讀者張慧：我的老房子是民國39年購的，是一個臨街的二層小樓，當(dāng)時的房產(chǎn)證上寫著：“使用性質(zhì)：鋪地。”此外，土地證上還著：“土地面積：74平米，建筑面積：53平米。”因為過去購購時，是房屋連土地一起購，土地面積比房屋面積要大一些。現(xiàn)在這個地方要拆遷，開發(fā)商給我的補償是房屋一層算為商鋪，補償金高一些，二層就算成住宅，補償金還不到一層的一半。請問這樣計算一、二樓的補償金合理嗎？土地證上的土地面積是否要補償？
  律師解答：

  頭先，需要調(diào)查二樓是不是合法建筑。

  如果二樓合法，開發(fā)商應(yīng)該按照產(chǎn)權(quán)性質(zhì)進行補償，也就是按商鋪性質(zhì)補償。此外，拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人還應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償?shù)摹?

  房屋拆遷前要進行房地產(chǎn)評估，房屋拆遷補償價=（基準地價×K+基準房價）×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價，其中，K為容積率修正系數(shù)，按照《房屋拆遷容積率修正系數(shù)表》確定。從該公式看，私房院落的土地屬國有土地，現(xiàn)沒有土地使用權(quán)補償?shù)恼摺?

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