進(jìn)入2008年，住宅房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2006年、2007年大漲后已經(jīng)開始了一個(gè)調(diào)整時(shí)期，而央行不斷上調(diào)的存款準(zhǔn)備金政策讓開發(fā)商的資金面臨緊繃。為了尋找新的投資熱點(diǎn)，“旅游房地產(chǎn)”成為房地產(chǎn)業(yè)比較關(guān)注的主題。

一、休閑產(chǎn)業(yè)與旅游房地產(chǎn)的發(fā)展

旅游房地產(chǎn)在國內(nèi)還沒有一個(gè)權(quán)威性的定義。但不論是主管部門還是業(yè)內(nèi)人士，專家學(xué)者均普遍認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)必須是為旅游服務(wù)，圍繞旅游而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，與住宅房地產(chǎn)存在根本的區(qū)別。

從目前專家學(xué)者對旅游房地產(chǎn)的研究中，筆者認(rèn)為鄧仕敏對旅游房地產(chǎn)的定義基本可以詮釋當(dāng)前人們對旅游房地產(chǎn)的認(rèn)識，即“旅游房地產(chǎn)是以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場營銷、網(wǎng)絡(luò)和酒店管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個(gè)全新產(chǎn)業(yè)模式。其性質(zhì)是實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。”

旅游房地產(chǎn)早在20世紀(jì)8、90年代就已經(jīng)在中國開始出現(xiàn)，當(dāng)時(shí)，沿海地區(qū)、改革開放較早的省市由于房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)供大于求，出現(xiàn)了大量積壓和售后空置房。為了消化這些空置房，人們開始嘗試將房地產(chǎn)開發(fā)空置的物業(yè)改造為賓館、青年旅館、分時(shí)度假酒店、汽車旅館等旅游休閑的場所，于是一部分原本為住宅等用途的建筑轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜挝飿I(yè)。1999年，自海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，并取得了較大的市場反響，從而真正形成了旅游房地產(chǎn)的概念和形式。到目前，在旅游經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)資本的雙重驅(qū)動下，國內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)正式進(jìn)入發(fā)展期。

歷經(jīng)10多年發(fā)展，一些旅游地產(chǎn)已成為一些房地產(chǎn)公司主要的經(jīng)營模式。如深圳華僑城“以旅游主題地產(chǎn)為特色的成片綜合開發(fā)和運(yùn)營”模式，深圳觀瀾湖97年至今12年的發(fā)展。應(yīng)該說，旅游房地產(chǎn)在中國的發(fā)展是較為迅速的，目前已經(jīng)形成了旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)和旅游住宅地產(chǎn)四大類型。此外還有運(yùn)動地產(chǎn)、藝術(shù)地產(chǎn)、 和旅游工業(yè)地產(chǎn)等其他類型的旅游房地產(chǎn)。從運(yùn)營模式上，引進(jìn)國外經(jīng)驗(yàn)，出現(xiàn)了時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店、度假村等多種模式。旅游房地產(chǎn)近兩年來發(fā)展迅速，應(yīng)該說這與中國休閑產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展是分不開的。應(yīng)該說，休閑產(chǎn)業(yè)是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)是以休閑旅游為目的才是真正的旅游房地產(chǎn)，才能達(dá)到它應(yīng)有的價(jià)值。

從旅游房地產(chǎn)發(fā)展的淵源來看，旅游房地產(chǎn)業(yè)緣于休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在發(fā)達(dá)國家，休閑產(chǎn)業(yè)在近代工業(yè)革命后就出現(xiàn)于歐美的發(fā)達(dá)國家。伴隨著休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，旅游房地產(chǎn)較早出現(xiàn)在20世紀(jì)初的法國地中海沿岸，當(dāng)時(shí)開發(fā)了大量海濱別墅，旅游景觀房地產(chǎn)成為旅游房地產(chǎn)的初期模式；法國阿爾卑斯山地區(qū)在20世紀(jì)60年代以別墅度假村分時(shí)銷售的方式招攬客戶，標(biāo)志著旅游和房地產(chǎn)正式結(jié)合，由此旅游房地產(chǎn)業(yè)誕生。而后，大批國際金融、地產(chǎn)、旅游機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游房地產(chǎn)業(yè)，旅游與房地產(chǎn)的關(guān)系模式也隨著市場的發(fā)展需求得到不斷的豐富和創(chuàng)新

休閑產(chǎn)業(yè)指與人的休閑生活、休閑行為、休閑需求（物質(zhì)的與精神的）密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，特別是以旅游業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)為龍頭形成的經(jīng)濟(jì)形態(tài)和產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，已成為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要的支柱產(chǎn)業(yè)。休閑產(chǎn)業(yè)一般涉及到國家公園、博物館、體育（運(yùn)動項(xiàng)目、設(shè)施、設(shè)備、維修等）、影視、交通、旅行社、導(dǎo)游、紀(jì)念品、餐飲業(yè)、社區(qū)服務(wù)以及由此連帶的產(chǎn)業(yè)群。休閑產(chǎn)業(yè)不僅包括物質(zhì)產(chǎn)品的生產(chǎn)，而且也為人的文化精神生活的追求提供保障。

休閑產(chǎn)業(yè)是一個(gè)由休閑旅游、休閑農(nóng)業(yè)、休閑文化、休閑體育等產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)群，而休閑旅游是休閑產(chǎn)業(yè)中的主體產(chǎn)業(yè)，也是較早開發(fā)的休閑產(chǎn)業(yè)。休閑旅游與一般旅游的區(qū)別在于休閑旅游的目的不僅僅是觀光，較主要的是滿足人們休閑的目的，即在閑暇的時(shí)間通過旅游的方式得到身心的修整，精神的充實(shí)，因此相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施必須具備一定的硬件、軟件標(biāo)準(zhǔn)，整個(gè)休閑旅游的過程必須滿足人們精神上的某種需求，所以也必須提供文化、娛樂等方面的服務(wù)。因此，休閑旅游除了旅游產(chǎn)業(yè)外，還相應(yīng)的整合了交通、文化娛樂、流通等產(chǎn)業(yè)，而這些產(chǎn)業(yè)又涉及到交通設(shè)施、圖書影視、餐飲、旅游產(chǎn)品、房地產(chǎn)的生產(chǎn)與開發(fā)等產(chǎn)業(yè)。正是休閑旅游的發(fā)展，延伸出對旅游房地產(chǎn)的需求。

從發(fā)達(dá)國家的發(fā)展歷程和目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，休閑產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位不斷的上升是隨著國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而逐步形成的。發(fā)達(dá)國家已不存在重工業(yè)、污染工業(yè)，取而代之的是無煙產(chǎn)業(yè)，如服務(wù)業(yè)、流通業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)。 20世紀(jì)80年代以后，休閑產(chǎn)業(yè)實(shí)際上已成為相當(dāng)一部分國家的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)美國有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)顯示，美國人把1/3的時(shí)間用于休閑，把1/3的收入用于休閑，全國有1/3的土地面積用于休閑使用。就西班牙來說，休閑業(yè)已成為該國的第四產(chǎn)業(yè)，其收入占國內(nèi)生產(chǎn)總值的4.5%，休閑業(yè)近5年來共為西班牙創(chuàng)造了76萬個(gè)就業(yè)機(jī)會。

中國目前人均GDP已經(jīng)超過2000美元，在朝著向后工業(yè)化方向發(fā)展。后工業(yè)時(shí)代的主要特征是服務(wù)業(yè)占重要比重，而工業(yè)、農(nóng)業(yè)次之。休閑產(chǎn)業(yè)是服務(wù)業(yè)的主體，因而休閑產(chǎn)業(yè)也必將成為中國發(fā)展較為迅速的產(chǎn)業(yè)之一。伴隨著人們收入水平的提高和對生活質(zhì)量要求的提高，休閑旅游成為人們享受休閑生活的主要方式，由此必然帶動旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。

二、休閑產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合

旅游房地產(chǎn)是休閑產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，但休閑產(chǎn)業(yè)本身是一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)群，是一個(gè)融合的產(chǎn)業(yè)，因此旅游房地產(chǎn)的發(fā)展型也是在休閑產(chǎn)業(yè)的細(xì)分下而進(jìn)一步細(xì)化發(fā)展。

如旅游景點(diǎn)地產(chǎn)是休閑旅游與房地產(chǎn)的結(jié)合。旅游景點(diǎn)地產(chǎn)主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動建造的各種觀光、休閑和娛樂等非住宿性質(zhì)的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。由該定義可以推演出旅游景點(diǎn)地產(chǎn)的基本模式是房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)的結(jié)合，旅游景點(diǎn)地產(chǎn)體現(xiàn)出兩個(gè)行業(yè)的融合，其外延非常寬，幾乎包括了旅游景點(diǎn)內(nèi)所有除住宿性質(zhì)外的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目。旅游景點(diǎn)地產(chǎn)不包括提供接待住宿的房產(chǎn)建筑，因而旅游景點(diǎn)地產(chǎn)能夠非常鮮明的表明旅游與房地產(chǎn)之間的相互關(guān)系，即通過旅游景點(diǎn)景區(qū)的建設(shè)帶旺一地，使該地段土地升值，使房地產(chǎn)從中賺錢。旅游景點(diǎn)地產(chǎn)包括了旅游特色建筑、景點(diǎn)內(nèi)的商鋪、娛樂城和影視城等。

休閑體育是休閑業(yè)中的一個(gè)重要的組成部分。國內(nèi)的研究和實(shí)踐中也用體育休閑這個(gè)概念。體育休閑是體育與休閑的結(jié)合詞，是通過動態(tài)的體育活動達(dá)到人們利用休閑時(shí)間鍛煉身體，愉悅身心，讓人們在閑暇的時(shí)間徹底放松的目的。體育休閑的形式有很多，如到健身場館打網(wǎng)球、高爾夫球、游泳等，參加戶外活動，如野營、走路、爬山、釣魚、拓展訓(xùn)練等。體育休閑已經(jīng)在我國蓬勃發(fā)展，在大中城市，各種健身俱樂部、高爾夫俱樂部、野營俱樂部、拓展訓(xùn)練營等各種形式的體育休閑項(xiàng)目都已經(jīng)成為人們休閑活動的主要選擇。

休閑體育與房地產(chǎn)的結(jié)合目前主要體現(xiàn)在依托休閑體育而發(fā)展體育活動場地，發(fā)展提供休憩、餐飲的場所，進(jìn)而發(fā)展為更高端的別墅、酒店、會所。國內(nèi)休閑體育與房地產(chǎn)結(jié)合較為成功的當(dāng)數(shù)深圳觀瀾湖。

觀瀾湖地產(chǎn)是隸屬于駿豪集團(tuán)，包括深圳觀瀾湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和東莞駿豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。駿豪集團(tuán)是總部位于香港，專業(yè)投資體育休閑產(chǎn)業(yè)的多元跨國經(jīng)營實(shí)體，投資領(lǐng)域包括體育產(chǎn)業(yè)、工商業(yè)、酒店業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)。主營業(yè)務(wù)是開拓與發(fā)展中國體育休閑產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，旗下?lián)碛惺澜绲?16洞觀瀾湖高爾夫球會、全亞洲規(guī)模的擁有51片網(wǎng)球場的觀瀾湖鄉(xiāng)村俱樂部、五駿豪酒店以及高爾夫?qū)I(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商等。觀瀾湖圍繞高爾夫不斷在房地產(chǎn)業(yè)拓展，已成為目前世界較專業(yè)、高端高爾夫?qū)I(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商。開發(fā)出社會上影響強(qiáng)大的翡翠灣（開盤銷售額10億），長堤（開盤銷售額12億），鳳凰衛(wèi)視會館（單棟成交額1億），上堤（中國豪宅樓市開盤銷售速度、開盤成交率等多項(xiàng)紀(jì)錄）等高端房地產(chǎn)項(xiàng)目。在多年的發(fā)展中，其宗旨始終是為崇尚高爾夫文化的國際國內(nèi)精英人士創(chuàng)造與自然相融合的生活環(huán)境，體現(xiàn)居住、度假、運(yùn)動、商務(wù)、休閑與高爾夫文化的結(jié)合。
除此之外，休閑產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)的融合還可以創(chuàng)造出主題公園、休閑商業(yè)地產(chǎn)、休閑商務(wù)地產(chǎn)、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、休閑工業(yè)地產(chǎn)等模式。

三、 發(fā)展旅游地產(chǎn)的模式

“ 旅游地產(chǎn)”這個(gè)概念確切地講要比“休閑地產(chǎn)”概念窄，這是因?yàn)槁糜位顒邮切蓍e活動的一種，但目前人們已經(jīng)將旅游地產(chǎn)概念與休閑概念等同。所以本文也沿用旅游地產(chǎn)這一概念，但認(rèn)為中國發(fā)展旅游房地產(chǎn)必須以休閑為核心，以滿足人們在休閑活動中對房、地、場所、設(shè)施等方面的需求，并從中獲得價(jià)值。

但旅游地產(chǎn)畢竟是一種地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對房地產(chǎn)商而言，重要的是其。采取什么運(yùn)營方式既能將投入資金迅速收回，同時(shí)又能將休閑理念融入地產(chǎn)，滿足人們對休閑的追求。從這個(gè)角度說，旅游地產(chǎn)是消費(fèi)理念與投資理念的結(jié)合。因此，國內(nèi)的許多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營模式上靈活多樣，目的是在控制風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上能盡快得到回報(bào)。

1、時(shí)權(quán)酒店模式

將酒店或度假村房間的使用權(quán)分時(shí)段賣給多個(gè)客人，使用期限可以是十幾年甚至更長，顧客購購一個(gè)時(shí)段的使用權(quán)。目前，RCI即國際分時(shí)度假交換公司是全球的分時(shí)度假公司，總部設(shè)在印第安納洲，在世界90個(gè)國家擁有3500個(gè)分時(shí)度假村，會員家庭超過250萬。

2、產(chǎn)權(quán)酒店模式

將酒店的每一單位分別出售給投資人，投資人一次性購斷物業(yè)產(chǎn)權(quán)，擁有全部產(chǎn)權(quán)。投資者可自主選擇使用方式：一是長期自住，只需支付相應(yīng)的物業(yè)管理及物資消耗，就可以得到酒店的全套規(guī)范的客房服務(wù)。二是委托經(jīng)營，與酒店簽訂一份《委托經(jīng)營協(xié)議》，幾年續(xù)簽一次，該類投資者除了每年享有若干天的免費(fèi)入住權(quán)，其余時(shí)間則交由酒店代為經(jīng)營，每年給投資者一定數(shù)量的回報(bào)。三是較長期自住與委托經(jīng)營混合，沒有固定的入住天數(shù)和年終回報(bào)，視實(shí)際使

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