旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式

　　旅游地產(chǎn)定義：所有這些依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目,可稱(chēng)為旅游房地產(chǎn).較之一般的住宅,旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接,具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值

　　從理論上來(lái)說(shuō)，旅游地產(chǎn)是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類(lèi)。

　　一是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂(lè)性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間；

　　二是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂(lè)城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間；

　　三是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時(shí)度假的時(shí)權(quán)酒店等等；

　　四是旅游住宅地產(chǎn)，主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類(lèi)住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

　　隨著中國(guó)旅游地產(chǎn)的迅速升溫，目前在市場(chǎng)中常見(jiàn)的幾種旅游地產(chǎn)產(chǎn)品有：

　　分時(shí)度假

　　分時(shí)度假?gòu)膶?shí)質(zhì)上看，是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。旅游地產(chǎn)中分時(shí)度假酒店（公寓）就是加入了分時(shí)度假交換體系的“時(shí)權(quán)酒店”。在分時(shí)度假產(chǎn)品中會(huì)涉及多方主體：開(kāi)發(fā)商，擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；銷(xiāo)售商，作為開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售代表向公眾銷(xiāo)售分時(shí)度假產(chǎn)品；度假房產(chǎn)管理公司，管理和維護(hù)分時(shí)度假房產(chǎn)；分時(shí)度假交換公司，向具有分時(shí)度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費(fèi)者（會(huì)員）提供不同地區(qū)之間的分時(shí)度假產(chǎn)品交換業(yè)務(wù)；其他還有律師、金融機(jī)構(gòu)、咨詢(xún)顧問(wèn)等直接或間接與分時(shí)度假相關(guān)的專(zhuān)業(yè)群體。在我國(guó)現(xiàn)階段，分時(shí)度假產(chǎn)品中的各方主體發(fā)展不平衡，全國(guó)可發(fā)展分時(shí)度假的產(chǎn)品有上千處，但專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售商不到20家，真正在運(yùn)作點(diǎn)數(shù)制進(jìn)行交換的系統(tǒng)更是。

　　分時(shí)度假在全球的穩(wěn)健發(fā)展已經(jīng)預(yù)熱了中國(guó)市場(chǎng)。為全球分時(shí)度假行業(yè)提供相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的供應(yīng)商RCI公司已經(jīng)于今年4月中旬與國(guó)內(nèi)的中安達(dá)公司簽署了協(xié)議，意與中國(guó)公司共同建設(shè)分時(shí)度假市場(chǎng)。

　　我國(guó)青島弄海園度假村、北京九華山莊、北京翠宮飯店、京瑞溫泉國(guó)際酒店、珠海石景山旅游、無(wú)錫太湖威尼斯花園等30個(gè)度假村或酒店已經(jīng)率先加入RCI度假交換網(wǎng)絡(luò)，接待來(lái)自全球各地的度假會(huì)員。其中青島弄海園度假村、京瑞溫泉國(guó)際酒店今年還分別獲得了RCI總部頒發(fā)的金冠獎(jiǎng)和國(guó)際金獎(jiǎng)。

　　2001年3月份，中房集團(tuán)向香港特區(qū)政府提出收購(gòu)2萬(wàn)套香港居屋作為分時(shí)度假產(chǎn)品的計(jì)劃，這一舉動(dòng)立即得到了香港特區(qū)政府的大力支持。2萬(wàn)套居屋將會(huì)分量分時(shí)段賣(mài)給旅游者。其次，2萬(wàn)套居屋賣(mài)給100萬(wàn)個(gè)家庭并不是天方夜譚。從香港旅游局提供的數(shù)字來(lái)看，香港平均每年每個(gè)家庭消費(fèi)6000港元，假設(shè)按10000元人民幣計(jì)算，會(huì)帶來(lái)每年300億到400億的收入。

　　分時(shí)度假這種產(chǎn)品目前市場(chǎng)度還不是很高。。

　　旅游主題社區(qū)

　　在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的北京東部，將崛起一個(gè)僅配套住宅項(xiàng)目的建筑面積就達(dá)80萬(wàn)平方米的旅游地產(chǎn)大盤(pán)。該項(xiàng)目暫命名為“北京旅游主題社區(qū)”，總投資預(yù)計(jì)達(dá)20億元人民幣，位置在東四環(huán)與京沈路交界的東南角。項(xiàng)目總占地面積約為1.5平方公里，規(guī)劃有50萬(wàn)平方米的名為“歡樂(lè)森林”的主題公園，主題公園的活動(dòng)內(nèi)容和模式近似于美國(guó)的迪斯尼樂(lè)園，初步預(yù)計(jì)將于2005年11月開(kāi)園。投資方為深圳華僑城集團(tuán)，開(kāi)發(fā)商是北京世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)公司。

　　有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目一旦初具規(guī)模，將與毗鄰的世紀(jì)東方城、紫南家園這兩個(gè)供應(yīng)量近百萬(wàn)平方米的大盤(pán)形成三足鼎立之勢(shì)。而其開(kāi)發(fā)商深圳華僑城在深圳成功開(kāi)發(fā)了世界之窗和民俗文化村項(xiàng)目，諳熟主題公園和配套住宅的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，此次將這一模式移植來(lái)京，有望對(duì)北京市場(chǎng)帶來(lái)新沖擊。

　　據(jù)該項(xiàng)目代理公司中原物業(yè)顧問(wèn)策劃部負(fù)責(zé)人透露，該項(xiàng)目早在2001年就完成了圈地工作，2002年至2003年上半年，該公司花費(fèi)了近一年半的時(shí)間進(jìn)行整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃。去年11月才真正開(kāi)始破土動(dòng)工。但因?yàn)槎静灰酥矘?shù)等客觀原因，主題公園直到今年3月才進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)階段，目前已完成土地平整。

　　另?yè)?jù)介紹，該項(xiàng)目的配套住宅建筑面積達(dá)80萬(wàn)平方米，將分為多期開(kāi)發(fā)，定位為中高端住宅，現(xiàn)已進(jìn)入開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段。但近期尚不準(zhǔn)備做大規(guī)模宣傳，據(jù)有關(guān)消息稱(chēng)，這可能與其將打算以準(zhǔn)現(xiàn)房形式銷(xiāo)售有關(guān)。按行情，若計(jì)劃購(gòu)準(zhǔn)現(xiàn)房而非期房，現(xiàn)在做推廣為時(shí)過(guò)早。

　　度假村

　　1997年，中坤投資集團(tuán)開(kāi)始對(duì)安徽省黃山市黟縣進(jìn)行整體旅游開(kāi)發(fā)，下轄的黃山京黟旅游開(kāi)發(fā)有限公司擁有綜合型現(xiàn)代涉外賓館“中城山莊”及宏村、南屏村、關(guān)麓村等國(guó)內(nèi)外古村落風(fēng)景區(qū)。其中宏村的水系設(shè)計(jì)更是別具一格，湖光山色與層樓疊院融為一體，自然景觀與人文內(nèi)涵交相輝映，享有“中國(guó)明清博物館”之美譽(yù)。2000年11月，宏村被聯(lián)合國(guó)教科文組織列入了“世界文化遺產(chǎn)名錄”。

　　近期，中坤投資集團(tuán)又開(kāi)始著手開(kāi)發(fā)位于宏村旁的黃山宏村奇墅湖國(guó)際旅游度假村項(xiàng)目，該項(xiàng)目擁有山水面積近5000畝，風(fēng)光秀美異常，譽(yù)為“人間仙境”。奇墅湖國(guó)際旅游度假村將建設(shè)徽派村落式別墅面積10萬(wàn)平方米，四賓館一座，并經(jīng)安徽省政府批準(zhǔn)，在景區(qū)內(nèi)捐資恢復(fù)重建唐代寺廟--梓路寺，占地百畝，宏偉莊嚴(yán)，正在中國(guó)佛教協(xié)會(huì)專(zhuān)業(yè)和支持下進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工，度假村總計(jì)投資5億元，2005年內(nèi)建成。

　　2003年中坤集團(tuán)又開(kāi)始向中國(guó)的大西北新疆拓展，將在5年內(nèi)一期投入5億元，整體促進(jìn)以喀什、克州阿克蘇為主體的南疆帕米爾風(fēng)光旅游、國(guó)際登山、探險(xiǎn)及跨境游的特色旅游，把南疆推向世界，帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。并計(jì)劃先期設(shè)計(jì)建設(shè)2至3座３星或4的旅游賓館，建設(shè)國(guó)際 的登山探險(xiǎn)營(yíng)地，投資組建大型旅游車(chē)隊(duì)，拍攝制作包括電視連續(xù)劇《瑪納斯》史詩(shī)在內(nèi)的文化宣傳作品，制定面向國(guó)際及國(guó)內(nèi)大中城市的特色旅游計(jì)劃。

　　大連萬(wàn)達(dá)也要在昆明滇池風(fēng)景區(qū)開(kāi)發(fā)大型的旅游度假項(xiàng)目，總投資高達(dá)30多億元人民幣。萬(wàn)達(dá)將該項(xiàng)目暫定名為“滇池衛(wèi)城”，該項(xiàng)目的推進(jìn)，將全面完成國(guó)務(wù)院對(duì)度假區(qū)批復(fù)的九大功能建設(shè)，即：一座大型游樂(lè)園、湖濱高爾夫球場(chǎng)、一座園林五酒店、英式馬術(shù)俱樂(lè)部、旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、連排別墅、獨(dú)立別墅等；社區(qū)配套包括中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)保、購(gòu)物。項(xiàng)目集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅等為一體，是一座按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的大型綜合度假休閑社區(qū)。

　　產(chǎn)權(quán)式酒店

　　產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，與住宅寫(xiě)字樓的投資、股票投資、儲(chǔ)蓄及國(guó)債投資等相比，投入輕松、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)更豐厚，同時(shí)還獲得一套真正屬于自己的坐擁酒店。有關(guān)資料顯示，近10年來(lái)，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長(zhǎng)15.8%。與銀行儲(chǔ)蓄和投資股票債券相比，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為中產(chǎn)的頭選。對(duì)于率來(lái)說(shuō)，其實(shí)就是出租率，只有高出租率的保證，才能提高率并降低投資風(fēng)險(xiǎn)。而出租率直接與物業(yè)的地段、稀缺性以及品質(zhì)相關(guān)，因此地段好，有特色的產(chǎn)權(quán)式酒店才能成為投資者眼中的寵兒。

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