了解產(chǎn)權(quán)式酒店

瑞士誕生TIME-SHARE

上世紀(jì)70年代，在阿爾卑斯山腳下，有一位名叫亞歷山大·耐的瑞士人面對四季如潮的游客突發(fā)奇想；如果將阿爾卑斯山下酒店的客房使用權(quán)分時段出賣給一部分有錢人，滿足他們每年定期的消費(fèi)需求，一定是個雙贏的生財之道。于是便有了“時權(quán)酒店（TIME-SHARE HOTEL）”。

根據(jù)時權(quán)酒店的運(yùn)作模式，私人投資者通常每年在確定的時間內(nèi)自己使用15至20天，其它時間房產(chǎn)由管理公司統(tǒng)一管理，作為酒店對外經(jīng)營，每年的酒店租金收益基本可抵消房分期付款的費(fèi)用。

后來，在時權(quán)酒店的基礎(chǔ)上又發(fā)展出了產(chǎn)權(quán)式酒店。與時權(quán)酒店不同的是，產(chǎn)權(quán)式酒店購斷的是產(chǎn)權(quán)而不僅僅是時段，即將酒店每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取，同時還可獲得酒店的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。在交完銀行按揭貸款后，購房人較終取得房屋產(chǎn)權(quán)。

較初的產(chǎn)權(quán)式酒店并不承諾固定回報，個人投資者購購酒店客房之后，將客房統(tǒng)一交給酒店管理公司經(jīng)營，酒店管理公司定期將酒店經(jīng)營利潤分配給客戶。但是在許多地方，這種分配不確定利益的方式在投資人和酒店管理公司之間產(chǎn)生了信任危機(jī)。于是，這種不確定受益的分配方式很快被另一種固定收益的方式所取代。目前市場上執(zhí)行的產(chǎn)權(quán)式酒店大多為固定回報的投資模式。為了方便購房客人，酒店方還完善了交換系統(tǒng)，即當(dāng)顧客希望有別的地方度假時，他可以通過交換公司，交換各地隸屬于該服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的任何議價酒店的等值使用權(quán)。這個服務(wù)網(wǎng)絡(luò)放大了客戶度假旅游的活動范圍，受到了眾多投資者的青睞。

除了個人，這種產(chǎn)權(quán)式酒店同時適應(yīng)于企業(yè)或機(jī)構(gòu)。他們購購產(chǎn)權(quán)式酒店除了用于投資，更多的則作為員工休假、公司年會的接待賓客使用。

假日經(jīng)濟(jì)催生產(chǎn)權(quán)式酒店

產(chǎn)權(quán)度假酒店屬于旅游房產(chǎn)。一方面，投資者可以像購購住房一樣投資置業(yè)，可以從經(jīng)營利潤中分紅，每一個客房都可以有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。另一方面，它還號稱“擁有自己的度假勝地”，提供了一種新的休閑度假方式，更成為中產(chǎn)繼本宅、別墅之外在風(fēng)景區(qū)內(nèi)置辦的第三居所，一個“家以外的另一個休閑娛樂、放松身心的家（A Home Away From Home）”。

后來，六權(quán)式酒店在美國更是演變成了中產(chǎn)退休養(yǎng)老的理想場所。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報，等到退休的時候作為頤養(yǎng)天年的住所。

在一些旅游資源豐富的地區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店干脆成了部分投資人長期獲取回報的一種投資方式。這種情況在北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋等地的一些旅游城市和地區(qū)表現(xiàn)尤為明顯。

因此，目前國際上常見的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：時權(quán)酒店，即有約定期地使用酒店客房的樹種；住宅型酒店，即投資者購購后可以先委托酒店經(jīng)營，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長期居住的客居住宅；投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報，并期待著增值回收投資。

產(chǎn)權(quán)式酒店一般都位于的旅游城市，景色優(yōu)美的旅游地區(qū)或國際知名的會務(wù)，擁有充足而穩(wěn)定地的客源，酒店的出租率都保持在50％以上，其客房年度利潤分經(jīng)除了抵消分期付款的費(fèi)用，還有可觀的盈余，如果經(jīng)營有方，物業(yè)的增值部分也是酒店產(chǎn)權(quán)人和經(jīng)營者的額外收獲。

總體來講，產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，從開發(fā)商的角度來廛，產(chǎn)權(quán)式酒店能夠調(diào)動社會資源，順利完成酒店建設(shè)，同時及時實(shí)現(xiàn)投資資金回籠；從經(jīng)營者的角度，穩(wěn)定的客戶群體成了酒店經(jīng)營的保證；從購房人的角度來講，產(chǎn)權(quán)式酒店為他們提供了一種高尚而現(xiàn)實(shí)的生活方式，打開了一道投資的大門；從銀行的角度來講，產(chǎn)權(quán)式酒店也因?yàn)槠浞€(wěn)的經(jīng)營模式而成為一項(xiàng)低風(fēng)險的業(yè)務(wù)。

在歐美，產(chǎn)權(quán)式酒店的本身就是在酒店行業(yè)富有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營者，赫赫有名的跨國企業(yè)，更使產(chǎn)權(quán)式酒店的擁有者享受到遍布全國各地的酒店服務(wù)，他們僅僅把開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店作為運(yùn)作酒店的一種新形式。

目前，產(chǎn)權(quán)式酒店在歐美國家經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，已成為一種為社會廣泛接受的房產(chǎn)投資品種。據(jù)資料顯示，全球產(chǎn)權(quán)式酒店1986－1995年平均增長15.8％；1980年，全球500個旅游目的地有15.5萬個家庭購購了產(chǎn)權(quán)式酒店，到1995年，全球81個國家購購了產(chǎn)權(quán)式酒店。上世紀(jì)80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地數(shù)量增長了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入達(dá)40億美元，到2004年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售額將達(dá)300億美元，在客戶類型上，有60％是中產(chǎn)家庭投資，40％為企業(yè)和社會機(jī)構(gòu)投資。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游房地產(chǎn)的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式。與銀行儲蓄、基金、債券和股票相比，穩(wěn)健型的產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為中產(chǎn)的理財頭選。

產(chǎn)權(quán)式酒店在中國
中國特色的產(chǎn)權(quán)式酒店

產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)入我國是上世紀(jì)90年代中后期的事。這種概念傳入中國后，逐步演變?yōu)橹袊厣漠a(chǎn)權(quán)式酒店，并于2000年在海口市率先亮相，此后數(shù)年一度風(fēng)靡深圳、北京等大中城市。近兩三年，產(chǎn)權(quán)式酒店在我國發(fā)展較快，有的地方甚至成為較熱門的房地產(chǎn)項(xiàng)目，購購者都是作為投資來購購產(chǎn)權(quán)式酒店的。但就項(xiàng)目的開發(fā)動機(jī)看，“產(chǎn)權(quán)式酒店”的開發(fā)主要有這樣幾種情況，一是盤活后重新定位的“半拉子”工程，二是一些經(jīng)營遇到困難，需要資金的酒店賓館，第三就是一些急于實(shí)現(xiàn)資金回籠的房地產(chǎn)項(xiàng)目，較后才是打算經(jīng)營的真正的產(chǎn)權(quán)式酒店。

其實(shí)，酒店與地產(chǎn)的結(jié)合并非偶然，因?yàn)榫频瓯旧砭痛碇粋€樓盤的形象，重量級酒店更是身份和地位的象征，能夠出入酒店，在酒店居住，本身就是一種榮耀，對于尊崇需要比較強(qiáng)烈的中國人更是如此。因此，當(dāng)前市場上出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店的時候，投資者大力追捧就是理所當(dāng)然的事了。

產(chǎn)權(quán)式酒店較初并不向投資者就回報率做承諾，但是進(jìn)入我國以后，這種沒有承諾的投資方式加上前景并不明朗的經(jīng)營前景讓投資者對開發(fā)商和經(jīng)營者產(chǎn)生了信任危機(jī)。也是為了適應(yīng)我國的本土現(xiàn)狀，產(chǎn)權(quán)式酒店一般都承諾固定回報。

與歐美國家不同，中國的產(chǎn)權(quán)式酒店與其說是為了迎合消費(fèi)者生活該改變毋寧說是房地產(chǎn)開發(fā)商用以賺錢的途徑。通過“產(chǎn)權(quán)式酒店”，房地產(chǎn)商可以把本來不能被分割銷售的酒店拿來出售，縮短投資周期，分散經(jīng)營風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)資金回籠，并在可能的情況下參與物業(yè)經(jīng)營利潤的分配。

統(tǒng)計顯示，目前我國的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)展到200多個，遍布25個省、自治區(qū)、直轄市。在過去的幾年中，產(chǎn)權(quán)式酒店在海南、深圳、北京甚至一些二級三級城市呈現(xiàn)出相當(dāng)旺盛的發(fā)展勢頭，新酒店接連開張，給人以市場前景廣闊的感覺。產(chǎn)權(quán)式酒店這種新的業(yè)態(tài)在中國經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、失敗的歷程后，似乎再一次要登上舞臺了。在上海、產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)超過70多家。在北京，產(chǎn)權(quán)式酒店大有遍地開花之勢。而在北京眾多的產(chǎn)權(quán)式酒店中，以快樂無窮大、金色假日和中信國安的城較具代表性。

產(chǎn)權(quán)式酒店的變異

“快樂無窮大——龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部”位于北京延慶風(fēng)景區(qū)內(nèi)，是一座集旅游、休閑、度假、娛樂為一體的假日酒店。項(xiàng)目總占地16平方米，總建筑面積5.3萬平米，容積率0.33，由一棟8000平米的會所、五棟900套客房的假日酒店及200畝山林綠地組成，是北京個面向市場出售產(chǎn)權(quán)的純酒店式物業(yè)。

“快樂無窮大”本來是一個爛尾盤，是以周邊的自然風(fēng)光為突破口，希望同時投入少量資金盤活的項(xiàng)目。按較初的想法這塊地較適合做度假村和假日酒店，但這類項(xiàng)目前期需要資金量大，且酒店自營式的回報周期通常為7年，與房產(chǎn)開發(fā)商通過出售物業(yè)快速回籠獎金經(jīng)營相悖。個方案是建別墅，但距城區(qū)80公里的距離已經(jīng)超出了人們心理所能隨的20-40公里的心理極限，而項(xiàng)目可建設(shè)用地僅80余畝，做品質(zhì)較高的別墅因?yàn)槿莘e率低、規(guī)模小，不易聚人氣。借著“假日經(jīng)濟(jì)”的概念，結(jié)合延慶縣平均每年接待游客千萬人次的游客量，便旌了這樣一個既能盡快回籠資金，又能結(jié)合自身體量充分利用周邊旅游資源的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。

2003年8月，由中信國安推出的城是產(chǎn)權(quán)式酒店的一個典型變異。這個項(xiàng)目位于京東香河縣，屬河北地界，總占地3600多畝，甚至比故宮還大，是仿照明清北京城開發(fā)建設(shè)的大型綜合性旅游娛樂場所。它擁有規(guī)模宏大的建筑群，擁有設(shè)備先進(jìn)的國際會議等多種會議展覽設(shè)施，可接待近萬人開會。城建設(shè)歷時11年，總投資約30億元人民幣。與別的產(chǎn)權(quán)式酒店投資模式不同，城采用“投資＋回購”的銷售方式，即酒店投資人選擇3年、5年、8年等不同期限購購產(chǎn)權(quán)酒店物業(yè)，到期如無意續(xù)約，開發(fā)商將采用回購的方式退還投資人所有本金，并在合同期限內(nèi)每半年向投資人支付一。這種銷售模式并不把擁有產(chǎn)權(quán)作為投資者的較終目標(biāo)，而是通過擁有產(chǎn)權(quán)把購購產(chǎn)權(quán)式酒店的行為變成一種純粹的投資形式。這樣不但把產(chǎn)權(quán)式酒店的投資期限縮短了，而且還大大降低了投資人的投資風(fēng)險。加上中信國安的擔(dān)保，這個產(chǎn)品期開盤不久就銷售一空，目前二期的商鋪銷售因?yàn)槭蹆r只有10萬元而受到市場的熱捧，進(jìn)展相當(dāng)順利。

產(chǎn)權(quán)式酒店在我國的異軍突起，是建立在近年來休閑旅游與商務(wù)旅行快速發(fā)展的基礎(chǔ)之上的。自1999年開始，我國旅游黃金周的休假制度合得休閑、旅游市場激增，許多城市和旅游景點(diǎn)也呈現(xiàn)出的市場前景。還有中國正式加入WTO使中國市場成為世界較為矚目的焦點(diǎn)一，境內(nèi)外商務(wù)頻繁，接觸日多，外商入境人次與日俱增。這些都是酒店行業(yè)發(fā)展的利好形勢，也為產(chǎn)權(quán)式酒店的再度興起注入了新的活力。

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