昨天（15日）有媒體披露，國(guó)家稅務(wù)總局根據(jù)目前進(jìn)行的房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)情況，有望明年在現(xiàn)有10個(gè)試點(diǎn)城市中選擇部分城市進(jìn)行物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”。這則對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“引而未發(fā)”的舉措引起房地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注。

    物業(yè)稅征稅對(duì)象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，屬于持有稅。不動(dòng)產(chǎn)的承租人或所有者每年繳納的稅值會(huì)隨著市值的升高而提高。很顯然，開(kāi)征物業(yè)稅，對(duì)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的持有者及增量市場(chǎng)上的新增需求者，特別是投資性需求，將會(huì)起到抑制作用。

    不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)稅的加速推進(jìn)是針對(duì)過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)總裁B ill認(rèn)為，推動(dòng)目前房?jī)r(jià)上漲的重要?jiǎng)恿?，是需求尤其是投資性購(gòu)房需求過(guò)于旺盛。國(guó)家稅務(wù)總局決定在試點(diǎn)城市選擇部分城市實(shí)行物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”，將對(duì)這些城市的投資性購(gòu)房需求產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)。政府征收物業(yè)稅的目的是，通過(guò)增加物業(yè)的持有成本迫使業(yè)主將更多的空置物業(yè)投入市場(chǎng)以降低物業(yè)的空置率，提高物業(yè)的流轉(zhuǎn)率，增加房源的有效供給。

    全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生則分析，開(kāi)征物業(yè)稅是為了使政府從房地產(chǎn)價(jià)格升值中獲得穩(wěn)定的稅收，從而改變地方政府追求“土地財(cái)政”，將注意力更多地集中在增加城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)一步改進(jìn)區(qū)域環(huán)境上。

    業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，物業(yè)稅的政策性很強(qiáng)，它將涉及到眾多人的利益，其推出尚有許多問(wèn)題需要明確。

    聶梅生提出，由于我國(guó)是在非私有土地的前提下出臺(tái)物業(yè)稅，對(duì)土地的使用權(quán)收不動(dòng)產(chǎn)稅，沒(méi)有其它國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)可以供我們借鑒。與此同時(shí)，我們還涉及從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡階段大量房改房的問(wèn)題，政策難度很大。

    稅收基準(zhǔn)及稅收的高低是人們較關(guān)心的。有人猜想，按現(xiàn)有住房政策的劃定，90平方米的住房面積應(yīng)該是稅收基準(zhǔn)線。有人認(rèn)為，擁有套房就應(yīng)該收物業(yè)稅。對(duì)于政策性的房改房有人提出，應(yīng)該有房改前后之分。也有人猜測(cè)，由于我國(guó)住房已分為商品房和保障性住房?jī)纱髩K，商品房中又分為普通住宅和高端住宅，物業(yè)稅或許會(huì)分類(lèi)征收。

    聶梅生認(rèn)為，普通住宅與高端住宅的標(biāo)準(zhǔn)是與土地占有量相關(guān)的，目前政府已經(jīng)對(duì)其進(jìn)行了明確劃定。相比而言，對(duì)高端住宅收取物業(yè)稅好操作些，采用的可能性會(huì)大些。但很多地方的政府官員都住著高端房，政策該如何界定、如何收取也會(huì)廣受關(guān)注。

    一些房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)分析，一部分投資者可能選擇將手中的物業(yè)轉(zhuǎn)讓?zhuān)徊糠譁?zhǔn)備購(gòu)房的投資者則可能選擇暫時(shí)觀望。但由于許多政策細(xì)節(jié)不明朗，投資性購(gòu)房者會(huì)有一段時(shí)期的觀望期，眼下很難得出短期內(nèi)二手房市場(chǎng)將迅速出現(xiàn)集中拋售物業(yè)的結(jié)論。

    顯然，物業(yè)稅的推進(jìn)將會(huì)使市場(chǎng)的有效供給增加，二手房市場(chǎng)的活躍可以起到對(duì)新房市場(chǎng)需求的有效分流。然而，B ill認(rèn)為，在增加物業(yè)持有環(huán)節(jié)成本的同時(shí)，政府還應(yīng)適當(dāng)降低各種交易稅費(fèi)帶來(lái)的物業(yè)流通環(huán)節(jié)的交易成本，這樣才能真正使二手房市場(chǎng)起到分流作用，形成與新房的梯次消費(fèi)。

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