有的人認為房地產市場的調查與研究（下簡稱“市調”）高深莫測，很“玄”，有的人認為市調很簡單，可有可無。其實市調是有方法、規(guī)律可循的。
我們認為：無論是發(fā)展商想尋找新的投資機會，還是為搶占市場，確定開發(fā)市場適銷對路的物業(yè)；無論是發(fā)展商想為已開發(fā)物業(yè)制定正確的營銷策略，還是為提高物業(yè)質量和附加值，提高經濟效益，市調總能在其中發(fā)揮重要作用。房地產市場的調查與研究就是運用科學的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產市場營銷方面的各種情報資料，通過對過去與現(xiàn)在營銷狀況及動態(tài)性影響情報資料，通過對過去與現(xiàn)在營銷狀況及動態(tài)性影響的分析研究，為發(fā)展商預測項目經營銷售狀況，制定正確項目決策提供了可靠依據。
市調類型從調研方向上分大致有三類：
針對物業(yè)的市場調查
一般發(fā)展商想對當前整體或者區(qū)域市場有個全面的了解時，會以目前市場上現(xiàn)有的物業(yè)為對象做調研。調查內容包括：位置、規(guī)模、類型、價格、工期、發(fā)展商銷售狀況，以此作為自己開發(fā)物業(yè)的依據。發(fā)展商大多較關心項目的價格和銷售情況，其中難點又主要是真實售價與真實銷售率的問題。
常見錯誤是將報價當實際價格。

表： 方法途徑利弊直接查找真實售價到房地局有關部門查詢此種方法準確可靠，但需要有一定的社會關系根據目標購家的承受力確定價格確定待售物業(yè)量→確定目標購家的數(shù)量→確定目標購家能承受的價格此種方法易于實施，但通常是目標購家的范圍容易確定，數(shù)量難以確定，價格主要根據經驗以及對目標購家進行取樣調查判斷。銷售周期估算法一個項目的銷售周期不可能無限長，發(fā)展商必須在合理的時間銷售出合理數(shù)量，限度取得合理利潤、減少虧損
以上來判斷合理的價格此種方法計算簡單，易掌握，但沒有以動態(tài)發(fā)展的角度考慮問題。發(fā)展商有特殊情況的，也可能了解不到。大量調查參照法大量了解同類地點、同 類規(guī)模、同類物業(yè)的售價，多項對此，調整可得出某個項目的合理市場價格充分考慮市場因素，但各個物業(yè)根據其具體情況應在其報價的基礎上給出一個加權系數(shù)。這是其中的難點。

銷售價格的確定：前表列出了了解實際成交價的幾種方法及利弊。
銷售率的確定：可依據同類物業(yè)市場預期（如份額、價格、銷售周期）進行判斷。因為市場是不斷變化的，所以其數(shù)據也不可能完全準確，但可以通過調研人員對市場的深入了解對數(shù)據做適當調整。
物業(yè)供應量的確定：如果簡單地以建委、房管局的項目統(tǒng)計資料和預售樓盤資料為準會與實際情況有很大出入。實際上會存在報了不建（資金不到位、炒地皮）；建了沒報（改變項目性質，如聯(lián)建、自建改商品房）；報建歸口不一致（有在區(qū)里，有在市里）；報建與銷售內容不一致（較常見的是共用一個項目的銷售證或內部認購）等情況，實地的現(xiàn)場調查是較可靠的辦法。
針對客戶的市場調查。
不同物業(yè)的目標客戶群體是不同的，不同客戶群體對房屋的偏好各異，比如中等收入家庭購房時會更關注價格，而高收入家庭購房時會更注重環(huán)境與景觀等。不同客戶群體間方方面面顯著或是細微的差別都能通過市場調查和研究準確把握，較終抓住目標客群，這是物業(yè)銷售成功的關鍵之一。
這類調研內容包括：客戶的購購力水平，客戶購購力投向（包括物業(yè)類別、戶型偏好、位置偏好、預期價格等）及客戶的共同特性，如年齡、文化、家庭結構、職業(yè)、原居地等。主要的手段是通過問卷就調研者想了解的問題對目標調查對象進行訪問。在確定目標調查對象時，可參照同類物業(yè)的已成交客戶進行劃分。整個過程的難點是問卷設計及贏取客戶的配合。
三是全面的市場調查。
房地產開發(fā)不可能離開一個城市的社會、經濟發(fā)展狀況，因此一個完整全面的市場調查應該包括宏觀的背景情況，如社會政治環(huán)境、自然環(huán)境分析以及整個市場的物業(yè)開發(fā)量、消化量、需求量、總體租金水平、空置率等內容；再逐步細化到暢銷物業(yè)、滯銷物業(yè)、各區(qū)域街區(qū)功能分析及項目對比（如規(guī)模、性質、規(guī)劃、工程設計、硬件配套、營銷、物業(yè)管理等）。
這類調查應該是前述兩種調查的結合，至少是部分內容的結合。這類調查的難點是工作量大，專業(yè)性強，需投入大量人力物力且工作周期長。
通常市調可分為三個階段：
調查準備。確定調查的問題及地域范圍，并對調查目標進行初步分析，在此基礎上制定調查計劃（如方式及進度、收集信息的范圍與種類、經費預算、組建隊伍及人員培訓等）。
正式調查。確定市調資料來源及收集方法。直接資料可采取訪談、電話、問卷、觀察等方法收集；間接資料可采取交換、購購、委托等方法。如采用問卷式調查，還須設計調查表及問卷并確定抽查對象及樣本大小。
結果處理。將調查搜集到的資料進行分類、統(tǒng)計，得出結論，在此基礎上編寫調查報告。
對代理商而言，市調應成為其強項，通過對區(qū)域市場進行多角度、全方位的調查，找出市場空缺較大的物業(yè)類型，為發(fā)展商提供開發(fā)策略、營銷策略，以利項目盡快推出，使發(fā)展商取得合理的。市調既不是不負責任的胡編亂造，也并非神秘不可掌握，它是一種方法、手段，運用得當，讓人受益匪淺。

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