一、城市投資環(huán)境調(diào)查

（一）政策法律環(huán)境調(diào)查

1. 城市發(fā)展戰(zhàn)略
2. 城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃
3. 土地利用總體規(guī)劃
4. 房改政策
5. 開(kāi)發(fā)區(qū)政策
6. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、經(jīng)營(yíng)的法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及相關(guān)政策
7. 房地產(chǎn)稅收政策：營(yíng)業(yè)稅、所得稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、投資方向調(diào)節(jié)稅等
8. 房地產(chǎn)金融政策：信貸政策、信貸規(guī)模、利率水平
9. 土地制度和土地政策：土地供給政策、遞加補(bǔ)償規(guī)定、土地收費(fèi)規(guī)定、土地出讓方式
10. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策：建設(shè)項(xiàng)目控制、政策性資金控制、外資投向指引
11. 人口政策、戶籍制度

（二） 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查

1.城市總體發(fā)展規(guī)劃
2.地區(qū)內(nèi)的開(kāi)發(fā)區(qū)域
3.國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)
4.政府辦事效率及工作作風(fēng)
5.政府財(cái)政收支狀況
6.房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重
7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)
8.就學(xué)條件
9.基礎(chǔ)設(shè)施情況

（三） 人口及社會(huì)環(huán)境

1.人口總量和密度
2.居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平
3.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)
4.居民就業(yè)狀況及收入水平
5.社會(huì)治安情況
6.居民需求結(jié)構(gòu)及特征

（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查

a)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)
b)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)
c)市場(chǎng)需求影響因素：如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)購(gòu)能力與投向，使用中建筑物的物理狀況
d)購(gòu)購(gòu)行為：投資、投機(jī)、自住，影響消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)行為的社會(huì)因素及心理因素等
e)住宅消費(fèi)狀況：①居民現(xiàn)有住宅人均面積；②居民住宅形態(tài)及比重；③五至十年內(nèi)規(guī)劃人均居住面積。

2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況調(diào)查

a)可供開(kāi)發(fā)的土地資源及規(guī)劃要求狀況
b)各種類型土地供應(yīng)量：①上年土地供應(yīng)量；②今年土地供應(yīng)量；③下年土地供應(yīng)量預(yù)測(cè)。
c)樓面地價(jià)或單位地面價(jià)
d)房產(chǎn)供應(yīng)量：：①上年房產(chǎn)供應(yīng)量；②今年房產(chǎn)供應(yīng)量；③下年房產(chǎn)供應(yīng)量預(yù)測(cè)。
e)新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)面積：計(jì)劃、新開(kāi)工、在施工、竣工

3. 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查

a) 現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期
b) 居民對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求：區(qū)位要求、戶型面積要求、價(jià)格要求、物業(yè)管理要求、景觀綠化要求、要求、裝修要求、智能化設(shè)施要求、售后服務(wù)要求等
c) 居民對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度
d) 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的應(yīng)用情況
e) 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況

4. 房地產(chǎn)價(jià)格及交易情況調(diào)查

a) 本城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格狀況
b) 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)
c) 市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì)
d) 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素：如政府價(jià)格政策
e) 房地產(chǎn)價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小
f) 開(kāi)發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響
g) 價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)
h) 各類房產(chǎn)成交量：①上年成交量；②今預(yù)測(cè)量；

5. 房地產(chǎn)促銷調(diào)查

a) 廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定
b) 廣告媒體使用情況的調(diào)查
c) 廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查
d) 人員促銷的配備狀況
e) 各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租、售績(jī)效的影響
f) 各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租、售績(jī)效

6. 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)查

a) 營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況
b) 市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因
c) 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況
d) 客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)

二、意向投資項(xiàng)目調(diào)查

（一）投資項(xiàng)目自身情況調(diào)查

1. 項(xiàng)目土地現(xiàn)狀調(diào)查

a) 土地使用權(quán)獲得方式：招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌、轉(zhuǎn)讓
b) 地理位置、土地面積、形狀及四至
c) 土地價(jià)格：樓面地價(jià)、單位地面價(jià)
d) 土地規(guī)劃使用性質(zhì)、年限
e) 地質(zhì)地貌狀況
f) 九通一平現(xiàn)狀（道路、給水、供電、排污水、排雨水、電話、寬帶、閉路、燃?xì)?、?chǎng)地平整）
g) 地下、地上附著物現(xiàn)狀及遷除完成情況
h) 周邊道路及綜合管網(wǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)
i)項(xiàng)目用地規(guī)劃控制指標(biāo)：容積率、建筑密度、綠地率、建筑退讓、建筑風(fēng)格、高度、用途、內(nèi)外交通組織、停車位、公共配套要求等

2. 項(xiàng)目用地周邊氣候、環(huán)境調(diào)查

a) 項(xiàng)目所在地天氣狀況：日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害
b) 地塊周邊建筑物情況
c) 周邊環(huán)境污染狀況：空氣、水源、噪音
d) 周邊衛(wèi)生狀況
e) 綠化景觀
f) 歷史人文景觀
g)建筑抗震設(shè)計(jì)等級(jí)

3. 地塊交通條件調(diào)查

a) 周邊市政路網(wǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃路
b) 到達(dá)、經(jīng)過(guò)地塊的交通線路
c) 項(xiàng)目所在區(qū)域水、陸、空交通狀況
d) 交通近期、中期規(guī)劃情況

4. 項(xiàng)目所在區(qū)域配套設(shè)施調(diào)查

a) 購(gòu)物場(chǎng)所
b) 醫(yī)療衛(wèi)生
c) 文化教育
d) 金融服務(wù)
e) 郵政、通信服務(wù)
f) 娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)休閑
g) 垃圾收集站分布情況

5. 其他

a) 項(xiàng)目投資優(yōu)惠政策：如稅，費(fèi)減免、地價(jià)款的付款方式等
b) 各類貸款獲取的可能性、利率、期限、償還方式
c) 開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)：市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、教育附加費(fèi)、房屋交易管理費(fèi)、設(shè)計(jì)圖紙審查費(fèi)、建安工程勞保費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、人防費(fèi)、水電增容費(fèi)、綠化代植費(fèi)、排污費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、當(dāng)?shù)馗鞣N規(guī)費(fèi)等
d) 當(dāng)?shù)氐慕ㄖ杀荆喝绺鞣N建筑結(jié)構(gòu)每平方米造價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
e) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本測(cè)算：土地成本、建安費(fèi)用、園林綠化費(fèi)用、開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)、附屬配套費(fèi)用、稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)
f) 項(xiàng)目是否存在其他債權(quán)、債務(wù)問(wèn)題
g) 政府和其他有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目的態(tài)度
h) 開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能遇到的干擾因素

（二） 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)情況調(diào)查

競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)定義：同一區(qū)位、相同類型、售價(jià)相近的物業(yè)；同一城市內(nèi)銷售價(jià)位相近的物業(yè)；同一城市內(nèi)相同類型的物業(yè)；

1、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的區(qū)位

區(qū)域特征：地域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生活水準(zhǔn)、文化教育等
發(fā)展規(guī)劃：政府對(duì)城市土地、空間布局、城市性質(zhì)的綜合部署和調(diào)整
周邊環(huán)境：人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、生活配套
項(xiàng)目狀況：地理位置、規(guī)劃條件、配套狀況
交通條件：地塊附近的交通工具和交通方式

2、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的產(chǎn)品特征

建筑參數(shù)：總建筑面積、總占地面積、建筑密度、容積率、綠地率、層高、車庫(kù)比例等
面積戶型：戶型配比、面積配比、建筑面積、公攤率
裝修標(biāo)準(zhǔn)：建筑風(fēng)格、大堂、電梯廳、走道、外立面、居室、客廳、廚衛(wèi)
建筑結(jié)構(gòu)形式、
建筑基礎(chǔ)形式：

3、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的配套狀況

周邊獨(dú)有配套設(shè)施：學(xué)校、大型購(gòu)物場(chǎng)所、體育設(shè)施、公園等
小區(qū)自建配套設(shè)施：會(huì)所、學(xué)校、購(gòu)物場(chǎng)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等
小區(qū)智能、安防狀況
園林景觀
物業(yè)管理水平及收費(fèi)水平
水、電、通信、燃?xì)獾攘糍M(fèi)用及辦證費(fèi)用的承擔(dān)情況

4、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的工期安排

各期開(kāi)、竣工日期
各期交付量、交付時(shí)間
推盤(pán)時(shí)間

5、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的價(jià)格

單價(jià)：反映樓盤(pán)品質(zhì)高低，如售價(jià)、平均單價(jià)、主力單價(jià)、較高單價(jià)、層次差、朝向差
總價(jià)：反映目標(biāo)客戶群的選擇
付款方式：一次性、按揭、分期、開(kāi)發(fā)商貸款
優(yōu)惠方式

6、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的廣告

售樓處：地點(diǎn)選擇、裝修設(shè)計(jì)、形象展示、三維動(dòng)畫(huà)、沙盤(pán)
廣告媒體：報(bào)刊、電視、網(wǎng)絡(luò)、車體、戶外（路牌、燈箱、條幅、布幅）
廣告投放強(qiáng)度：廣告刊登次數(shù)和篇幅，媒體的數(shù)量和大小等
廣告風(fēng)格
推廣主題、主廣告語(yǔ)

7、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)銷售情況

現(xiàn)場(chǎng)情況：人流頻率、數(shù)量、關(guān)注內(nèi)容、銷售人員狀況
銷售率
銷售順序：不同總價(jià)、戶型、面積的房屋銷售順序，分析市場(chǎng)暢銷戶型
分期推盤(pán)節(jié)奏
銷售形式：內(nèi)部定購(gòu)、正式簽約
客戶群分析：客戶的職業(yè)、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入

8、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)銷售渠道使用情況

租售代理商
其他配銷渠道

9、競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查

專業(yè)化程度
品牌知名度
商品房質(zhì)量
成本狀況
價(jià)格策略
合作單位（設(shè)計(jì)、施工、策劃、營(yíng)銷、廣告、園林、物業(yè)）
業(yè)務(wù)組合及財(cái)務(wù)實(shí)力
綜合管理能力
與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系

10、同類型產(chǎn)品的供給量和在市場(chǎng)上的銷售量

11、同一區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)的月租金及入住率

12、競(jìng)爭(zhēng)性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)

13、對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析與估計(jì)

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