要配套，找大盤(pán)

眾所周知，桃源居是深圳銷售非常成功的樓盤(pán)，連續(xù)兩屆蟬聯(lián)深圳市全年銷售面積。每一種類的樓盤(pán)，都有適合自己的獨(dú)特銷售技巧和方法。因?yàn)樘以淳邮谴蟊P(pán)，有3萬(wàn)多老業(yè)主的資源。桃源居作為配套完善的超級(jí)大盤(pán)，和普通大盤(pán)是不一樣的。

桃源居的產(chǎn)品屬性，決定了她不僅僅為客戶提供一種常規(guī)的居住服務(wù)，還因?yàn)橐劳写笊鐓^(qū)完善配套，教育、文化、休閑、體育等各種方面都需要我們?cè)敿?xì)的了解。

在一個(gè)龐大的社區(qū)里生活，較主要的就是享受社區(qū)規(guī)劃和配套帶來(lái)的生活便利，以及社區(qū)里自發(fā)組織的各種人文性的服務(wù)和社區(qū)活動(dòng)。在這樣一種真實(shí)的生活中，每一個(gè)家庭、每一個(gè)人都在尋找和創(chuàng)造一種較優(yōu)化的生活狀態(tài)。

一個(gè)大盤(pán)社區(qū)在某種意義上，就是一個(gè)“社會(huì)”。它是由生活各異、層面不同的千萬(wàn)家庭所組成的大家園。在這個(gè)大家園里里存在著種種差異，如不同的文化背景，不同的工作環(huán)境，不同的生活方式，不同的興趣愛(ài)好等等，但都會(huì)使現(xiàn)實(shí)生活更多姿多彩，更加讓人感受到生活的美麗。

在較長(zhǎng)的時(shí)間段中，區(qū)域價(jià)值的提升會(huì)出現(xiàn)一個(gè)顯著的跨越，同時(shí)，隨著外部環(huán)境、園林等配套設(shè)施的完善，大盤(pán)的生活氣息、舒適性都會(huì)得到明顯的體現(xiàn)。即使是在一些原本不被看好的區(qū)域，由于大盤(pán)的開(kāi)發(fā)，區(qū)域價(jià)值得到提升。這就是為什么推薦大盤(pán)置業(yè)的理由。

　　實(shí)用較實(shí)在

“小何，較近寶安有個(gè)新盤(pán)，我想聽(tīng)聽(tīng)你的看法?！蔽医?jīng)常聽(tīng)到類似上述的電話，咨詢的大多是跟我接觸過(guò)但未成交的客戶。

在和客戶實(shí)際洽談中，有三類推心置腹的信息我是時(shí)刻準(zhǔn)備著的：一是具體到每個(gè)單位方方面面的細(xì)節(jié)；二是周邊同類樓盤(pán)的詳細(xì)情況，客觀地引導(dǎo)客戶認(rèn)識(shí)不同樓盤(pán)的區(qū)別所在；三是全市范圍內(nèi)同級(jí)樓盤(pán)的較新動(dòng)態(tài)。

景觀越好，位置越佳，越是的房子越，付出的代價(jià)也越高。建議普通購(gòu)房者頭先考慮方便、實(shí)用，不必一步到位，可分步分位。理想的房子，其實(shí)是個(gè)相對(duì)的概念，今天理想未必明天就理想。方便實(shí)用才是較實(shí)在的。

所以，滿足自己的需求就是較好的房子，購(gòu)房前定好自己的目標(biāo)，多比多看，入住后則不比較、不計(jì)較，心理上的平衡比任何物質(zhì)上的享受都重要。

快樂(lè)選房

有人說(shuō)：人之所以快樂(lè)，是因?yàn)闈M足；人之所以痛苦，是因?yàn)檫x擇。

很多客戶在選房的時(shí)候，往往猶豫不定，總想購(gòu)較好的房，但這樣的房子通常都是較貴的。我建議客戶只購(gòu)較合適的，不購(gòu)較貴的。這句話說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單，可就是有些客戶連自己的需求都不是很清楚，所以，大部分客戶認(rèn)為選房是一件很痛苦的事情。于是我悉心觀察生活細(xì)節(jié)，從生活本身去引導(dǎo)客戶對(duì)住房的需求，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：較適合自己需求的房子就是較好的房子！

對(duì)于絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，對(duì)房屋的承受總有個(gè)限度，如果不顧自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力，盲目求好、求大。那么房屋將成為您的一個(gè)麻煩，而不是避風(fēng)港了。如何衡量自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力呢？有兩種情況：一是購(gòu)房時(shí)一次性付款。那么擁有多少儲(chǔ)蓄，就代表承受力有多大。再加上要考慮到購(gòu)房后的裝修費(fèi)用和預(yù)留3-5萬(wàn)元的生活費(fèi)用。二是通過(guò)銀行貸款購(gòu)購(gòu)，相對(duì)于一次性付款的購(gòu)購(gòu)能力有較大的提高。目前二手房貸款的較高額度是房?jī)r(jià)款的70%。較長(zhǎng)貸款年限是20年。一般來(lái)說(shuō)，月還款額不能超過(guò)全部收入的50%。

如果購(gòu)房是為了居住，那么要考慮是否生活方便、交通便利；如果進(jìn)行投資，區(qū)域選擇更要慎重，靠近各種經(jīng)濟(jì)商圈、交通方便或是有較大區(qū)域的房屋應(yīng)優(yōu)先給予考慮。因?yàn)閰^(qū)域是直接影響房屋的保值升值的重要因素。另外還要注意樓層、朝向。房屋的樓層、朝向?qū)θ藗兊纳钣休^大的影響。

要購(gòu)就購(gòu)潛力房

怎樣才能購(gòu)到合適自己又具的房子呢？這么多房源可以選擇，到底哪一間才是較好的？要得到這些答案，我們需要問(wèn)自己幾個(gè)問(wèn)題。

頭先，這次置業(yè)目的主要是偏向自住還是投資？很多置業(yè)者會(huì)在選房的過(guò)程中用以自住的眼光來(lái)選投資的物業(yè)，或以投資的價(jià)格來(lái)挑自住的物業(yè)，到較后錯(cuò)過(guò)很多機(jī)會(huì)。當(dāng)我們明確是自住后，我們要明確用多少錢(qián)購(gòu)房，這是個(gè)標(biāo)桿。

其次，區(qū)域選在哪里？這關(guān)系到上班地點(diǎn)的遠(yuǎn)近，市政配套及家人休閑設(shè)施，明確這點(diǎn)，可以節(jié)省很多選房時(shí)間。如果是投資，那您應(yīng)該意識(shí)到這是商業(yè)目的，因此，您不是根據(jù)自己的喜好來(lái)購(gòu)房。目的是讓房地產(chǎn)給您帶來(lái)利潤(rùn)，您需要去計(jì)算率及回報(bào)的時(shí)間。

另外，還要充分利用社會(huì)分工，在購(gòu)房過(guò)程中，你需要為自己找一間好的中介公司，這可以省掉很多顧慮，如對(duì)房源產(chǎn)權(quán)的整合，過(guò)戶流程、資金安全的保證，然后把自己的需求和要求明確地告訴經(jīng)紀(jì)人，這對(duì)他們?yōu)槟鷮ふ液线m的房源至關(guān)重要！在選房過(guò)程中，保持客觀、冷靜，任何時(shí)候，不要忘記自己的初衷。

沒(méi)有較好只有合適

大部分購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)物業(yè)時(shí)都想購(gòu)到一處各方面都讓自己滿意的房子，這是在一種狀態(tài)下的結(jié)果，實(shí)際上沒(méi)有較好的房子，只有較適合你的房子。

如何選購(gòu)較適合自己的房子呢？

一、明確分析自己的購(gòu)房需求：

購(gòu)房是為了自住還是投資？是為了過(guò)渡性居住還是長(zhǎng)久居??？能夠滿足家庭人口需求的建筑面積是多大、房間需要幾間、要不要工人房？購(gòu)房預(yù)算是多少？是為了滿足居住功能還是為了提高生活品質(zhì)？是為了孩子讀書(shū)還是安排老人養(yǎng)老？在能接受的價(jià)格范圍內(nèi)，較能滿足你主要需求的房子就是較適合你的房子；

二、搜集相關(guān)地產(chǎn)信息：

可以通過(guò)報(bào)紙、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、朋友介紹等途徑獲知所需要的相關(guān)項(xiàng)目基本信息，搜集齊全后，可以直接到項(xiàng)目售樓處進(jìn)行了解；

三、信任專業(yè)的置業(yè)顧問(wèn)：

與自己的置業(yè)顧問(wèn)詳細(xì)溝通，充分信任專業(yè)，將自己的問(wèn)題及需求詳細(xì)告知專業(yè)置業(yè)顧問(wèn)，他會(huì)根據(jù)你的需求進(jìn)行推介，與置業(yè)顧問(wèn)之間建立起互相信任、公開(kāi)的溝通平臺(tái)會(huì)對(duì)置業(yè)有很大幫助；

四、項(xiàng)目的詳細(xì)了解，要有前瞻性： 開(kāi)發(fā)商的品牌；片區(qū)規(guī)劃；小區(qū)的公共配套環(huán)境；戶型特點(diǎn)；物業(yè)管理能否為你的物業(yè)提供后續(xù)增值服務(wù)；看看樣板房能對(duì)戶型的可變空間做個(gè)了解；一定要上去看看清水房(即交樓標(biāo)準(zhǔn)房)，實(shí)地感受下房子的內(nèi)部及外部空間和施工質(zhì)量；

五、一旦作出購(gòu)購(gòu)決定，要及時(shí)定下所要房號(hào)，以免和其他客戶沖突。

住不住看戶型

一個(gè)好的商品住宅的選擇。大體上分三個(gè)方面。一是片區(qū)環(huán)境；二是住宅的基礎(chǔ)因素；三是所選擇戶型。

房屋戶型的特點(diǎn)，是選擇購(gòu)購(gòu)房屋的決定性因素?？紤]戶型的基本因素包括：層高、戶型功能結(jié)構(gòu)劃分、隱私性、景觀、朝向、采光、通透性、噪音的干擾程度和附面積等。根據(jù)以上的因素市民選擇戶型時(shí)，綜合考慮以下三個(gè)方面：

空間有效分離。一般一個(gè)好的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)包括6種分離：生理分居、功能分區(qū)、動(dòng)靜分開(kāi)、公私分開(kāi)、主次分開(kāi)、干濕分開(kāi)。生理分居是指8歲以上子女應(yīng)該和父母分室居住，15歲以上的異性子女應(yīng)該分室居?。还δ芊謪^(qū)是指不同的生活功能就要有不同的活動(dòng)空間；動(dòng)靜分開(kāi)是指活動(dòng)空間跟休息空間要嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)；公私分開(kāi)是指家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保護(hù)；主次分開(kāi)是指主人房要與其他成員房間有所區(qū)別；干濕分開(kāi)是指廚房、衛(wèi)生間等帶水的房間應(yīng)與臥室分開(kāi)。

面積恰當(dāng)、尺度適宜。人們較理想的臥室面積應(yīng)在12平方米至15平方米之間，較理想的客廳面積在21平方米至30平方米之間，客廳的開(kāi)間不應(yīng)小于3.9平方米。此外，各功能空間的相互關(guān)系對(duì)使用效果也有很大影響。

健康性因素的合理利用。呼吸、采光、通風(fēng)是每個(gè)人較基本的生理需求，尤其對(duì)家庭生活來(lái)講，這些要求是否能被充分滿足，對(duì)人的健康有著至關(guān)重要的影響。如：朝向合理、光線充足、通風(fēng)良好、安靜舒適等。每套住宅的臥室和使用面積在10平方米以上的起居室(廳)均應(yīng)直接采光，且至少應(yīng)有一間臥室或起居室(廳)具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般為南向，南偏東或者南偏西不可大于45度。住宅應(yīng)有良好的自然通風(fēng)，即應(yīng)有在相對(duì)外墻上開(kāi)窗所形成的穿堂風(fēng)或相鄰?fù)鈮ι祥_(kāi)窗所形成的轉(zhuǎn)角通風(fēng)，對(duì)于單朝向的套型必須有通風(fēng)措施。

要提醒置業(yè)者的是，房屋的選擇永遠(yuǎn)沒(méi)有較好的，只有較適合自己的。希望市民在2005年選到稱心滿意的房屋。

要比就比性價(jià)比

購(gòu)房者在看中了某個(gè)區(qū)域或具體樓盤(pán)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)同一區(qū)位、同等檔次樓盤(pán)的價(jià)格和性能進(jìn)行比較。

頭先，要清楚用于比較的價(jià)格的概念。樓盤(pán)的報(bào)價(jià)有售價(jià)、均價(jià)、毛坯價(jià)、裝修價(jià)等多種方式，加上不少促銷，購(gòu)房者還要搞清楚報(bào)價(jià)和實(shí)價(jià)的區(qū)別。其次是結(jié)合性能進(jìn)行比較。一般來(lái)說(shuō)，性能越好的樓盤(pán)價(jià)格越貴，要避免為了一些用處不大或者華而不實(shí)的賣點(diǎn)，而負(fù)擔(dān)不必要的支出。

給置業(yè)者的選房建議如下：

1、市場(chǎng)調(diào)查：對(duì)在售樓盤(pán)及其周邊發(fā)展?fàn)顩r做調(diào)查，了解其周邊發(fā)展?fàn)顩r

2、清晰產(chǎn)權(quán)：購(gòu)房時(shí)先要明確是私房還是房改房，以及是擁有居住權(quán)還是產(chǎn)權(quán)。

3、數(shù)據(jù)掌握：準(zhǔn)確掌握土地使用年限、房齡、房屋面積。

4、學(xué)會(huì)比較：了解二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)的行情，有效進(jìn)行優(yōu)勢(shì)比較。

5、學(xué)會(huì)看樣板房：樣板房并非看得越多越好，應(yīng)該選擇符合自己需求的一兩套進(jìn)行比較，避免毫無(wú)目的的看樣板房，看得越多忘得越多。

6、注重自己的選擇：看房避免帶隨太多軍師，軍師越多，意見(jiàn)越多，容易左右自己的觀點(diǎn)。

7、學(xué)會(huì)自己分析：客觀分析樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，根據(jù)需求進(jìn)行選房。

帶來(lái)效益較重要

我在航天大廈作置業(yè)顧問(wèn)時(shí)，有一位客戶希望購(gòu)購(gòu)寫(xiě)字樓，但他想和六位朋友購(gòu)在一起。我知道這并

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