要從根本上改變我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，政府需要在管理思維上有所改變，要重新定位政府的管理目標(biāo)和職責(zé)，將有消費(fèi)能力的商品房市場與低收入居民住房保障分開管理，制定長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃和政策體系，才能增強(qiáng)政府的調(diào)控能力，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。

    ⊙王 敏

    全國住房會(huì)
議近日在京召開。據(jù)悉，在這次會(huì)議之后，一系列與住房保障相關(guān)的文件將陸續(xù)出臺(tái)，完整的住房保障政策體系將在年內(nèi)形成。值得注意的是，在全國住房會(huì)議召開的前不久，國務(wù)院已召開常務(wù)會(huì)議，專題研究解決城市低收入家庭住房困難問題。國務(wù)院提出，要把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。

    這標(biāo)志著政府對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展監(jiān)管思路的重大轉(zhuǎn)變。對(duì)于近千萬全國低收入住房困難家庭來說，解決他們的住房問題終于有盼頭了。

    分析和總結(jié)以往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，從全國住房會(huì)議和國務(wù)院常務(wù)會(huì)議傳出的信息可以看出，政府開始在平抑房價(jià)、改善低收入人群住房保障狀況等方面進(jìn)行戰(zhàn)略思路的重大調(diào)整。從以往的實(shí)踐看，過去我們過度強(qiáng)調(diào)了市場的作用，政府在廉租房建設(shè)中職能缺位，是造成當(dāng)前在住房保障上社會(huì)矛盾突出的一個(gè)主要原因，這也是近年來政府屢次調(diào)控房價(jià)卻不能收到成效的一個(gè)重要原因。

    從新加坡、我國香港等國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)看，要想徹底改善城市低收入家庭住房困難的局面，政府應(yīng)成立國有的公益性的專業(yè)公司，專門用于投資開發(fā)和經(jīng)營管理廉租房。對(duì)于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，政府需要立足長遠(yuǎn)，與市政建設(shè)一起進(jìn)行遠(yuǎn)期規(guī)劃，政府應(yīng)在城郊專門批出一塊的規(guī)劃用地，保證廉租房建設(shè)需要。

    新加坡、香港的廉租房的特點(diǎn)是遠(yuǎn)離市，一般都在城郊，建成成片開發(fā)的公共社區(qū)，有公共交通和商貿(mào)服務(wù)支持。廉租房的面積小，僅提供基本的裝修和設(shè)施，廉租房以租為主，基本不賣給租戶，租金遠(yuǎn)低于市場價(jià)格，有的甚至由政府提供補(bǔ)助，廉租房政策作為一種低保制度納入社會(huì)保障體系。對(duì)廉租房的承租人有嚴(yán)格的審查，承租標(biāo)準(zhǔn)和承租信息公開，接受社會(huì)監(jiān)督，對(duì)廉租房承租人的經(jīng)濟(jì)狀況要定期接受復(fù)核，以確保廉租房租給符合承租要求的承租人。

    通過大量的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，一方面改善了城市低收入家庭住房困難的狀況，大幅度地減少了對(duì)商品房的需求，有利于平抑房價(jià)；另一方面，通過政府下屬機(jī)構(gòu)有計(jì)劃有步驟地成片開發(fā)，使土地資源的利用效率和社會(huì)效益得到提升，也使政府手中能夠掌握一定量的土地資源，可以在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅度波動(dòng)時(shí)調(diào)節(jié)市場，穩(wěn)定社會(huì)。為了順利實(shí)施這一戰(zhàn)略，政府需要給予特殊的政策支持，確保廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)資金需要。資金來源可以是政策性開發(fā)貸款，也可以規(guī)定將土地出讓金收益的一部分用于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，地方財(cái)政應(yīng)將一定量的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)資金需求納入年度預(yù)算，對(duì)于中西部困難地區(qū)可以考慮給予專項(xiàng)資金支持。政府成立的專業(yè)化公益性的公司也可以以穩(wěn)定的租房收入為保證，發(fā)行特別住房公債進(jìn)行籌資，條件成熟時(shí)可以上市，將公司資產(chǎn)證券化，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

    目前我國房地產(chǎn)市場上的問題是投機(jī)行為嚴(yán)重，這是房價(jià)居高不下的一個(gè)重要原因，新建商品房成了投機(jī)客的“樂土”，而真正需要住房的人卻購不起房。為了打擊市場的這種投機(jī)行為，平抑房價(jià)，還需要財(cái)政稅收以及商業(yè)銀行發(fā)揮稅收、信貸政策調(diào)節(jié)作用?？梢蕴接戓槍?duì)高消費(fèi)住房征收一定的稅費(fèi)，提高高消費(fèi)住房需求的成本，同時(shí)地方財(cái)政在力所能及的范圍內(nèi)給予低保住房戶一定的住房補(bǔ)貼，使其能夠租得起廉租房。政府還可以考慮成立專門的住房融資擔(dān)保公司或住房銀行，為低收入家庭購購經(jīng)濟(jì)適用房提供按揭擔(dān)保，降低低收入家庭購購經(jīng)濟(jì)適用房的頭付成本。

    對(duì)于投機(jī)性的住房按揭需求，要提高按揭貸款的頭付比例，例如以一個(gè)家庭為單位，對(duì)套住房貸款，我們可以認(rèn)定為居民的保障性住房需求，按揭貸款的頭付比例可以在20%-30%，套住房貸款，我們可以認(rèn)定為居民有支付能力的有一定合理性的住房需求，按揭貸款的頭付比例可以在40%-50%，對(duì)于第三套及其更多的住房貸款，我們可以認(rèn)定為投機(jī)性住房需求，按揭貸款的頭付比例可以在50%以上或不予貸款支持。此外，在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，必須采取更加有效的措施（如限制轉(zhuǎn)讓）打擊境外游資炒作境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投機(jī)活動(dòng)。

    總之，要從根本上改變我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，政府需要在管理思維上有所改變，要重新定位政府的管理目標(biāo)和職責(zé)，將有消費(fèi)能力的商品房市場與低收入居民住房保障分開管理，制定長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃和政策體系，才能增強(qiáng)政府的調(diào)控能力，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。

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