樓市調(diào)控政策出臺(tái)后的市場(chǎng)博弈，已經(jīng)步入更為復(fù)雜的階段。6月17日，距離新“國(guó)10條”出臺(tái)整整兩個(gè)月，雖然各地住宅成交量普遍大跌，但價(jià)格調(diào)整卻一直“扭扭捏捏”，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)仍不明朗。

5月北京房?jī)r(jià)有漲有跌

調(diào)控新政出臺(tái)后，北京樓市率先出現(xiàn)調(diào)整，成交量急劇下降，連續(xù)6周不足100套（剔除保障性住房），土地市場(chǎng)“地王”頻出的景象也未再出現(xiàn)。然而，北京房?jī)r(jià)卻沒有出現(xiàn)一邊倒式的下降，而是有漲有跌。

北京市統(tǒng)計(jì)局昨天公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份北京房屋銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，但是新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.9%，其中，純商品住宅環(huán)比上漲1%。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，1至5月，北京四環(huán)至五環(huán)的商品住宅期房均價(jià)為20749元/平方米，比前4個(gè)月下降944元/平方米，為今年以來(lái)頭降。同時(shí)，六環(huán)外房?jī)r(jià)每平方米為11748元，比1至4月下降228元。

但是，四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)卻比前4個(gè)月平均上漲508元，均價(jià)高達(dá)34620元/平方米，同時(shí)，五環(huán)至六環(huán)間均價(jià)為14799元/平方米，上漲520元。

“按理說(shuō)應(yīng)該是距離城越遠(yuǎn)，價(jià)格降得越快。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻讓人感覺疑惑?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士向記者表示。

更值得關(guān)注的是，保障性住房建設(shè)的實(shí)際執(zhí)行情況似乎并不樂觀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，前5個(gè)月北京市政策性住房實(shí)際完成投資70.7億元，同比還下降16.3%。對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，地方政府在保障性住房建設(shè)方面仍需加大力度。

普通住宅市場(chǎng)觀望情緒濃重

樓市另一個(gè)值得關(guān)注的變化是，二手房市場(chǎng)率先出現(xiàn)劇烈調(diào)整，成交量更為低迷，投機(jī)炒房者退出的現(xiàn)象比較明顯。

以北京為例，端午節(jié)小長(zhǎng)假期間北京商品房現(xiàn)房簽約量?jī)H為3套，商品住宅總簽約量?jī)H為171套，比今年“五一”節(jié)小長(zhǎng)假下跌72.5%，二手房成交量更是下跌83.6%。

“據(jù)我們統(tǒng)計(jì)觀察，之前占市場(chǎng)總成交量4成的投資客已經(jīng)離場(chǎng)，投資需求在6月出現(xiàn)大幅下降?！敝性禺a(chǎn)張大偉說(shuō)，目前普通住宅市場(chǎng)觀望情緒極為濃重，正處于“冬眠”中。

但記者注意到，目前豪宅和商業(yè)地產(chǎn)卻相對(duì)活躍。記者曾調(diào)查的豪宅項(xiàng)目之一的長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目，日前又出現(xiàn)5套網(wǎng)上簽約，且均價(jià)由57498元/平方米上漲至58011元/平方米。

而據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)成交量占比從2009年4季度的6%，上漲至日前的9.5%，“我們預(yù)計(jì)這一比例有可能在6、7月份繼續(xù)上漲。”張大偉說(shuō)。

土地市場(chǎng)出現(xiàn)理性回歸

對(duì)于未來(lái)調(diào)控政策和樓市走向，中國(guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立認(rèn)為，政府不會(huì)改變調(diào)控方向，開發(fā)商對(duì)此不要心存僥幸。住建部政策研究一位權(quán)威人士也表達(dá)了類似看法。

從土地市場(chǎng)來(lái)看，也出現(xiàn)了向理性回歸的趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份全國(guó)70個(gè)城市住宅用地成交188宗，環(huán)比減少14%，同比減少11%；成交土地面積1347萬(wàn)平方米，環(huán)比減少13%，同比增加11%。

“受調(diào)控政策影響，開發(fā)企業(yè)普遍調(diào)低拿地預(yù)期，但并沒有出現(xiàn)2008年開發(fā)商不拿地的現(xiàn)象，這是個(gè)好現(xiàn)象?！蹦逞芯吭焊痹洪L(zhǎng)陳晟說(shuō)。

尹中立則認(rèn)為，與去年10萬(wàn)億元的新增信貸規(guī)模相比，今年新增信貸總量?jī)H為7.5萬(wàn)億元，資金增量的減少，將使地方政府加快推地，進(jìn)而增加住房供給預(yù)期，壓迫房?jī)r(jià)下跌。他預(yù)計(jì)，6月份房?jī)r(jià)將出現(xiàn)拐點(diǎn)跡象，明確的拐點(diǎn)會(huì)在第三季度出現(xiàn)。