五一黃金周即將來(lái)臨，廣州將有1.3萬(wàn)套房源上市。作為今年廣州頭個(gè)樓市黃金銷(xiāo)售期，五一假期此前被開(kāi)發(fā)商寄予了極大的厚望。然而，4月14日～22日，國(guó)務(wù)院連續(xù)四記猛烈政策，重拳打擊高房?jī)r(jià)和投資炒作行為，卻讓這股熱待變成了觀望。
　　據(jù)了解，由于政策調(diào)控過(guò)于兇猛，目前市場(chǎng)上觀望氣氛十分濃厚，甚至出現(xiàn)"退房潮"、"零預(yù)定"等市場(chǎng)蕭條的痕跡。地產(chǎn)人士認(rèn)為，在這樣的樓市迷局下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)主動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)，而購(gòu)家則可根據(jù)需要適當(dāng)入市。
　　開(kāi)發(fā)商：五一應(yīng)果斷讓利
　　目前，政策調(diào)控壓力的陰霾一直籠罩著整個(gè)樓市。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家謝逸楓表示，在今年五一期間，廣州開(kāi)發(fā)商毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)采取"抱團(tuán)"維穩(wěn)的心理策略，掀起打折等優(yōu)惠"高潮‘，或者直接下降房?jī)r(jià)，用跑量降價(jià)的策略維持樓市穩(wěn)定。
　　此外，從今年4月23日～25日的廣州房博會(huì)上可看出，今年廣州開(kāi)發(fā)商的參展數(shù)量和看房人數(shù)，與去年相比明顯大幅下降，顯得特別冷清和低迷。尤其是目前部分新盤(pán)出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整的情況，開(kāi)發(fā)商采取"明漲暗降"的價(jià)格策略和分期分批的推貨手段控制銷(xiāo)售節(jié)奏，進(jìn)一步證明了開(kāi)發(fā)商應(yīng)該降低身份。
　　地產(chǎn)專(zhuān)家吳定金表示，今年五一仍是一個(gè)推貨的好機(jī)會(huì)，以往開(kāi)發(fā)商喜歡將一些好的單位珍藏起來(lái)，這時(shí)應(yīng)趁機(jī)拿出來(lái)吸引購(gòu)家。另外，針對(duì)房貸新政，開(kāi)發(fā)商可幫購(gòu)家墊付頭期，"對(duì)于開(kāi)發(fā)商，這是小小讓利，卻能對(duì)購(gòu)家產(chǎn)生巨大的吸引力。"
　　吳定金表示，經(jīng)過(guò)多輪的宏觀調(diào)控，購(gòu)家已逐漸成熟，他們不會(huì)期望樓價(jià)跌到2003年的較低水平，只要在他們的心理承受力范圍之內(nèi)，在剛性需求的作用下，購(gòu)家照樣會(huì)入市。
　　購(gòu)家：稀有物業(yè)仍值得購(gòu)
　　那么，在今年五一，購(gòu)家應(yīng)不應(yīng)該出手呢？地產(chǎn)專(zhuān)家認(rèn)為，頭次置業(yè)的購(gòu)家應(yīng)考慮到自己的剛性需求，而投資型購(gòu)家則應(yīng)謹(jǐn)慎行事。但對(duì)于一些稀有物業(yè)，如果經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許，還是應(yīng)抓準(zhǔn)機(jī)會(huì)。
　　地產(chǎn)人士認(rèn)為，老百姓購(gòu)房要考慮三個(gè)方面的因素，是地段，是戶型，第三是價(jià)格。即便是在宏觀調(diào)控下，這三方面仍是不可缺少的主要因素。更為重要的一點(diǎn)，今年五一期間廣州市樓盤(pán)嚴(yán)重缺貨，加上亞運(yùn)期間停工，今年市場(chǎng)供應(yīng)明顯減少，因此，對(duì)于一些市樓盤(pán)，購(gòu)家不妨仔細(xì)考慮。
　　此外，由于4月以來(lái)，相關(guān)部門(mén)出臺(tái)了多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，令今年五一市場(chǎng)顯得撲朔迷離。不排除開(kāi)發(fā)商會(huì)加大折扣優(yōu)惠力度，購(gòu)家和銷(xiāo)售人員的還價(jià)空間也會(huì)大很多。
　　中旗房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)陳仁科：
　　房?jī)r(jià)3個(gè)月內(nèi)難現(xiàn)大跌
　　近期，雖然打壓房地產(chǎn)的政策頻現(xiàn)，但廣州乃至全國(guó)的樓價(jià)在短期內(nèi)也很難出現(xiàn)大降的現(xiàn)象。就我個(gè)人判斷，在近3個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)成交價(jià)格不會(huì)大跌，成交量則會(huì)呈現(xiàn)大幅度的萎縮。
　　頭先，開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)不會(huì)缺錢(qián)。去年至今年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好，讓不少開(kāi)發(fā)商賺得盆滿缽滿。因此，開(kāi)發(fā)商在短期內(nèi)不會(huì)降價(jià)，頂多在五一期間會(huì)適當(dāng)打點(diǎn)折扣。
　　其次，政府不可能打垮房地產(chǎn)業(yè)。從目前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有完全企穩(wěn)，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陰霾猶在；再加上房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，從長(zhǎng)期來(lái)看，政府不可能把房地產(chǎn)業(yè)徹底打壓下去。
　　因此，本輪房地產(chǎn)新政，相關(guān)政府部門(mén)僅僅是想對(duì)高企的房?jī)r(jià)起到"抑制"的作用，而不是"打擊"，抑制與打擊是兩種完全不同的概念。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，廣州乃至中國(guó)的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)都是呈曲線上漲的態(tài)勢(shì)。
　　就購(gòu)房者而言，我建議在近3個(gè)月內(nèi)，如果資金比較充裕，同時(shí)又遇到戶型比較好的單位，可考慮購(gòu)房。但如果手頭資金不夠充裕，又不急于換房及投資的市民，建議再觀望一段時(shí)間后再出手。
　　業(yè)內(nèi) 專(zhuān)家韓世同：
　　五一廣州價(jià)量要看城區(qū)
　　作為房貸新政出臺(tái)后的頭個(gè)"小長(zhǎng)假"，五一樓市的變化可能不會(huì)太明顯，因?yàn)樾抡壳斑€在消化階段，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者仍在觀望。
　　雖然大家普遍認(rèn)為樓價(jià)將下跌，但程度卻不一樣。今年五一成交量如何，主要要看城區(qū)的銷(xiāo)售情況。如果五一期間，廣州城區(qū)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始有較大幅度的促銷(xiāo)，那么成交量應(yīng)該不會(huì)太低。
　　中地行董事長(zhǎng)徐建平：
　　政策"扼殺"了全體購(gòu)購(gòu)力
　　在政策組合拳重?fù)粝拢衲晡逡粡V州樓價(jià)即使不會(huì)出現(xiàn)"明降"，也會(huì)出現(xiàn)"暗降"的現(xiàn)象，而一手房成交量出仍會(huì)呈現(xiàn)持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)，這主要是因?yàn)榻陬l繁出臺(tái)的政策扼殺了全體購(gòu)購(gòu)力。
　　頭次置業(yè)頭付三成、二次置業(yè)頭付五成、三套以上無(wú)房貸……這些政策會(huì)將很多置業(yè)者的購(gòu)房欲望扼殺在搖籃里。在全民觀望的情況下，即使開(kāi)發(fā)商樓價(jià)下降一成、兩成也沒(méi)多大意義。也就是說(shuō)，市場(chǎng)并不缺少房子和優(yōu)惠，缺少的是購(gòu)購(gòu)力。
　　對(duì)目前的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，尤其是有樓賣(mài)的開(kāi)發(fā)商，還是很期望把房子賣(mài)出去。因此，今年五一開(kāi)發(fā)商可能會(huì)采取優(yōu)惠折扣的措施來(lái)吸引購(gòu)房者，甚至不排除個(gè)別開(kāi)發(fā)商會(huì)采取"明降"的措施。
　　維森置業(yè)董事長(zhǎng)張維倫：
　　五一或跌10% 購(gòu)房再等等
　　就目前市場(chǎng)來(lái)看，五一廣州樓價(jià)可能會(huì)有10%的跌幅。我個(gè)人建議，不管屬不屬于剛性需求置業(yè)者，上半年都不要著急購(gòu)房，可先走走樓盤(pán)，等到下半年才入市。去年，廣州樓價(jià)同比增幅高達(dá)30%，是全國(guó)范圍內(nèi)漲幅的城市，這是建議購(gòu)房者上半年不要購(gòu)房的主要原因。
　　國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議很明確，就是要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。近期頻繁出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，可謂針針見(jiàn)血，也是歷年來(lái)較準(zhǔn)確的一次，對(duì)投資客進(jìn)行"定向"打擊，這從側(cè)面將有力地促使樓價(jià)回到合理的范圍。
　　基于以上兩點(diǎn)，我建議購(gòu)房者，五一期間購(gòu)房要慎重，不能被開(kāi)發(fā)商的"糖衣炮彈"，如優(yōu)惠、折扣等所迷惑。
　　中國(guó) 房產(chǎn)專(zhuān)家陳真誠(chéng)：
　　5月后開(kāi)發(fā)商或會(huì)試水降價(jià)
　　5月全國(guó)房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)整體呈下降趨勢(shì)，但不同的城市會(huì)有所區(qū)別。就全國(guó)意義而言，二手房?jī)r(jià)格可能會(huì)率先下降，新房?jī)r(jià)格相對(duì)在后。
　　總體來(lái)說(shuō)，成交量會(huì)全面大幅萎縮，二手房會(huì)大量上市并大幅度降價(jià)推銷(xiāo)，其中有部分是專(zhuān)業(yè)炒房者拋盤(pán)，也有不少是非專(zhuān)業(yè)炒房者即一般性的跟風(fēng)購(gòu)方投資者拋售，但接盤(pán)的人會(huì)很少，很難有成交。
　　至于一手房，開(kāi)發(fā)企業(yè)或會(huì)提前促銷(xiāo)。但在促銷(xiāo)早期，價(jià)格變化的幅度應(yīng)該不會(huì)太大，主要表現(xiàn)為一些營(yíng)銷(xiāo)噱頭式的促銷(xiāo)。
　　過(guò)了五一后，市場(chǎng)形勢(shì)會(huì)進(jìn)一步明朗，隨著消費(fèi)者表現(xiàn)出觀望乃至棄購(gòu)心態(tài)，部分開(kāi)發(fā)商會(huì)開(kāi)始試水降價(jià)。同時(shí)，購(gòu)房者要求退房、退訂甚至要求價(jià)格補(bǔ)償?shù)臅?huì)逐漸增多。
　　房地產(chǎn)專(zhuān)家謝逸楓：
　　"銀五"很可能降價(jià) 可考慮入市
　　新政策出臺(tái)后，廣州樓市已進(jìn)入盤(pán)整期。我們看到，五一黃金周前，廣州部分開(kāi)發(fā)商已打出折扣和價(jià)格優(yōu)惠等措施吸引客戶，另外投資客也開(kāi)始拋盤(pán)，業(yè)主甚至直接降價(jià)10%。
　　在"銀五"的局面下，5月簽約成交量很難達(dá)到70萬(wàn)平方米以上。房?jī)r(jià)方面，五一前廣州新推貨量均價(jià)在萬(wàn)元以上，市基本在2萬(wàn)元以上。如果新政策得到嚴(yán)厲執(zhí)行，廣州房?jī)r(jià)下降10%～30%是非常有可能的，特別是一手住宅市場(chǎng)。
　　對(duì)于剛性需求的頭次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，今年五一是個(gè)出手的大好機(jī)會(huì)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商會(huì)大幅讓利，可供選擇的產(chǎn)品和房源也會(huì)比較多。

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