閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

 

　　戴欣明工作室認(rèn)為，很多商業(yè)在開發(fā)時(shí)往往是先是定位地產(chǎn)，后定位為商業(yè)，這是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的的誤區(qū)。那么如何可以避免商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成功率，請(qǐng)參閱下面的忠告：

 

　　所謂商業(yè)地產(chǎn)，是房地產(chǎn)類別中按照用途劃分用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)品，也就是說這類房地產(chǎn)品的開發(fā)目的不是用于居住或其他，而是供商業(yè)活動(dòng)使用。商業(yè)房地產(chǎn)范圍很廣，包括商場(百貨、購物等)、專業(yè)市場、娛樂場所、休閑性場所和各類消費(fèi)場所的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營。

　　與住宅開發(fā)項(xiàng)目比較而言，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可能有更高的和，但也可能潛伏著更大的風(fēng)險(xiǎn)。由于受商業(yè)地產(chǎn)高利潤、高回報(bào)的巨大誘惑，許多商家將精力和資金都投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其中個(gè)別開發(fā)商跟風(fēng)盲從，只要拿到臨街土地就開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于商業(yè)定位是否有偏差、業(yè)態(tài)是否重復(fù)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否適合等不多考慮，從而導(dǎo)致我國商業(yè)地產(chǎn)空置率正以每年上升25％左右的速度遞增，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域所積累的各種風(fēng)險(xiǎn)越來越多。當(dāng)前奉行大開發(fā)、大招商、大回報(bào)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，更是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有放大作用。

 

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與一般房地產(chǎn)開發(fā)的不同就在于商業(yè)地產(chǎn)需要考慮商業(yè)運(yùn)營已經(jīng)后期管理。商業(yè)地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，需要投資者的理性選擇，同時(shí)也需要開發(fā)企業(yè)的理性開發(fā)和商業(yè)代理、商業(yè)管理公司的成熟運(yùn)作來保證。通過對(duì)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的大量案例進(jìn)行研究，我們不難發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目的失敗源于商業(yè)運(yùn)營的缺失或不成熟。各種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)中，較難應(yīng)對(duì)、較為突出的是商業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。但是，商業(yè)和地產(chǎn)經(jīng)常還是“兩張皮”，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不懂商業(yè)的現(xiàn)象普遍存在，在這種狀況下，商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)是很大的。目前應(yīng)該在統(tǒng)籌管理方面尋求消除隱患、化解商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的辦法。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，要防范商業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)可考慮如下對(duì)策方略。

 

　　一、要樹立投資靠商業(yè)運(yùn)營增值的正確開發(fā)理念

 

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所追求的不是現(xiàn)值，而是未來的升值，正是在這一點(diǎn)上使它區(qū)別于通常意義上的房地產(chǎn)開發(fā)。

 

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)按照投資靠商業(yè)運(yùn)營來增值的理念去運(yùn)作，不僅事前要經(jīng)過定向、規(guī)劃、定位幾個(gè)階段才能破土動(dòng)工，而且在建筑工程完工之后還要通過一系列的商業(yè)運(yùn)作使地產(chǎn)獲得升值。建筑工程的完工僅僅是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)新階段的開始而不是終結(jié)，通過后期的商業(yè)開發(fā)和運(yùn)作才能使地產(chǎn)獲得升值，并可進(jìn)一步擴(kuò)大周邊住宅和其他建筑設(shè)施的開發(fā)規(guī)模，為開發(fā)商和投資商帶來更大的利益。只有地產(chǎn)開發(fā)，缺少商業(yè)開發(fā)，或是地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)開發(fā)互不搭界，這種斷層式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不僅難以使地產(chǎn)獲得升值。同時(shí)又因?yàn)闆]有商業(yè)開發(fā)的支撐使得地產(chǎn)開發(fā)本身也難以獲得成功。一旦開發(fā)失敗，遭受損失的就不僅僅是開發(fā)商、投資商和經(jīng)營商，甚至?xí)敖鹑跈C(jī)構(gòu)，并形成一個(gè)難以解開的債務(wù)鏈。

 

為了獲得未來的升值，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不僅要將地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)開發(fā)統(tǒng)一起來，而且還需要一支由具備一定實(shí)力的開發(fā)商和投資商，以及富有商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營商組成的團(tuán)隊(duì)，由這樣一支團(tuán)隊(duì)來共同運(yùn)作才能實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)。尤其是在商業(yè)運(yùn)營的開始階段會(huì)出現(xiàn)許多矛盾，這些矛盾的化解需要經(jīng)歷一個(gè)較長的磨合期，只有經(jīng)歷了這樣的磨合期，使商業(yè)運(yùn)營走上有條不紊的軌道，才可能帶來商業(yè)地產(chǎn)的逐步升值。如果不能在商業(yè)地產(chǎn)的未來升值上獲得成功，并確立投資靠商業(yè)運(yùn)營增值這樣一種理念，那么前期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)就是不成熟的，也注定不會(huì)有什么發(fā)展前景。

 

　　二、項(xiàng)目未動(dòng)，商業(yè)策劃應(yīng)先行

 

　　國際上對(duì)一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的考察，頭要的就是看這個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)策劃是否可行，而不單單是技術(shù)是否先進(jìn)以及市場是否可觀等等。既然商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成敗主要系于商業(yè)運(yùn)營，那么開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的考察論證，頭要的主題應(yīng)該是看商業(yè)運(yùn)營是否科學(xué)合理。

 

　　目前國內(nèi)不少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)化而來，缺乏一定的現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營運(yùn)作理念。

 

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目若仍沿襲傳統(tǒng)的的房地產(chǎn)模式——先地產(chǎn)后商業(yè)，將開發(fā)與銷售分割開來。關(guān)心的只是商場選址是否好，是否容易招商，其結(jié)果要么是商業(yè)運(yùn)營考慮欠周影響招商，要么則是賺了樓市卻虧了商場，演變成為經(jīng)營上的短期行為。究其原因，就是開發(fā)商只重規(guī)劃建設(shè)與開發(fā)招商，缺少更深層次的調(diào)研和全方位的全程策劃，重“實(shí)”輕“虛” ，開發(fā)缺少策劃。

 

　　因此搞商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)項(xiàng)目未動(dòng)、策劃先行。商業(yè)地產(chǎn)從前期選址、定位、規(guī)劃布局到中期招商、租售、開業(yè)策略，再到后期的競爭力經(jīng)營管理、物業(yè)增值等，都離不開整體精心策劃環(huán)環(huán)緊扣，相輔相成。要用整體觀念開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的不可分割要求開發(fā)商能夠多站在經(jīng)營者、商家的立場上去全盤策劃開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。真正的全程策劃能夠以較少投入獲得的回報(bào)，策劃優(yōu)劣決定開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的大小。要突出商業(yè)主題，突出現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作規(guī)律的整體規(guī)劃布局，才能取得好的回報(bào)。商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營效益論成敗，不論是將商場分割銷售，還是只租不售，開發(fā)商自始至終都要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，不斷投放資金，采取主動(dòng)措施化解商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　三、項(xiàng)目小“定位”要服從城市大“規(guī)劃”

 

　　城市規(guī)劃服務(wù)于城市的總體發(fā)展目標(biāo)，有益于塑造城市總體形象。

 

　　城市規(guī)劃一般會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行合理布局，協(xié)調(diào)好城市商業(yè)、社區(qū)商業(yè)和城市近郊商業(yè)的關(guān)系。要確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在商業(yè)上的市場承受力，就必須使項(xiàng)目的小“定位”服從城市大“規(guī)劃”。如果城市規(guī)劃得當(dāng)，項(xiàng)目定位就比較容易確定。而若城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)缺少統(tǒng)一規(guī)劃，處于一種無序狀態(tài)，只要開發(fā)商拿到了地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，就可以憑他們的主觀構(gòu)想把樓房蓋起來，在臨街的樓內(nèi)留出一些鋪面就是所謂的商業(yè)地產(chǎn)。這樣開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值其實(shí)很低，從長遠(yuǎn)來看不利于城市與商業(yè)的發(fā)展，因而也不利于商業(yè)地產(chǎn)的增值。

 

　　有的城市人均年消費(fèi)性支出才7000多元人民幣，人均擁有商業(yè)面積卻接近2平方米，大大超出發(fā)達(dá)國家在人均年消費(fèi)5000-8000美元時(shí)擁有1平方米人均商業(yè)面積的國際警戒線。那些已經(jīng)建成卻又被長期閑置的樓宇、商廈導(dǎo)致了資金的沉淀，也浪費(fèi)了寶貴的城市土地資源，開發(fā)的過度超前使城市正面臨著商業(yè)地產(chǎn)過剩的風(fēng)險(xiǎn)；有的城市不是從市場需求和商業(yè)布局出發(fā)來考慮網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置，而是立足于城市建設(shè)的形象工程，或者是在原有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較集中的老商業(yè)街扒倒重建。或者是圍繞著城市主干道年復(fù)一年地改造，使得原來那些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集的地區(qū)愈發(fā)密集，而相當(dāng)一部分居民區(qū)又存在著網(wǎng)點(diǎn)不足的失衡狀況。由于缺少統(tǒng)籌規(guī)劃，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇上又相互趨同，網(wǎng)點(diǎn)布局失衡和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)趨同所導(dǎo)致的后果不僅僅是給居民購物帶來不便，無法滿足多樣性的消費(fèi)需求，也使那些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集的地區(qū)和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)趨同的領(lǐng)域出現(xiàn)過度競爭，面臨經(jīng)營艱難的窘境，帶來較大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　對(duì)于以上情況，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在定位、規(guī)模等問題上更應(yīng)該慎重，不妨多等待、多考察，防止商業(yè)布局進(jìn)一步失衡、業(yè)態(tài)進(jìn)一步趨同。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)除了必須依據(jù)詳盡的市場調(diào)研以外，還應(yīng)該符合城市發(fā)展規(guī)劃，要依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址、定位、規(guī)模、檔次等，而不是一味追求高端大型商業(yè)物業(yè)開發(fā)。

 

 

　　四、針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體正確選擇商業(yè)業(yè)態(tài)

 

　　商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇對(duì)個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營至關(guān)重要，良好的業(yè)態(tài)規(guī)劃可以在內(nèi)部形成造血作用，在一個(gè)商圈內(nèi)，每一家商鋪一方面在消化固有的客源，成為其他商鋪的競爭者，另一方面也在吸引新的客源，為其他商鋪貢獻(xiàn)人氣。開發(fā)商和經(jīng)營者也會(huì)自覺的采取差異化經(jīng)營策略，從而使得不同商業(yè)形態(tài)之間形成很好的互補(bǔ)，形成自動(dòng)循環(huán)的造血系統(tǒng)，互相拉動(dòng)。

 

　　正確選擇商業(yè)業(yè)態(tài)的前提是要研究商業(yè)地產(chǎn)面對(duì)的目標(biāo)市場，即要有科學(xué)合理的目標(biāo)市場定位，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體謀劃好商業(yè)業(yè)態(tài)。具體可進(jìn)行兩階段定位，階段是初步定位。這個(gè)階段的主要工作是結(jié)合區(qū)域與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，發(fā)展商自身情況、城市現(xiàn)有商業(yè)格局、當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力等方面情況對(duì)商業(yè)形態(tài)類型和投資區(qū)域、地段作出選擇，確保投資類型和區(qū)域、地段選擇對(duì)路，并對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的地段、業(yè)態(tài)、功能、規(guī)劃布局和經(jīng)營策略等方面進(jìn)行初步研究與決策。階段是詳細(xì)定位。這個(gè)階段主要工作是在詳細(xì)調(diào)查分析城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、歷史人文、商脈、商圈商業(yè)布局、消費(fèi)層次與消費(fèi)能力、商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)的功能和規(guī)模以及周邊生活服務(wù)設(shè)施等因素基礎(chǔ)上，提出詳細(xì)的目標(biāo)市場、開發(fā)規(guī)模、功能與主題內(nèi)涵及業(yè)態(tài)規(guī)劃，并根據(jù)發(fā)展商自身的實(shí)際、業(yè)主需求、盈利需求及經(jīng)營管理能力，作出盈利模式和經(jīng)營管理方式定位，同時(shí)，結(jié)合地段、功能和規(guī)模，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的空間結(jié)構(gòu)布局、建筑個(gè)性和景觀主題進(jìn)行定位。

 

　　作為商業(yè)街區(qū)型購物，肯定要布局大量的專業(yè)店和專賣店，高端次的大型商業(yè)街區(qū)還需要考慮起龍頭帶動(dòng)作用的核心主力店和次店，核心店一般由百貨店擔(dān)任，次主力店一般為超市和主題商場組成，專賣店由品牌店或直銷店擔(dān)任。對(duì)一般小型特色商業(yè)街則不必考慮主力店。當(dāng)周邊有兼容效果的大型百貨店時(shí)，也不考慮設(shè)