今年以來，來自政府對調(diào)控房地產(chǎn)市場的聲音和銀行對房貸政策的進(jìn)一步收緊等消息更加頻密，從公布的數(shù)據(jù)看來，整個(gè)樓市的成交明顯放緩，眾多使后市不明朗的因素使消費(fèi)者的購購心理受到很大的影響，拖慢了購房速度。有市場人士稱，購房者的購購心理從未如此搖擺過，心理關(guān)將是發(fā)展商在今年“五一”黃金周必須跨越的一道檻。

購房者的心理變化如此關(guān)鍵。所以，本報(bào)記者總結(jié)了去年以來影響房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象和政策，影響消費(fèi)者“五一”購房心理的幾大因素主要包括以下幾方面。

因素一：房價(jià)過高市民難以負(fù)荷

“現(xiàn)在，在廣州市市區(qū)里要找5000元#平方米以下的一手樓盤都不容易找??！但一年多前廣州樓盤價(jià)格大多在4000-5000元/平方米之間?！边@是不少市民對樓價(jià)上升較直觀的認(rèn)識(shí)。而過高的樓價(jià)成為普羅大眾置業(yè)者的心理關(guān)口。去年是廣州樓價(jià)急速上升的一年，廣州全市十區(qū)一手住宅均價(jià)達(dá)4618元#平方米，比2003年的3888元#平方米高出730元/平方米，樓價(jià)升幅達(dá)18.8%。如果以目前市民購房較集中的70-120平方米面積的房子來計(jì)算，去年市民購購一套一手住宅比2003年高了5萬至9萬元左右。在市區(qū)域，樓價(jià)也上升超過一成。去年廣州市老八區(qū)一手住宅成交均價(jià)沖破5000元#平方米大關(guān)，達(dá)到5339元#平方米。今年，廣州樓價(jià)雖然沒有大幅度上升，但還是居高不下。一季度雖然老八區(qū)商品房價(jià)格跌了120元#平方米，但全市十區(qū)商品房因?yàn)榉畼莾r(jià)再上升17%而輕微上升。樓價(jià)高企，但升跌不定，前景不明朗，讓市民更躊躇不敢入市。一方面是因?yàn)闃莾r(jià)過高了，普通購房者感到供樓壓力過大，難以負(fù)荷。一方面是因?yàn)闃莾r(jià)升跌不定，即使是自住型購家，也不希望在樓價(jià)較高點(diǎn)置業(yè)，會(huì)考慮看清楚樓價(jià)升跌才購房。

購家故事：高樓價(jià)難以改善居住

居住在海珠區(qū)某單位宿舍的陳先生原本打算近期賣掉原來的舊房子，購購一套100多平方米的商品房改善居住?？稍诤Ｖ閰^(qū)轉(zhuǎn)了一圈，環(huán)境較好或者靠近市的商品房，合適的價(jià)格都在60萬-70萬元之間，比前兩年漲了近10萬元。陳先生表示，雖說原來的宿舍樓售價(jià)比以前高了一些，可遠(yuǎn)不比一手樓漲得快?。≠u掉的房子只夠付頭期，20年供樓期每月還有兩三千元的供樓負(fù)擔(dān)。而較擔(dān)心的是利息繼續(xù)加，樓價(jià)又開始跌了，那豈不是劃不來？于是，他暫時(shí)取消了購房計(jì)劃，還是住在宿舍樓里，房子雖小了些，總比壓著供樓重?fù)?dān)好，待看清楚樓價(jià)走勢才考慮購房了。

記者點(diǎn)評(píng)

其實(shí)自住型購房者都會(huì)有一個(gè)樓價(jià)接受的心理過程。但樓價(jià)上升到一定幅度，而接下來的樓價(jià)走勢又不明朗時(shí)，購房者都會(huì)持幣觀望。目前，廣州樓價(jià)已經(jīng)沖上了5000元#平方米大關(guān)，接著傳來加息、頭付提高、征收個(gè)人所得稅、營業(yè)稅等費(fèi)用，國家又三令五申進(jìn)行宏觀調(diào)控，明顯是要把樓價(jià)降下來。因此，不少廣州市民有持幣觀望的心理，緩下了購房計(jì)劃。

因素二：國土資源部：嚴(yán)格控制土地審批 抑制樓價(jià)

近期，不僅銀行、政府出臺(tái)多項(xiàng)政策，直接抑制房地產(chǎn)開發(fā)，主管房地產(chǎn)開發(fā)的政府部門也紛紛發(fā)表言論，要嚴(yán)控土地審批。政府部門的聲音再次表明國家宏觀調(diào)控是針對房價(jià)過高而來的，抑制樓價(jià)暴漲成為政府的較強(qiáng)聲音，無疑成為影響購房者置業(yè)的心理障礙。在房貸加息前夕，3月初，國土資源部副部長李元在十屆全國人大三次會(huì)議舉行的記者招待會(huì)上說：“2005年的商品房開發(fā)用地絕不可能發(fā)生地荒。”他指出，不能簡單地將房價(jià)上漲的原因與新的土地審批制度掛鉤，房價(jià)上漲的原因是多方面的，其中包括人為的“炒作”。李元更表示，人多地少是中國的基本國情，中國的土地管理必須把節(jié)約土地放在頭位，中國的土地利用必須走節(jié)約和集約用地的道路。所以要按照 總理在政府工作報(bào)告當(dāng)中提出的要求，繼續(xù)嚴(yán)把土地“閘門”，堅(jiān)決貫徹落實(shí)國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，繼續(xù)實(shí)行從嚴(yán)從緊的土地供應(yīng)政策。

市民聲音

有多年房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的林先生表示，近期配合加息、提高頭付等政策，國家不同政府部門都表示要抑制樓價(jià)暴漲。中國房地產(chǎn)市場受政府政策影響的程度非常大，即使是較為成熟的廣州樓市也不例外。在這樣的政府聲音之下，投資物業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎，廣州樓價(jià)不可能再像去年一樣瘋漲，投資物業(yè)要選擇樓盤和時(shí)機(jī)，不能再盲目入市了。

記者點(diǎn)評(píng)

政府三令五申要抑制房地產(chǎn)市場過熱，對廣州購房者造成的心理壓力是的。去年廣州樓價(jià)急升，一方面是因?yàn)殚_發(fā)成本提高了，但另一方面開發(fā)商們的利潤也提高了不少。那就意味著樓價(jià)有可降的空間。近期，市民購房壓力增大了，再加上國家的宏觀調(diào)控力度越來越大，必然會(huì)使部分購房者持幣觀望。

因素三：《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》敲響警鐘

據(jù)悉，3月底，國務(wù)院高層發(fā)布了一份《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，其中一共有八條意見，明確指出，部分地區(qū)投資性購房和投機(jī)性購房大量增加等原因，導(dǎo)致一些地方住房價(jià)格上漲過快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展?！锻ㄖ芬蟮胤秸跋嚓P(guān)部門抑制價(jià)格過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。另外，八條意見內(nèi)容言簡意賅，從房價(jià)、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費(fèi)觀點(diǎn)、市場監(jiān)測、檢查等多方面切入，雖涉及問題較多，但提綱挈領(lǐng)，目標(biāo)高度一致—————那就是穩(wěn)住房價(jià)。有業(yè)內(nèi)人士指出，《通知》的出臺(tái)標(biāo)明目前國家已經(jīng)高度關(guān)心房價(jià)，并將房價(jià)提到政治的高度來警示全國。同時(shí)，《通知》的消息傳出后，房地產(chǎn)市場受到極大震蕩，像北京的發(fā)展商華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)甚至上書25000言來回應(yīng)國務(wù)院的八條通知，對政府的調(diào)控政策發(fā)表了見解。

記者點(diǎn)評(píng)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由國務(wù)院發(fā)布《通知》來穩(wěn)定房價(jià)，證明房價(jià)問題已被政府提高到政治高度，同時(shí)也表明了政府要穩(wěn)定房價(jià)的決心。不過，《通知》的意思也非常明顯，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場并非一刀切，指出對住房價(jià)格上漲過快的部分地區(qū)進(jìn)行調(diào)控。所以，房價(jià)相對平穩(wěn)的廣州市場顯然未因《通知》受到嚴(yán)重影響，不過，從市場成交數(shù)據(jù)也可看出樓市對比去年開始出現(xiàn)滑坡，今年頭季度廣州市舊八區(qū)商品房（包括住宅、寫字樓和商鋪等）均價(jià)比上季度下降了120元#平方米，商品房成交量也比去年同期下降了兩成多。

因素四：央行上調(diào)貸款利率 百姓排隊(duì)提前還貸

去年10月央行宣布從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由原來的1.98％提高到2.25％，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由原來的5.31％提高到5.58％。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長期上調(diào)幅度大于短期。與去年央行全面調(diào)高存貸款基準(zhǔn)利率不同，今年3月央行專門調(diào)整了商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策，宣布從3月17日起個(gè)人住房貸款利率將不再實(shí)行優(yōu)惠利率，而回復(fù)到同期貸款利率水平，同時(shí)實(shí)行下限管理，各商業(yè)銀行可以自定利率下限，下限幅度不低于同期貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。目前廣州各商業(yè)銀行基本對頭次置業(yè)者執(zhí)行下限利率，以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12％的0.9倍（即5.51％），比原來的優(yōu)惠利率5.31％高0.20個(gè)百分點(diǎn)。

購家故事：提前還貸要排隊(duì)

劉先生去年購了套總價(jià)60多萬的商品房，申請了38萬15年期的貸款，按照原來的優(yōu)惠利率月供約在3000元左右，加息后月供比原來多了100多元。這對劉先生來說其實(shí)并未增加負(fù)擔(dān)，不過劉太太就比較緊張，看著很多按揭購樓的同事紛紛提前還貸，于是她建議丈夫也去提前還貸。劉先生一方面怕麻煩，同時(shí)也獲悉只有供滿一年后提前還貸才劃算，不然要交違約金，劉先生暫不采納太太的建議。誰知今年3月央行再次挑高房貸利率，劉先生的月供又再增加近100元，看著月供又無端多了一筆，這次劉先生終于有點(diǎn)心動(dòng)，打算提前還掉部分貸款，好減少利息負(fù)擔(dān)。后來打電話到銀行一查詢，銀行告知提前還貸要排隊(duì)輪候，可能要排到兩個(gè)月。劉先生一聽傻了眼，后來他又從多處獲悉可能央行還要繼續(xù)加息，考慮到供樓成本還會(huì)繼續(xù)增加，劉先生只好聽從太太的意見排隊(duì)等候提前還貸。經(jīng)歷了種種麻煩后，當(dāng)劉先生妹妹向他討教購樓經(jīng)驗(yàn)時(shí)，一向贊成購樓當(dāng)投資的劉先生卻建議妹妹今年購樓還是要看定市場再作打算。

記者點(diǎn)評(píng)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年央行調(diào)高了個(gè)人住房貸款利率，很大原因是由于去年全面提高存貸款基準(zhǔn)利率對房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果不是很明顯。通過這次房貸政策的調(diào)整，雖然力度尚算溫和，5年期以上貸款的下限利率只比原來的優(yōu)惠利率高0.2個(gè)百分點(diǎn)，但政府要調(diào)整房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定樓價(jià)的意圖卻是非常明顯。同時(shí)，房貸利率的提高也警示了購房者：按揭貸款年限長，其實(shí)存在著利率風(fēng)險(xiǎn)。另外，也由于市場上有央行會(huì)繼續(xù)加息的預(yù)測，不少購房者擔(dān)心購房成本會(huì)進(jìn)一步提高，而使得購樓決定得更加謹(jǐn)慎。

因素五：房產(chǎn)稅費(fèi)改革

今年“五一”開始，廣州市全面查征商品房二手交易的個(gè)人所得稅和營業(yè)稅。只要業(yè)主在五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓商品房時(shí)，商品房有所增值就要繳稅。據(jù)了解，商品房二手交易的營業(yè)稅和個(gè)人所得稅主要是針對二手交易后增值了的房屋，稅費(fèi)由業(yè)主繳交。在購入商品房一年以內(nèi)賣出的，要繳交增值額的5.5%的營業(yè)稅，以及房屋成交價(jià)格的1.3%的個(gè)人所得稅；在購入商品房一年及一年以上至五年內(nèi)賣出的，則繳交房屋成交價(jià)格的1.3%的個(gè)人所得稅。在購入商品房五年后賣出的，則免除上述兩項(xiàng)稅費(fèi)。打個(gè)比方，業(yè)主以45萬元購入一套商品房，一年內(nèi)以50萬元賣出，則需要交5萬元增值額的5.5%的營業(yè)稅2750元，以及50萬元房屋成交價(jià)的1.3%的個(gè)人所得稅6500元，合共9250元；而五年內(nèi)以50萬元賣出則交6500元個(gè)人所得稅。據(jù)了解，去年廣州樓價(jià)急升，今年放盤的商品房幾乎都有數(shù)萬元的增值，加上房屋價(jià)格一般都超過20萬元，所以以后業(yè)主放盤會(huì)多交數(shù)千元的稅費(fèi)。

購家故事：購樓費(fèi)用高了

鄧先生在前年購購了一套70平方米約32萬元的小戶型商品房，經(jīng)過了2年的時(shí)間，鄧先生收入較前增多，且原先的房子已升值了數(shù)萬元，鄧先生想出售現(xiàn)有的房屋，換購另一間更大的住房。但新規(guī)定出臺(tái)后，規(guī)定業(yè)主在五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓商品房時(shí)，商品房有所增值的就要繳稅。按鄧先生2年前購購的

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