一般而言，把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為事業(yè)來做，在行業(yè)內(nèi)有比較長遠(yuǎn)的規(guī)劃的房地產(chǎn)公司，在其經(jīng)營的過程中，基本具備以下的目標(biāo)：

1、利潤目標(biāo)

利潤不僅是房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的較終目標(biāo)，而且是新的項目開發(fā)的起點。只有持續(xù)不斷的取得合理的規(guī)模利潤，公司的實力才能不斷的提升，規(guī)模才能不斷的發(fā)展壯大。任何行業(yè)的發(fā)展都有固定周期：萌芽期、成長期、成熟期、衰退期。房地產(chǎn)也不能例外，在中國，房地產(chǎn)萌芽于20世紀(jì)末90年代初；90年代末國家取消福利分房，房地產(chǎn)市場購購的主力方式由集團(tuán)購購轉(zhuǎn)向消費者個人購購，這是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史上有里程碑意義事件，它標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)步入真正意義的市場經(jīng)濟(jì)，進(jìn)入快速發(fā)展的成長期，在這個階段，消費者逐漸成熟，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的市場管理也不斷成熟完善（例如實行土地拍賣、提高按揭貸款條件），消費者的利益越來越有保障，房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)入門檻不斷提升。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)，要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史問題處理完畢，對8月31日后仍以歷史問題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處?！?31土地大限”由此產(chǎn)生，并對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生了里程碑式的深遠(yuǎn)影響。由于政府對一級土地市場進(jìn)行調(diào)控和管理，土地供應(yīng)短時間減少。但是控制了土地供應(yīng)的總渠道，敦促開發(fā)商以正當(dāng)?shù)氖侄文玫?。土地市場將走向?guī)范。原本比較混亂的土地市場走向有序、規(guī)范，是房地產(chǎn)市場走向成熟的標(biāo)志。房地產(chǎn)市場區(qū)域割據(jù)的無形的非市場障礙基本掃除。以前，所謂的本地開發(fā)商與外地開發(fā)商的分別就是本地開發(fā)商有開發(fā)優(yōu)勢，這個優(yōu)勢不是資金，也不是自身實力，而是“關(guān)系”。有關(guān)系的開發(fā)商就能順利拿到地，而沒“關(guān)系”的開發(fā)商干著急沒辦法。這道“關(guān)系檻”給一批雖然有實力，但是無“關(guān)系”的公司造成不小的障礙。這也就是陽光經(jīng)營的萬科無法拿到好地的根源。政府堵上協(xié)議出讓的口子后，那些掌握“關(guān)系”的基本失去了效力，將逐漸淡出市場。

不成規(guī)模、綜合實力不足的企業(yè)逐漸退出行業(yè)市場，市場的集中程度越逐漸提升，市場上的房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)呈不斷減少趨勢，企業(yè)的平均綜合實力快速上升。房地產(chǎn)市場上，項目公司將成為歷史名詞。房地產(chǎn)行業(yè)資金密集性的特點體現(xiàn)得越來越充分，房地產(chǎn)行業(yè)的代表企業(yè)如萬科、順馳、合生創(chuàng)展、奧園集團(tuán)等都已經(jīng)上市或正在尋求機會上市，融資擴(kuò)充股本，提升公司資金實力。上市融資擴(kuò)股也好、自我積累增強實力也好，利潤對房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展都意義重大，只有以高于行業(yè)平均利潤率取得規(guī)模利潤的企業(yè)才能獲得滋潤，才有光明的行業(yè)發(fā)展前景。

2、品牌目標(biāo)

隨著房地產(chǎn)市場全方位競爭時代的到來，市場供給總量不斷的放大，發(fā)展商所提供的產(chǎn)品內(nèi)涵越來越豐富，消費者購房選擇空間越來越大，市場的主動權(quán)徹底的回歸到消費者手中，樓市的游戲規(guī)則正發(fā)生著質(zhì)的變化。頭先，在樓市未有的大比拼中，發(fā)展商發(fā)現(xiàn)原有的常規(guī)經(jīng)營手段逐漸失靈了，靠一兩個概念就能完成銷售的神話無法再繼續(xù)了，為了更好的求生存、謀發(fā)展，發(fā)展商不得不徹底轉(zhuǎn)變心態(tài)，把更多的功夫下在看得見摸得著的產(chǎn)品上。其次，發(fā)展商還不得不自覺的將消費者的生活需求研究作為頭要課題，由住宅的提供商轉(zhuǎn)變?yōu)樯罘绞降奶峁┥?。第三、隨著競爭的日益充分，樓市價格戰(zhàn)不可避免，實力雄厚的開發(fā)商為了擴(kuò)大市場占有率，利用價格杠桿興風(fēng)作浪，力圖將實力不濟(jì)沒有規(guī)模效應(yīng)的小開發(fā)商掀入市場的湖底，攜巨資而來的樓市黑馬，為求一鳴驚人，常常會以低價入市迅速贏得市場的追捧，發(fā)展商使出渾身解數(shù)、你來我往，市場價格回落、房地產(chǎn)產(chǎn)品的性價比回歸理性成為必然。

隨著競爭的加劇、競爭的深化，房地產(chǎn)市場大分化、大改組、大整合的時代已經(jīng)來臨，二八定律將會強化房地產(chǎn)市場的馬太效應(yīng)，即強者更強、弱者更弱，市場規(guī)律表明：沒有優(yōu)勝劣汰的行業(yè)肯定無法健康發(fā)展，一個人人都有錢賺的行業(yè)肯定是維持不了多久的。房地產(chǎn)市場重新洗牌的年代已經(jīng)來臨了，那些保持市場領(lǐng)跑并已經(jīng)做大的發(fā)展商會用一切手段鞏固優(yōu)勢、擴(kuò)大地盤；那些規(guī)模小、競爭層次低的開發(fā)商的日子將會越來越難過，或者茍延殘喘、或者被淘汰。優(yōu)勝劣汰、是市場成熟必然的代價。隨著競爭的發(fā)展，市場格局由分散走向集中，房地產(chǎn)市場正由“小國八百、諸侯三千”走向“戰(zhàn)國七雄、春秋五霸”。經(jīng)濟(jì)學(xué)的行業(yè)發(fā)展周期規(guī)律是，當(dāng)一個行業(yè)正在從快速發(fā)展期步入成熟期的時候，行業(yè)也將由“產(chǎn)品時代”走向“品牌時代”。時勢造英雄，在中國的房地產(chǎn)版圖上，一批身經(jīng)百戰(zhàn)積蓄多年的地產(chǎn)巨鱷如：萬科、華潤置地、合生創(chuàng)展等，一邊南征北戰(zhàn)，不僅同時在北京、上海、深圳、廣州等一線城市排兵布陣，并且在主要二線城市也迅速搶灘；一邊改變形象、統(tǒng)一口號、加大企業(yè)形象宣傳力度，啟動全國性品牌戰(zhàn)略。種種跡象表明，中國房地產(chǎn)已將進(jìn)入真正意義的品牌時代而且是全國性的品牌時代。發(fā)展商原有的項目品牌已不足以支撐企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展格局，更高層面的企業(yè)品牌將成為全國性房地產(chǎn)商傾力打造的新競爭平臺。隨著市場進(jìn)一步的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌將由項目品牌過渡到企業(yè)品牌，直至以企業(yè)品牌為主，尤其對于那些志在天下的房地產(chǎn)商，下一階段生死攸關(guān)的將是品牌。

3、經(jīng)營目標(biāo)

人才、機制、模式，除了利潤和品牌之外，公司在經(jīng)營的過程中的主要目標(biāo)還有這三個。眾所周知，現(xiàn)代企業(yè)的競爭根本在于人才的競爭，在這個房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展的時代，如何讓企業(yè)做大、做強、做得比絕大多數(shù)好，擁有人才是關(guān)鍵，一個能培養(yǎng)人才、聚集人才、留住人才的房地產(chǎn)企業(yè)才有能擁有行業(yè)的未來。培養(yǎng)、聚集和留住人才的關(guān)鍵在于機制。聯(lián)想集團(tuán)總裁柳傳志說：“做一件事，頭先是機制的問題，其次是班子的問題，再次才是能力的問題。” 對于具有資金實力的企業(yè)，機制是很重要的，甚至是生死存亡的關(guān)鍵。沒有人才，只要有實力有好機制，就可以吸引人才聚集人才，反之，人才就會流失。 的全國性房地產(chǎn)公司需要有 的人才團(tuán)隊來運營， 的人才需要在 的機制下才能有發(fā)揮應(yīng)有的作用。

想要成為 的房地產(chǎn)公司，沒有成熟、合理、系統(tǒng)的運營模式作為軟件上的整體支撐，是不可能的。全國性房地產(chǎn)公司的控股分支機構(gòu)遍布國內(nèi)許多城市，就如同在這么多城市開了這么多的連鎖“店”一樣，沒有總體上的人事資源管理、資金財務(wù)管理、品牌和營銷管理，建筑材料采購管理、工程發(fā)包及監(jiān)理、售后服務(wù)等各方面的成熟管理模式來支撐，效率可以想象，效益也可以想象。因此公司在項目開發(fā)經(jīng)營的過程中要摸索出一套合理高效的運營管理模式。只有如此，才能培養(yǎng)出大規(guī)模的跨地區(qū)作戰(zhàn)的能力，才有可能實現(xiàn)全國性 房地產(chǎn)公司的奮斗目標(biāo)。

根據(jù)有關(guān)研究結(jié)果表明，銷售隊伍戰(zhàn)斗力的決定性因素是：銷售人員有沒有感覺正在從事著有價值的工作。有價值的工作對銷售人員來說意味著：合理豐厚的報酬、學(xué)習(xí)與提升自我能力素質(zhì)的機會、足夠的個人發(fā)展空間、心情愉快。

1、競爭力的薪酬制度

薪酬制度從內(nèi)部而言需要合理。在挑戰(zhàn)性極強的售樓工作中，如果一個杰出的員工感覺公司給予自己的報酬和自己的能力及自己對公司的貢獻(xiàn)不成正比、不公平、不合理，那短期對其工作會有消極的影響，長期的結(jié)果是跳槽。不合理的薪酬制度留住的是平庸的員工。

薪酬制度從外部而言需要具有競爭力。 的企業(yè)需要 的員工， 的員工需要 的報酬?！叭送咛幾撸吞幜鳌?，此乃人之常情，社會普遍規(guī)律。公司的薪酬制度除了合理外，還須在行業(yè)中具備競爭力，較佳的情況是處于高端中等的水平，這樣既能留住和吸引杰出的售樓人員，又不至于增加銷售成本。

一般地，合理有競爭力的薪酬制度需要考慮到5個方面：

1)適當(dāng)?shù)耐该鞫取⒕邆涔叫耘c合理性。

2)刺激售樓人員的工作積極性。

3)鼓勵售樓人員形成團(tuán)隊協(xié)作的工作模式。

4)留住業(yè)績較佳的員工，保持售樓隊伍的穩(wěn)定性。

5)薪酬水平在市場上具備競爭力，吸引杰出的售樓人員和應(yīng)屆品牌大學(xué)畢業(yè)生加盟。

2、良好的個人發(fā)展空間

一般而言，個人發(fā)展空間簡單的理解就是不斷有晉升的機會。人們通常將有晉升機會的工作視為有前途的工作。管理者要適時評估售樓人員的工作情況，根據(jù)員工的工作業(yè)績和工作表現(xiàn)做出相應(yīng)的職位調(diào)整，提拔員工是一種有效的激勵和管理手段。一個杰出售樓人員如果看不到自己的職位和工作責(zé)任有任何提高和發(fā)展的機會，那么他會覺得繼續(xù)留在企業(yè)工作的意義不大，即使沒有跳槽也只是在等待時機而已。具備雄厚實力、有遠(yuǎn)大行業(yè)發(fā)展目標(biāo)的新型房地產(chǎn)企業(yè),要吸納和培養(yǎng)建立起一個人員眾多的房地產(chǎn)營銷精英團(tuán)隊，應(yīng)該制定一套完善的售樓員工人事管理制度。為售樓員工設(shè)計規(guī)劃好一個完善的個人事業(yè)發(fā)展計劃，讓售樓人員明白，只有通過持續(xù)不斷的努力才能得到更好的發(fā)揮個人才能和潛能的工作機會，在公司售樓團(tuán)隊工作，有明確的奮斗方向，將會比到其它公司得到更好的成長機會。

公司營銷人事管理制度的幾個要點：

1)完善的職級體系、明確的晉升要求。

2)售樓人員有足夠的及時的晉升機會。

3)透明性、售樓人員明白晉升經(jīng)歷。

4)公平性，售樓人員的晉升機會平等。

3、系統(tǒng)培訓(xùn)的機會

為什么北大、清華等品牌大學(xué)的應(yīng)屆杰出畢業(yè)生都想到微軟、寶潔等大型外資企業(yè)工作呢？除了他們的工資待遇外，較有吸引力的因素是這些企業(yè)能給員工提供長期系統(tǒng)的培訓(xùn)計劃、乃至出國培訓(xùn)機會。在這些企業(yè)工作，員工能夠得到持續(xù)的發(fā)展與提升。從公司的長遠(yuǎn)利益考慮，必須加強售樓員工的培訓(xùn)工作。

房地產(chǎn)行業(yè)雖然已經(jīng)從賣方市場步入購方市場，競爭的激烈程度今非昔比，但遠(yuǎn)未進(jìn)入較激烈的階段，還沒有進(jìn)入較殘

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