4月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2020年1-3月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-3月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資21963億元，同比下降7.7%，降幅比1-2月份收窄8.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積21978萬(wàn)平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額20365億元，下降24.7%，降幅比1-2月份收窄11.2個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速相比1-2月份的跌幅出現(xiàn)了比較明顯的收窄，隨著一季度各類政策重點(diǎn)支持企業(yè)開復(fù)工，尤其是3月份開始，9成企業(yè)都恢復(fù)了房地產(chǎn)開發(fā)投資，這也使得3月份開發(fā)投資數(shù)據(jù)開始拉升，進(jìn)而緩和了前兩月開發(fā)投資數(shù)據(jù)斷崖式下跌的壓力。后續(xù)全國(guó)各地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支持力度會(huì)進(jìn)一步增大，房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅會(huì)進(jìn)一步收窄。從銷售方面來(lái)看，真正的刺激或在今年二季度，尤其是兩會(huì)以后，預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)支持房企銷售的政策，后續(xù)跌幅收窄的動(dòng)力很足，今年房屋銷售市場(chǎng)依然不會(huì)太差。

全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.7%

具體來(lái)看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況方面，1-3月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資21963億元，同比下降7.7%，降幅比1-2月份收窄8.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資16015億元，下降7.2%，降幅收窄8.8個(gè)百分點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速相比1-2月份的跌幅出現(xiàn)了比較明顯的收窄，進(jìn)一步說(shuō)明開發(fā)投資數(shù)據(jù)走出低谷，逐漸復(fù)蘇。今年 季度各類政策重點(diǎn)支持企業(yè)開工和復(fù)工，尤其是3月份開始，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開復(fù)工情況總體不錯(cuò)，到了3月底基本上9成企業(yè)都恢復(fù)了房地產(chǎn)開發(fā)投資，這也使得3月份開發(fā)投資數(shù)據(jù)開始拉升，進(jìn)而緩和了前兩月開發(fā)投資數(shù)據(jù)斷崖式下跌的壓力。后續(xù)全國(guó)各地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支持力度會(huì)進(jìn)一步增大，包括土地投資和房地產(chǎn)工程建設(shè)等領(lǐng)域，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資的趨勢(shì)明確，近期跌幅會(huì)進(jìn)一步收窄。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積來(lái)看，1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1969萬(wàn)平方米，同比下降22.6%，降幅比1-2月份收窄6.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款977億元，下降18.1%，降幅收窄18.1個(gè)百分點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，土地購(gòu)置數(shù)據(jù)繼續(xù)保持負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但跌幅在明顯收窄。近期土地市場(chǎng)出現(xiàn)了搶地的熱潮，尤其是東部的重點(diǎn)城市出現(xiàn)了搶地的現(xiàn)象，也說(shuō)明依然有很多房企看好重點(diǎn)城市的土地投資市場(chǎng)。后續(xù)預(yù)計(jì)投資拿地?zé)崆闀?huì)繼續(xù)增強(qiáng)，尤其是近期各類支持和鼓勵(lì)房企拿地的政策不斷，這都有助于防范土地市場(chǎng)降溫的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金33566億元，同比下降13.8%，降幅比1-2月份收窄3.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款6716億元，下降5.9%；利用外資19億元，下降42.5%；自籌資金10755億元，下降8.8%；定金及預(yù)收款9542億元，下降22.4%；個(gè)人按揭貸款5228億元，下降7.4%。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金數(shù)據(jù)來(lái)看，資金到位狀況在不斷改善。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，進(jìn)一步說(shuō)明隨著央行等金融政策的放松，包括國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款等分指標(biāo)，逐漸有從負(fù)轉(zhuǎn)正的可能。后續(xù)商業(yè)銀行對(duì)于房企項(xiàng)目開發(fā)和購(gòu)房按揭貸款的支持力度明顯會(huì)強(qiáng)化，這都有助于房企資金面的改善。

在房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)方面，3月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為98.18，比2月份提高0.78點(diǎn)。

商品房銷售降幅收窄，單月呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)

商品房銷售方面，與去年同期相比仍呈下降態(tài)勢(shì)，但降幅均比1-2月份有所收窄。從商品房單月銷售情況來(lái)看，與上月相比均呈現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。但與2019年同期相比，下滑幅度在14%左右。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-3月份商品房銷售面積21978萬(wàn)平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降25.9%，辦公樓銷售面積下降36.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降35.1%。商品房銷售額20365億元，下降24.7%，降幅比1-2月份收窄11.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降22.8%，辦公樓銷售額下降36.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降39.8%。

從商品房單月銷售情況來(lái)看，商品房銷售面積與銷售額的環(huán)比增幅均呈現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。根據(jù)2020年以來(lái)的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測(cè)算，3月份商品房銷售面積達(dá)13503萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)59.33%。商品房銷售額為12162億元，環(huán)比增長(zhǎng)48.26%。從同比情況來(lái)看，2020年3月份商品房銷售面積相比2019年同期下跌14.14%，銷售額相比2019年同期下滑了14.57%。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，3月份的數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯(cuò)，客觀上能夠帶動(dòng)房屋銷售市場(chǎng)數(shù)據(jù)有所回暖。在其看來(lái)，真正的刺激或在今年二季度，尤其是兩會(huì)以后，預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)支持房企銷售的政策，后續(xù)跌幅收窄的動(dòng)力很足，今年房屋銷售市場(chǎng)依然不會(huì)太差。

庫(kù)存方面，3月末商品房待售面積52727萬(wàn)平方米，比2月末減少278萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少440萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加21萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加168萬(wàn)平方米。

整理發(fā)現(xiàn)，商品房待售面積和住宅待售面積自2019年12月開始，連續(xù)兩個(gè)月反彈，本月再度下跌。經(jīng)測(cè)算，三月份住宅待售面積為25298萬(wàn)平方米。此外，根據(jù)易居研究院測(cè)算，1-3月全國(guó)商品房待售面積同比增速為2.1%。在連續(xù)35個(gè)月同比下跌的情況下，今年2月份庫(kù)存數(shù)據(jù) 由負(fù)轉(zhuǎn)正，三月份同比增速繼續(xù)擴(kuò)大。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，這也意味著庫(kù)存拐點(diǎn)到來(lái)，后續(xù)需要積極去庫(kù)存?？紤]到后續(xù)預(yù)售政策會(huì)進(jìn)一步放松，所以預(yù)計(jì)新增供應(yīng)數(shù)據(jù)會(huì)放量，這都會(huì)帶動(dòng)庫(kù)存數(shù)據(jù)的上升。從去庫(kù)存的角度看，后續(xù)需要有各類支持購(gòu)房的政策，包括原有政策放松等內(nèi)容。

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