產(chǎn)權(quán)酒店在中國有其發(fā)展的基礎(chǔ)和需要。，消費者與消費市場有了不同的需求，所以不同質(zhì)的酒店產(chǎn)品就應(yīng)運而生；，收入的提高產(chǎn)生了既要進行投資又要消費的客戶群體；第三，住宅產(chǎn)品與酒店產(chǎn)品的中間價格差，成為產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展的原動力。
　　酒店與房地產(chǎn)聯(lián)動是一個規(guī)律，業(yè)內(nèi)人士一般認為，酒店消費價格（元／天）是房地產(chǎn)價格（元／平方米）的１０％，產(chǎn)權(quán)酒店銷售價格比一般房地產(chǎn)價格高１．５～２倍左右，這是促使發(fā)展商去做產(chǎn)權(quán)酒店的原因。從目前已經(jīng)運作成功的產(chǎn)權(quán)酒店來看，開發(fā)商均獲得了豐厚的利潤。國內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)酒店模式是開發(fā)商投資，設(shè)計出它的回報模式?；貓蟮哪Ｊ接卸喾N，如完全自用型、有限自用型，有限自用型還包括固定回報、不固定回報等。正是投資者推動和需求者拉動，使目前產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展方興未艾。
　　三大問題制約產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展
　　任何事物的發(fā)展都有一個過程，都需要規(guī)范和完善，產(chǎn)權(quán)酒店也不例外。粗略統(tǒng)計，國內(nèi)出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)酒店近１００家，運作比較成功的不超過２０家，所以說產(chǎn)權(quán)酒店目前還處于成長期，還存在一些問題。
　　頭先是回報的問題。許多產(chǎn)權(quán)酒店的開發(fā)商都有固定回報承諾，回報率從５％～１２％不等。嚴格地講固定回報是違反國家規(guī)定的，是變相集資或變相融資。但如果沒有固定的回報，又會對消費者失去吸引力。產(chǎn)權(quán)酒店成本負擔(dān)本身就比一般酒店重，因為還有購購者免費使用的時段。因此，發(fā)展商承諾的很可能并不能因酒店的經(jīng)營而產(chǎn)生，這就使發(fā)展商背上了包袱，一旦不能實現(xiàn)回報，則產(chǎn)生法律糾紛。未來幾年，一部分產(chǎn)權(quán)酒店將進入回報期，這類問題有可能會越來越多。
　　其次是稅務(wù)問題。一般酒店的物業(yè)作為酒店的固定資產(chǎn)計提折舊進入成本，而產(chǎn)權(quán)酒店的物業(yè)嚴格講不是發(fā)展商的，因為已經(jīng)賣出，無法提折舊，也就無法進入成本。發(fā)展商承諾給予現(xiàn)金回報，如果是分紅，只有交納了全部稅費后的純利才能分紅。在目前全國酒店業(yè)本身利潤率很低的情況下，是否能有紅利可分還很難說，更何況分紅后的錢還應(yīng)交納所得稅。這些問題都是今后我們在實際運作當(dāng)中要解決的。
　　第三是委托者虛位問題。作為一個一般性的酒店，投資方是惟一的業(yè)主，可以委托酒店管理公司來管理。但作為產(chǎn)權(quán)酒店，已將各房間分散地賣給不同投資者，因此就會產(chǎn)生委托者虛位。那么到底誰來管理這個酒店？真正產(chǎn)生了問題，誰能決定這個房子經(jīng)營的一系列問題？絕大部分產(chǎn)權(quán)所有者是分散的，可能只有一小部分發(fā)展商擁有決定權(quán)，很可能委托者并不代表酒店真正所有者的利益，這樣就會侵害中小投資者的利益。
把握三方利益的平衡點是關(guān)鍵
　　產(chǎn)權(quán)酒店是不同利益主體相結(jié)合的產(chǎn)物，因此各利益主體平衡機制的設(shè)計非常重要。發(fā)展商可以把銷售價格和率設(shè)計得很高，但管理方則會從未來酒店經(jīng)營的角度考慮。能否實現(xiàn)這么高的回報率，雙方較終達到利益相互均衡才會有合作。在市場經(jīng)濟的鏈條中，一個合理的運作模式是各方利益較終趨向均衡的模式。同樣，在產(chǎn)權(quán)酒店的開發(fā)、銷售、回報、運營等模式設(shè)計上必須顧及開發(fā)商、酒店管理方、購購業(yè)主三方利益，其均衡點在于酒店的長期穩(wěn)定經(jīng)營。產(chǎn)權(quán)酒店是多方利益相綜合的中間產(chǎn)品，把握利益的平衡是項目成功的關(guān)鍵。
　　產(chǎn)權(quán)酒店從根本上說是二次置業(yè)，因此在規(guī)劃設(shè)計上要注重適用性和有效性，注重酒店細節(jié)設(shè)計對運營成本和的影響，包括面積、戶型、裝修、設(shè)施配套等。比較理想的產(chǎn)權(quán)酒店一是位置，二是規(guī)模，三是設(shè)計。設(shè)施配套、規(guī)劃等都對未來的經(jīng)營有極大影響，因此專業(yè)性的策劃公司介入是十分必要的。產(chǎn)權(quán)酒店有其自身的特點，我們將其總結(jié)為“三異”：一是“異域”，即地區(qū)差異，使人感覺是到了不同的地區(qū)；二是“異樣”，將環(huán)境設(shè)計得非常有特色，給人以新鮮的美感；三是“異類”，給人以全新的感覺。當(dāng)然，“三異”可以在不同的文化背景下提煉出不同的主題，但總的是要把產(chǎn)品的特色突現(xiàn)出來。要吃透產(chǎn)權(quán)酒店有哪些是住宅的特性，哪些是酒店的特性，由此決定你這個產(chǎn)權(quán)酒店究竟應(yīng)該怎么做。
　　在回報模式的設(shè)計上，要設(shè)計一些靈活的方案，不能違法違規(guī)。一是盡量用消費券的形式對業(yè)主進行回報，避免財務(wù)上不規(guī)范的做法，并帶動業(yè)主及業(yè)主圈內(nèi)人士的消費；二是把產(chǎn)權(quán)酒店和分時度假產(chǎn)品相結(jié)合，鎖定一部分固定的消費者以解決產(chǎn)權(quán)酒店購購者的固定回報問題。這種設(shè)計既不違反國家規(guī)定，又有利于酒店今后的經(jīng)營。當(dāng)然，固定消費者比例的測算，則要根據(jù)酒店的具體情況具體考慮。

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