黃金周前，關(guān)于三亞是否會(huì)取消房地產(chǎn)限購(gòu)政策，引起廣泛議論。黃金周剛過(guò)，三亞政府部門(mén)正式回應(yīng)，三亞不取消房地產(chǎn)限購(gòu)政策，主要是出于加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的考慮，而房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整也在穩(wěn)步推進(jìn)，其中融合房地產(chǎn)業(yè)態(tài)和旅游業(yè)態(tài)的產(chǎn)權(quán)式酒店，被視為由純房地產(chǎn)向多元房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要抓手。

　　產(chǎn)權(quán)式酒店漂洋過(guò)海來(lái)到三亞，迄今已有20年。三亞作為中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的站，其發(fā)展必將為其他城市提供經(jīng)驗(yàn)和借鑒，但因其過(guò)長(zhǎng)的回報(bào)周期、模糊的法律規(guī)定、缺失的信用體系，使得“餡餅與陷阱”之爭(zhēng)一直存在。

　　在這個(gè)地產(chǎn)商磨拳擦掌決戰(zhàn)“金九銀十”之際，我們來(lái)梳理一下三亞產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展脈絡(luò)，為行業(yè)發(fā)展提供一些思路和思考。

　　A

　　誕生之初一騎絕塵

　　三亞華宇皇冠假日酒店的成功，震驚地產(chǎn)、旅游界，后來(lái)者紛紛效仿?lián)Q裝登場(chǎng)

　　1976年，瑞士人亞力山大·耐提在阿爾卑斯山度假時(shí)，意外發(fā)現(xiàn)山腳下一棟完好的房產(chǎn)，他將其購(gòu)下并精裝修，向游客出售，顧客在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利。

　　亞力山大·耐提的靈機(jī)一動(dòng)，開(kāi)創(chuàng)了時(shí)權(quán)酒店的先河。時(shí)空際遇，1995年，海南省陷入房地產(chǎn)低谷，遠(yuǎn)在萬(wàn)里之外的海南，接過(guò)亞力山大·耐提的接力棒，將“購(gòu)斷時(shí)段”進(jìn)階為“購(gòu)斷產(chǎn)權(quán)”，產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)運(yùn)而生。

　　三亞銀海度假酒店是中國(guó)批產(chǎn)權(quán)式酒店，雖受當(dāng)時(shí)的政策及海南市場(chǎng)環(huán)境制約，無(wú)疾而終。但它融合房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)所帶來(lái)的開(kāi)創(chuàng)意義，卻極為深遠(yuǎn)。

　　2003年，當(dāng)位于海南亞龍灣、投資5億多元的三亞華宇皇冠假日酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的面貌出現(xiàn)在世人面前時(shí)，再次引發(fā)關(guān)注。開(kāi)盤(pán)價(jià)為每平方米2萬(wàn)元，較小戶(hù)型不到50平方米，這個(gè)價(jià)位在彼時(shí)的三亞市區(qū)，可以購(gòu)上3至5套不低于100平方米的3居室！

　　房?jī)r(jià)雖貴，但承諾年8%的回報(bào)率，還是讓很多投資者蠢蠢欲動(dòng)。還好，三亞華宇皇冠假日酒店如期兌現(xiàn)了承諾。該酒店的成功，一時(shí)間在旅游界、房地產(chǎn)界都掀起了波瀾，很短的時(shí)間內(nèi)，三亞的天福源、卓達(dá)、匯凱、天澤海韻等原本或是地產(chǎn)項(xiàng)目或是酒店項(xiàng)目的項(xiàng)目，紛紛披著產(chǎn)權(quán)式酒店的外衣陸續(xù)登場(chǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，三亞在建及投入運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式酒店約為53家。

　　B

　　優(yōu)勢(shì)明顯舍我其誰(shuí)

　　在海南這種土地資源有限的度假目的地，發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店是市場(chǎng)的自然選擇

　　海南良好的空氣，被稱(chēng)作“中華民族的四季花園”。以三亞為例，近年來(lái)，島外客戶(hù)在鹿城購(gòu)購(gòu)商品住房的比例一直保持在85%，今年1月至5月，島外購(gòu)房占比更是達(dá)到89%，一些項(xiàng)目甚至95%以上都被島外客戶(hù)購(gòu)購(gòu)。

　　此為先天優(yōu)勢(shì)，但三亞自身所面臨的一些問(wèn)題，也使得產(chǎn)權(quán)式酒店成為必要的選擇。

　　“在海南這種土地資源有限的度假目的地，發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店是市場(chǎng)的自然選擇。”西南民族大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授單德朋表示，海南濱海休閑旅游區(qū)的商品住宅，淡季入住率低，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展，有效解決了淡季房產(chǎn)閑置的問(wèn)題。

　　三亞旅游委老員工黃苗俊感慨，三亞的旅游發(fā)展那叫一個(gè)“快”呀！1996年三亞的旅游接待過(guò)夜人數(shù)只有26.2萬(wàn)人次，到了2006年這一數(shù)字就達(dá)到了390.6萬(wàn)人次。“現(xiàn)有的酒店資源不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需要，給產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展提供機(jī)會(huì)。”三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)劉樹(shù)國(guó)說(shuō)。

　　半年不開(kāi)張、開(kāi)張吃半年。海南旅游冬季旺，夏季淡，也使得產(chǎn)權(quán)式酒店被寄予解題的厚望。由于產(chǎn)權(quán)式酒店除了給予投資者持續(xù)的回報(bào)率外，還會(huì)給投資者每年一些免費(fèi)入住天數(shù)，三亞約50%的項(xiàng)目都采用了國(guó)際通行的21天制。

　　“產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者主要為白領(lǐng)高管老板，他們共有的特點(diǎn)是購(gòu)購(gòu)力強(qiáng)，出游度假意愿大，旅游消費(fèi)水平較高。”三亞學(xué)院旅業(yè)管理學(xué)院教師張振祥認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店招徠了這些高端客戶(hù)。

　　C

　　先天有缺陷，呈無(wú)序暴發(fā)式發(fā)展

　　發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店一度風(fēng)光無(wú)限，但成長(zhǎng)的煩惱同樣存在，法律法規(guī)不健全，產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏沃土，呈現(xiàn)出“暴發(fā)式”勢(shì)頭，掣肘整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

　　法律法規(guī)缺失土地使用年限隨便約定

　　今年年初，以39萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)了陵水香水灣某產(chǎn)權(quán)式酒店的132號(hào)商品房，王先生卻開(kāi)心不起來(lái)。在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證后，他才發(fā)現(xiàn)《土地使用權(quán)證》上所注明的土地用途為商用，可自己明明簽訂的是《商品房購(gòu)賣(mài)合同》，土地年限一下從70年變?yōu)?0年。氣憤之下，他將該酒店以未主動(dòng)披露建設(shè)用地性質(zhì)構(gòu)成欺詐為由，訴諸法院。

　　三亞大樹(shù)公館項(xiàng)目投資者可享受70年的土地使用年限，雙大國(guó)際項(xiàng)目的土地使用年限為50年，紅樹(shù)林酒店項(xiàng)目則為40年……類(lèi)似王先生遇到的困惑屢見(jiàn)不鮮。雖然所有的產(chǎn)權(quán)式酒店都承諾可以辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，但給出的土地使用年限卻不盡相同。

　　“在我國(guó)既有法律法規(guī)的規(guī)定中，土地使用用途和性質(zhì)的分類(lèi)并未體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店的用地性質(zhì)。”業(yè)內(nèi)人士表示，各地房屋權(quán)屬登記管理部門(mén)對(duì)其的管理基本處于探索階段。

　　產(chǎn)權(quán)式酒店的存在是否合法？作為產(chǎn)權(quán)式酒店較早發(fā)展且發(fā)展較為成熟的地區(qū)，從2010年開(kāi)始，海南省相關(guān)文件都對(duì)該業(yè)態(tài)予以了肯定，《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要（2010―2020）》明確提出“加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)權(quán)式度假酒店開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)的嚴(yán)格規(guī)范管理”；2012年海口市出臺(tái)了我國(guó)頭個(gè)《產(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》。

　　雖說(shuō)其存在合法合理，但也應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)式酒店的土地性質(zhì)。

　　信用體系缺失投資者難查企業(yè)信用史

　　不光是法律、法規(guī)對(duì)于一個(gè)行業(yè)的發(fā)展重要，社會(huì)信用體系的建立，對(duì)于行業(yè)的發(fā)展，同樣重要。

　　2004年，中國(guó)頭例因產(chǎn)權(quán)式酒店預(yù)售合同糾紛產(chǎn)生的官司在海南開(kāi)庭，給我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展帶來(lái)很大的震蕩。

　　作為海南省較早的產(chǎn)權(quán)式度假酒店——五“南海傳說(shuō)溫泉療養(yǎng)度假”的較早期客戶(hù)，由于產(chǎn)權(quán)式酒店企業(yè)信用體系的缺失，何繼明等投資者的維權(quán)之路耗時(shí)耗力。

　　1999年對(duì)外銷(xiāo)售的“南海傳說(shuō)”，每平方米售價(jià)4000元左右，且購(gòu)房者擁有每年18天同級(jí)別房間免費(fèi)入住權(quán)。何繼明等人認(rèn)為這是一個(gè)投資機(jī)會(huì)，于是紛紛解囊。

　　然而，銷(xiāo)售合同簽定后，樓市價(jià)格上漲行情被看好時(shí)，開(kāi)發(fā)商想以名稱(chēng)改變、投資增加等種種借口毀約。等待何繼明等人的，是一連串的糾紛和官司。

　　“產(chǎn)權(quán)式酒店的整體運(yùn)作周期較長(zhǎng)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)上的不法行為，都會(huì)侵害投資者的權(quán)益。由于目前社會(huì)信用體系還不健全，我國(guó)對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店的系統(tǒng)監(jiān)督機(jī)制尚未建立，產(chǎn)權(quán)式酒店的期貨性質(zhì)會(huì)牽涉到信譽(yù)問(wèn)題。”單德朋表示，國(guó)外所有的時(shí)權(quán)和產(chǎn)權(quán)的度假產(chǎn)品，全部由信托公司擔(dān)保，而目前我國(guó)的信托公司尚不具備這樣的信譽(yù)和能力，而且，由于我國(guó)的企業(yè)信用制度尚未建立，投資者難以考察企業(yè)信用歷史，涉及未知因素太多，導(dǎo)致我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展先天就具有信用缺憾。

　　D

　　運(yùn)營(yíng)不規(guī)范，三方拉鋸行業(yè)受損

　　先天不足必然導(dǎo)致后天成長(zhǎng)困難重重，在開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、投資商的三重博弈中，受傷的往往不止一方，從而影響到整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，整個(gè)旅游形象也大打折扣。

　　承諾年回報(bào)率一直降4萬(wàn)元縮水至2.3萬(wàn)元

　　花費(fèi)近3000萬(wàn)元翻修后，三亞大衛(wèi)傳奇愛(ài)情度假酒店重新開(kāi)張，只是，這次是由投資者自主經(jīng)營(yíng)。2006年，投資者周斐花了50余萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)了大衛(wèi)傳奇酒店的一間57平方米的客房，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾每年的租金是房款的8%，大約每年4萬(wàn)余元，他次與開(kāi)發(fā)商簽訂了兩年的合同，直到2008年續(xù)簽合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商只給出6%，幾經(jīng)協(xié)商，他較終妥協(xié)了簽下三年的合同，可到2011年4月份再次續(xù)簽合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的租金又調(diào)低了。

　　憤怒之下，分布在21個(gè)省市的180余名投資者較終于2012年成立業(yè)主委員會(huì)與大衛(wèi)酒店管理公司協(xié)商，但該公司還是將租金降到每年2.3萬(wàn)元。投資者全力維權(quán)下，大衛(wèi)酒店管理公司已無(wú)力繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，較終以300萬(wàn)元將酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)賣(mài)給投資者們。

　　“目前的產(chǎn)權(quán)式酒店中，開(kāi)發(fā)商并未和運(yùn)營(yíng)商就酒店回報(bào)率問(wèn)題，形成良好的溝通。開(kāi)發(fā)商為了好銷(xiāo)售，會(huì)以可觀的回報(bào)率作為噱頭，投資者也希望投資可以獲得高回報(bào)，但經(jīng)營(yíng)是有風(fēng)險(xiǎn)的。”三亞灣力合度假酒店總經(jīng)理李雪華分析道。

　　改變?cè)谇娜贿M(jìn)行。目前三亞在售的一些產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)始學(xué)習(xí)國(guó)外的運(yùn)作模式，并不再向購(gòu)房者做出回報(bào)率的具體承諾，而是與其就經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分成做出約定，或是“酒店經(jīng)營(yíng)全利潤(rùn)分紅”模式，或是“按客房利潤(rùn)分成”模式，或是“混合利潤(rùn)分配”模式。“我們將從靠銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)支撐，轉(zhuǎn)向做度假目的地綜合體，主要的收入將來(lái)自酒店的運(yùn)營(yíng)。綜合體不僅有高酒店，也會(huì)有會(huì)展、電影工坊、 品等項(xiàng)目。投資者不僅能從客房運(yùn)營(yíng)中獲得收益，也能從相關(guān)的項(xiàng)目中取得分紅。”三亞灣紅樹(shù)林度假酒店開(kāi)發(fā)商、金典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全說(shuō)。

　　小投資者自主賣(mài)客房686元的房間僅售400元

　　上網(wǎng)訂購(gòu)三亞國(guó)光豪生度假酒店的客房，同樣的海景房，攜程、去哪兒等在線旅游商售賣(mài)686元/天，而只要顯示了“三亞國(guó)光豪生度假酒店（業(yè)主房）”字樣，卻只需支付400元/天。

　　三亞國(guó)光豪生度假酒店物業(yè)服務(wù)部負(fù)責(zé)人透露，酒店的業(yè)主比較分散，1100多套客房中，有100多套產(chǎn)權(quán)式客房被業(yè)主收回自主經(jīng)營(yíng)。這些業(yè)主常年打著國(guó)光豪生的旗號(hào)，通過(guò)網(wǎng)

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