中國旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)

1、中國旅游房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)分析

A、 越來越多的企業(yè)投入旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域

到目前為止，國內(nèi)涉足旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司超過100家，除了國外和港臺(tái)頗具實(shí)力的大公司外，還包括內(nèi)地頭創(chuàng)、海航、中信中旅等大型企業(yè)， 也包括天鴻、萬通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資開發(fā)商。北京、上海、海南、廣東、深圳等開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)。從1999年海南“南海傳說”、三亞“ 博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國進(jìn)行，并取得了較大的市場(chǎng)反應(yīng)。

B、旅游與房地產(chǎn)的嫁接日趨成熟

從90年代初海南開始，到98年隨著人民生活水平的提高，特別是社會(huì)有產(chǎn)的形成為旅游房地產(chǎn)消費(fèi)奠定了基礎(chǔ)，產(chǎn)生了批中國有錢 消費(fèi)群。多種旅游產(chǎn)品和投資品種的完善，多重市場(chǎng)價(jià)值的凸顯使這一產(chǎn)品逐漸成為市場(chǎng)新寵，并與旅游消費(fèi)成功實(shí)現(xiàn)了嫁接。我國目前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，比較類似 發(fā)達(dá)國家70年代旅游物業(yè)飛速發(fā)展的初期，不論是供給，還是需求都已具備了發(fā)展旅游、休閑物業(yè)及分時(shí)度假交換系統(tǒng)的條件。

C、 費(fèi)市場(chǎng)的過渡使發(fā)展空間加大

工作時(shí)間的縮短和經(jīng)濟(jì)水平的提高，度假消費(fèi)成為時(shí)尚。每年115天的假期，對(duì)傳統(tǒng)旅游方式的不滿足，使以單純觀光旅游階段已開始向度假旅游 過渡，并形成了每年24%以上的增長(zhǎng)幅度。根據(jù)國際通行發(fā)展慣例，度假需求從產(chǎn)生發(fā)展到具備一定規(guī)模所需時(shí)間為3—5年。從這一方面來說，我國至少還有3 —5年的火爆發(fā)展空間。

D、市場(chǎng)日趨成熟，可利用資金相對(duì)充足

傳統(tǒng)投資領(lǐng)域、生產(chǎn)領(lǐng)域已基本飽和，市場(chǎng)進(jìn)入成長(zhǎng)發(fā)展階段，特別是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的機(jī)會(huì)越來越少，住宅市場(chǎng)成熟期已基本到來。京、滬、 深、人均居住面積已超過20平方米。住宅消費(fèi)開始向舒適型轉(zhuǎn)移，銷售市場(chǎng)出現(xiàn)了萎縮的前兆，即滯漲期。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始物色新的領(lǐng)域。

2、我國旅游地產(chǎn)危機(jī)（T）分析

A、經(jīng)營模式單一，缺乏創(chuàng)新

我國的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)方式普遍過于傳統(tǒng)和呆板，除了項(xiàng)目單純照搬沒有創(chuàng)新外，在經(jīng)營操作上也普遍采用單一的旅游風(fēng)景式，不能形成自有穩(wěn)定的消費(fèi)群體，難以形成一個(gè)整體的營銷網(wǎng)絡(luò)。

B、經(jīng)營市場(chǎng)混亂 ，缺乏行業(yè)規(guī)范

巨大的市場(chǎng)和高額的利潤(rùn)回報(bào)引來了眾多企業(yè)的爭(zhēng)奪。但由于旅游房地產(chǎn)在我國尚屬起步階段，行業(yè)法規(guī)不夠完善，讓部分經(jīng)營者有機(jī)可乘，帶來了 許多不良影響。一些經(jīng)營者在廣告宣傳資料中明示了，在購房者與酒店經(jīng)營公司簽定的委托合同中，許下誘人的承諾，以此誤導(dǎo)消費(fèi)者。更有一些不法之徒 采用欺詐性銷售、非法集資等手段牟取暴利。

C.消費(fèi)者支付能力的制約

旅游房地產(chǎn)在我國主要以產(chǎn)權(quán)酒店形式出現(xiàn)。盡管這一形式在外國已風(fēng)靡多年，但在我國尚屬新興事物，消費(fèi)者普遍對(duì)其不太了解，加上中國人超前 消費(fèi)的意識(shí)并不強(qiáng)，一下子拿出多年的積蓄去購購未來十幾年甚至幾十年的度假用房卻較終沒有房子的產(chǎn)權(quán)，這對(duì)于大多數(shù)中國老百姓來說仿佛有點(diǎn)太超前了。而且 目前國內(nèi)市場(chǎng)上加入國際度假交換系統(tǒng)的部分分時(shí)度假產(chǎn)品價(jià)格超出了國內(nèi)的支付能力，顧客想與國外進(jìn)行交換度假的愿望很難實(shí)現(xiàn)。另外，帶薪休假制度在我國并 未全面實(shí)行，這使得廣大消費(fèi)者對(duì)于投資旅游房地產(chǎn)更加審慎。

D、理念引導(dǎo)尚需時(shí)日

在旅游地產(chǎn)的具體運(yùn)作過程中，有一些細(xì)節(jié)問題成為發(fā)展的重要障礙。例如物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散就是阻礙地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)旅游化的一個(gè)重要障礙。這是指許多已經(jīng)出售的商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散在大大小小的業(yè)主手中，經(jīng)營項(xiàng)目和裝修風(fēng)格無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，使得物業(yè)不能形成吸引游人的景點(diǎn)。

E、旅游地產(chǎn)自身的“弱勢(shì)地位”

旅游業(yè)過分依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)，缺乏獨(dú)立生存的能力。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)形式發(fā)生不利變化，旅游業(yè)將迅速蕭條，而依附于旅游業(yè)的別墅、度假村將再次出現(xiàn)門可羅雀的慘淡景象。

F、旅游地產(chǎn)理論支持落弱，現(xiàn)實(shí)操作有風(fēng)險(xiǎn)

盡管“旅游地產(chǎn)”概念早已提出，但該概念的理論支持實(shí)際比較薄弱：

其一，旅游地產(chǎn)主打的“假日經(jīng)濟(jì)”概念，僅僅局限在“假日”，時(shí)空范圍很小，同時(shí)人們休閑度假選擇的自由度受到限制，度假時(shí)間過于集中容易形成“瓶頸”，這樣會(huì)使人的休閑效果大打折扣；

其二，旅游地產(chǎn)不太符合中國目前的國情。因?yàn)椤奥糜蔚禺a(chǎn)的依靠是旅游”，這對(duì)于中國人來說需要大量的時(shí)間和，同時(shí)與西方許多國家有所不 同的是一年中給予職工幾天乃至一個(gè)月的帶薪休假的中國企業(yè)并不多，“帶薪休假制度”在國內(nèi)畢竟剛剛起步，大多數(shù)人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等國 家法定假日，這樣無法從時(shí)間上解決人們旅游過于集中的問題。另外，在每個(gè)節(jié)假日都有能力出去旅游的群體也并不多。

其三，旅游地產(chǎn)雖然也打出休閑娛樂的旗號(hào)，但有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)投資的味道更濃些，這與人們享受生活的休閑行為恰恰是格格不入的。

G、法律法規(guī)的相對(duì)滯后影響發(fā)展

旅游房地產(chǎn)還需要相關(guān)法律的支持，就現(xiàn)行法律來講，所謂的分時(shí)度假產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)就是一個(gè)敏感的問題。

H、快速增長(zhǎng)的支撐空泛

中國的旅游地產(chǎn)還只是處于起步階段，旅游地產(chǎn)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的要求很高，對(duì)服務(wù)的要求很高，這都不是一朝一夕可以達(dá)到的。

二、旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)與特征

特征一：旅游模式轉(zhuǎn)換——旅游已經(jīng)從觀光旅游、商務(wù)旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)化

初級(jí)階段是以景點(diǎn)觀光為基礎(chǔ)的旅游概念，中級(jí)階段可能從城市開始，較初長(zhǎng)假集中于城市，以看為主，然后把一些商務(wù)活動(dòng)結(jié)合起來。

近年來國內(nèi)旅游經(jīng)濟(jì)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，其表現(xiàn)是游客規(guī)模的不斷擴(kuò)大、旅游消費(fèi)形式的不斷豐富和旅游經(jīng)營收入的持續(xù)增加。也是就說直觀地看 來，旅游市場(chǎng)在“量”的方面獲得了顯而易見的增長(zhǎng)，并且有進(jìn)一步強(qiáng)勁增長(zhǎng)的趨勢(shì)。但通過對(duì)于這個(gè)市場(chǎng)客源、交通、以及消費(fèi)行為的進(jìn)行綜合分析之后，當(dāng)前旅 游市場(chǎng)的發(fā)展不僅有表象上的“量”的增長(zhǎng)，更蘊(yùn)藏著“質(zhì)”的提升，而體現(xiàn)集中這一“質(zhì)變”的，就是旅游消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)換，即由傳統(tǒng)的以景點(diǎn)觀賞為目的的“觀 光旅游”向以休閑消費(fèi)、時(shí)間消費(fèi)與度假居住為目的的“休閑旅游”、度假旅游模式的轉(zhuǎn)換。

正是這樣一種新興的模式，對(duì)原有旅游配套服務(wù)設(shè)施與景區(qū)經(jīng)營模式提出了新興的功能要求。在“休閑旅游”旅游模式中，人們需要的不僅僅是對(duì) 旅游景點(diǎn)的觀賞，更強(qiáng)調(diào)的旅游全過程的質(zhì)量與舒適程度，尤其是遠(yuǎn)離城市的景區(qū)短期或定期居住，更成為未來旅游發(fā)展的時(shí)尚。這樣一種消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變，是傳統(tǒng) 的旅游景區(qū)在設(shè)施上無法繼續(xù)適應(yīng)和滿足的，正是這樣一種轉(zhuǎn)變，使當(dāng)前以新型旅游消費(fèi)空間營造為目的的“旅游房產(chǎn)”開發(fā)如火如荼。

當(dāng)我國的旅游解決了時(shí)間、收入和汽車這三個(gè)問題后，一般意義上的觀光旅游已經(jīng)開始向商務(wù)型、度假型的方向轉(zhuǎn)化。而這，也是未來旅游地產(chǎn)開發(fā)與服務(wù)的方向。

征二：主導(dǎo)休閑旅游模式——疊加旅游觀光與都市休閑消費(fèi)理念結(jié)合

休閑型旅游開發(fā)的主要特征，是在旅游風(fēng)景區(qū)的背景下疊加了現(xiàn)代時(shí)尚的都市休閑消費(fèi)模式。在新興的“休閑旅游”、“度假旅游”模式下，人們對(duì) 于旅游消費(fèi)的要求將集中于旅游風(fēng)景區(qū)的環(huán)境與現(xiàn)代休閑消費(fèi)這樣兩個(gè)因素，也就是說旅游的出發(fā)點(diǎn)，將會(huì)是對(duì)于景區(qū)環(huán)境的向往，而在走進(jìn)這樣一種與所在都市環(huán) 境相區(qū)別的景區(qū)以后，仍然需要享受都市休閑消費(fèi)的空間和服務(wù)，而旅游房產(chǎn)正是提供這樣一種空間和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。

特征三：租務(wù)需求——旅游地產(chǎn)開發(fā)與配套軟硬兼施

  除了硬件的建設(shè)以外，如果沒有軟件的建設(shè)，很難把普通的地產(chǎn)變成旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)一個(gè)轉(zhuǎn)換過程就是有人替你去管理，有人替你去實(shí)行租 務(wù)。凡是有較杰出的酒店管理公司或者物業(yè)管理?xiàng)l件的地區(qū)，才有可能逐漸形成旅游地產(chǎn)，因?yàn)樗幸粋€(gè)巨大的網(wǎng)絡(luò)來實(shí)施。而某一個(gè)發(fā)展商說我在某一個(gè)地區(qū)蓋 一小塊作為一個(gè)旅游地產(chǎn)，然后又沒有一個(gè)龐大網(wǎng)絡(luò)或者軟件配套，這個(gè)常常很難變成分時(shí)度假，所以配套、服務(wù)系統(tǒng)和硬件是不能分離的。旅游地產(chǎn)常常要把旅游 項(xiàng)目經(jīng)營得很好，同時(shí)又要把旅游房地產(chǎn)配套服務(wù)經(jīng)營得很好，這兩者結(jié)合起來才能使旅游地產(chǎn)發(fā)揮出旅游的作用。

特征四：品質(zhì)吸引“雙高”——投資+消費(fèi)模式組合

因?yàn)槁糜畏慨a(chǎn)通常具有“投資+自用”的兩重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以通過投資長(zhǎng)期享受物業(yè)的帶來了空間享受和 消費(fèi)功能。這樣的旅游房產(chǎn)通常會(huì)吸引一些“高收入”、追求“高品質(zhì)”生活的人群前來消費(fèi)與投資。這是近年來旅游房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要特征。根據(jù)這一特征， 開發(fā)商可以采取一些相關(guān)的營銷措施滿足這部分消費(fèi)者與投資者的需求。如委托經(jīng)營與定期免費(fèi)自用的營銷策略，即房產(chǎn)售出之后，每年提供一定期限的居住期限， 具體入住時(shí)間可以由業(yè)主自由選擇，此外的時(shí)間，將由酒店?duì)I運(yùn)商接受委托實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營管理對(duì)外經(jīng)營，并向業(yè)主提供固定比例的收益回報(bào)。

這樣一種模式不僅滿足了“雙高”休閑度假的愿望，同時(shí)也免去了他們?cè)诓皇褂梦飿I(yè)時(shí)打理、租賃的麻煩，是今后此類旅游地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營方向。

三、旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析

分析旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)前景，必須先對(duì)旅游業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及前景作分析，并在此基礎(chǔ)上展望旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)前景。

（1）中國旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的進(jìn)一步提高，閑暇時(shí)間的增多，帶薪假期的普遍實(shí)行，旅游條件的改觀，國際旅游業(yè)的深入開展對(duì)國內(nèi)旅游業(yè)的影響，人民的旅游熱情將進(jìn)一步煥發(fā)。

從市場(chǎng)上來看，中國國內(nèi)旅游市場(chǎng)前景廣闊，需求潛力大，國內(nèi)旅游將維持高速穩(wěn)定增長(zhǎng)的局面，由數(shù)量速度型向質(zhì)量效益型過渡。國內(nèi)旅游的配套基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施將進(jìn)一步的發(fā)展，基本上符合國內(nèi)旅游的

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