dǎo) 

    在過(guò)去的一段時(shí)間，上海股市正如過(guò)往的房地產(chǎn)市場(chǎng)一般掀動(dòng)資本狂潮。只是，股市的潮起潮落，并非此消彼漲。

    對(duì)于目前正在不斷增加的房地產(chǎn)上市公司而言，浙江綠城、世茂集團(tuán)、合生創(chuàng)展，這些正通過(guò)各種方式進(jìn)行融資，而其強(qiáng)大的資金實(shí)力則將保證其在國(guó)內(nèi)的擴(kuò)張之路。

    當(dāng)然，面對(duì)12月11日全面開放的國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)，除去上市之外，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在邁向金融化的過(guò)程中，并非只有巨頭才能獲得機(jī)遇。

    資本市場(chǎng)主導(dǎo)

    “就國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)而言，無(wú)論是國(guó)有銀行的重組與上市，還是證券市場(chǎng)股權(quán)分置改革完成及保險(xiǎn)業(yè)的快速發(fā)展，這些都為未來(lái)國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)與市場(chǎng)環(huán)境。特別是2006年底國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)將向世界全面開放之后，國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)將進(jìn)入到一個(gè)的發(fā)展時(shí)期。”中國(guó)社科院易憲容曾經(jīng)就國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)作過(guò)如此預(yù)測(cè)，在他看來(lái)，目前的這些發(fā)展或許可能為十年后的中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)提供了堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)與市場(chǎng)環(huán)境。

    因此，十年后國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)肯定會(huì)改變以銀行信貸為主導(dǎo)的房地產(chǎn)金融體系，并建立起以資本市場(chǎng)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)金融體系。更為重要的一點(diǎn)是，以易憲容的觀點(diǎn)而言，未來(lái)在以直接融資為主的這個(gè)房地產(chǎn)金融體系中，不僅有實(shí)力、規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠從股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)獲得資金，而且房地產(chǎn)信托基金、資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新工具推出及金融創(chuàng)新市場(chǎng)發(fā)展，也會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)金融的快速發(fā)展。

    事實(shí)上，能預(yù)見(jiàn)到房地產(chǎn)金融未來(lái)的并非如易憲容這般的學(xué)者，更多的開發(fā)商已經(jīng)在這一領(lǐng)域以更為實(shí)際的企業(yè)方式踐行。

    地產(chǎn)外資大潮

    但從目前我國(guó)的市場(chǎng)環(huán)境看，開發(fā)商依然主要依賴于銀行信貸，其他的一些融資方式剛剛興起，但如果銀行信貸管理越來(lái)越嚴(yán)格，開發(fā)商大力拓展其他方式融資渠道的戰(zhàn)略意義將逐步體現(xiàn)，而國(guó)際化和金融化的速度將會(huì)影響到國(guó)內(nèi)所有開發(fā)商的未來(lái)命運(yùn)。

    另一方面，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)日益融入全球經(jīng)濟(jì)，國(guó)際資本正加大進(jìn)入我國(guó)力度，越來(lái)越多的國(guó)際資本開始認(rèn)同我國(guó)的投資環(huán)境，也逐步獲得了較多的內(nèi)地投資經(jīng)驗(yàn)，因此資本逐利的天性就必然導(dǎo)致部分資金加速流入我國(guó)市場(chǎng)。

    這些國(guó)際資本全面介入房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程，并在較終消費(fèi)者中比例急劇提高，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)模式、產(chǎn)品質(zhì)量要求、風(fēng)險(xiǎn)控制乃至銷售策略等方面產(chǎn)生重大影響。

    已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)的是，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，國(guó)外占主導(dǎo)地位的專業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)會(huì)越來(lái)越多地涉足國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)專業(yè)化服務(wù)的領(lǐng)域。尤其是在專業(yè)化服務(wù)市場(chǎng)上，外資機(jī)構(gòu)將利用其管理系統(tǒng)、市場(chǎng)營(yíng)銷、風(fēng)險(xiǎn)控制、業(yè)務(wù)流程管理、品牌資源和專業(yè)化人才等方面的明顯優(yōu)勢(shì)，與國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)展開全面競(jìng)爭(zhēng)。

    換言之，那些嚴(yán)重依賴獲取稀缺資源而自身創(chuàng)造附加值能力有限的松散型公司將面臨嚴(yán)重的生存危機(jī)，除了必須設(shè)法在資金實(shí)力上有所增強(qiáng)外，更關(guān)鍵的是必須提高自己的專業(yè)能力，包括組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整、品牌的養(yǎng)成等等，更進(jìn)一步，就是在這些累積的基礎(chǔ)上，重新走出一條創(chuàng)新專業(yè)化的道路。

    由此，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向及模式則就顯得更為清晰。繞開已經(jīng)迷霧重重的市場(chǎng)判斷，自我提升已經(jīng)成了企業(yè)所必須完成的任務(wù)，而在這一完成的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)扮演的絕非原始角色那么簡(jiǎn)單。

    以金融為的新時(shí)代

    “當(dāng)轉(zhuǎn)型是行業(yè)性的時(shí)候，就意味著行業(yè)的主導(dǎo)邏輯的變化。因此，企業(yè)所追求的創(chuàng)新不應(yīng)僅僅停留在產(chǎn)品上，而是一種戰(zhàn)略上的創(chuàng)新?！敝袆P集團(tuán)總裁楊益華認(rèn)為，無(wú)論中國(guó)的法律條件也好，外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也好，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式，即盈利模式將在2006年底前后發(fā)生一個(gè)變化。因?yàn)楦鶕?jù)目前的統(tǒng)計(jì)，全程開發(fā)的綜合性開發(fā)企業(yè)是占主導(dǎo)地位的。但是比較一下歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家就會(huì)發(fā)現(xiàn)，綜合性開發(fā)公司在房地產(chǎn)開發(fā)上并沒(méi)有發(fā)言權(quán)和影響力，真正有決定權(quán)的是專項(xiàng)基金，專項(xiàng)的投資公司，以及專門的房地產(chǎn)從事機(jī)構(gòu)。

    同樣，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在這幾年的發(fā)展以后，特別是到2006年底，按WTO規(guī)定對(duì)外資的管制解除以后，盈利模式將會(huì)有非常大的變化。

    還是以中凱為例，楊益華將未來(lái)的中凱定位為兩種角色：一個(gè)是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資管理商；另一個(gè)就是房地產(chǎn)服務(wù)商。二者相互獨(dú)立，互相補(bǔ)充。前者完成資金籌措，包括和海外基金的合作；后者對(duì)中凱本集團(tuán)項(xiàng)目和外包項(xiàng)目提供專業(yè)化的模塊或整體化服務(wù)。這樣一來(lái)，既完成了企業(yè)專業(yè)化的轉(zhuǎn)變，也大大拓展了自己的經(jīng)營(yíng)范圍，并能獲得更多合作伙伴的支持。

    同樣，地產(chǎn)商借助資本市場(chǎng)獲取資金來(lái)源，利潤(rùn)自然也被資本市場(chǎng)上的投資者所分享。房地產(chǎn)開發(fā)正逐步向以金融為、以投資商為的新市場(chǎng)環(huán)境過(guò)渡。一個(gè)真正的“新時(shí)代”的到來(lái)已經(jīng)不可阻擋。（記者 鄧旭）

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