自從國(guó)家出臺(tái)了各項(xiàng)旨在抑制炒房的政策措施以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云突變，轉(zhuǎn)眼間由賣方市場(chǎng)變成了購(gòu)房市場(chǎng)。雖然目前房?jī)r(jià)在總體上還沒(méi)有出現(xiàn)大的跌幅，但是成交量卻是極度地萎縮，大有山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓之勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士抱怨，這種情況的出現(xiàn)完全是由于政策調(diào)控所致。不錯(cuò)，若是沒(méi)有這些政策措施的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在也許還停留在賣方市場(chǎng)，房?jī)r(jià)還在不斷地瘋長(zhǎng)。但是，當(dāng)我們拿4年前的股票市場(chǎng)作一比照時(shí)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初股價(jià)在處于2千多點(diǎn)時(shí)就算不是出臺(tái)了各項(xiàng)調(diào)控政策，而是繼續(xù)鼓勵(lì)投機(jī)，難道今天的股市就會(huì)更牛氣一些嗎？哪怕股價(jià)沖上了3千點(diǎn)，一樣改不了不斷下跌的命運(yùn)，而且一定會(huì)跌得更慘。只是那樣的話，深套的股民將會(huì)更多，損失也會(huì)愈加的慘重。房地產(chǎn)市場(chǎng)也是同樣的道理。市場(chǎng)發(fā)展的吊詭之處在于，真正造成市場(chǎng)下跌的往往并不是看空市場(chǎng)的人，而是一味看多，即泡沫的吹脹者。市場(chǎng)的變化有其自身的規(guī)律，不為人的意志所轉(zhuǎn)移。你可以在短期內(nèi)操縱市場(chǎng)，但你不可能永遠(yuǎn)操縱市場(chǎng)。在此，讓我們看一看房地產(chǎn)市場(chǎng)漲跌的機(jī)理是怎樣的吧。

讓我們假定房地產(chǎn)的供求關(guān)系與一般消費(fèi)品無(wú)異，那么其供求變化情況會(huì)是怎樣的呢？我們知道，一般消費(fèi)品的供求關(guān)系是：隨著價(jià)格的上升，需求就會(huì)減少，而供給卻會(huì)增加。從供求關(guān)系曲線圖上我們可以直觀地看到這一關(guān)系變化：把橫軸設(shè)定為供應(yīng)量，縱軸設(shè)定為價(jià)格，那么需求曲線是向下延伸的，而供給曲線則是向上，這兩條曲線的交叉處便是供求的均衡點(diǎn)。如果我們把一個(gè)本來(lái)供求相對(duì)均衡的市場(chǎng)價(jià)格往上移，則必然會(huì)出現(xiàn)需求的相應(yīng)減少（高端品的場(chǎng)合，需求有可能是先增后降），而供給卻會(huì)增加。這樣我們?cè)谇€圖上就能看到一個(gè)供過(guò)于求的缺口。這一缺口若不被填補(bǔ)，價(jià)格是一定要下來(lái)的，除非人為地減少供應(yīng)量，比如囤積，或采取諸如把牛奶倒到海里，讓蔬菜爛在地里等做法?？墒牵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上卻用不著這些法子，因?yàn)榉康禺a(chǎn)除了具有一般消費(fèi)品的價(jià)值特征外，它同時(shí)又是一種資產(chǎn)——在國(guó)外的行業(yè)分類中，房地產(chǎn)往往被劃歸在金融類下的。我們知道，資產(chǎn)不是被用來(lái)消費(fèi)的，它的存在價(jià)值在于不斷地增值，其購(gòu)賣的目的是為了獲取更大的收益。所以，具有資產(chǎn)屬性的房地產(chǎn)是越漲越購(gòu)，漲得越兇，購(gòu)得越歡。而這實(shí)際上也是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供需（供應(yīng)與真實(shí)需求）缺口擴(kuò)大的主要原因。

這里，我們必須厘清一些似是而非的觀念。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，人們總喜歡簡(jiǎn)單地把需求劃分為投機(jī)（資）與自住兩大類，似乎自住型購(gòu)房便是真實(shí)的需求，與投機(jī)（資）毫無(wú)瓜葛。這樣一來(lái)，復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎一下子變得簡(jiǎn)單明了，涇渭分明了。在這基礎(chǔ)上的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、理論推演也簡(jiǎn)單得多了?？墒?，在這種粗糙的劃分下，出現(xiàn)了一些無(wú)法用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)解釋的矛盾現(xiàn)象。比如，隨著房?jī)r(jià)的大幅上升，按照一個(gè)正常的供求曲線，自住型購(gòu)房應(yīng)該減少才對(duì)，不會(huì)是價(jià)格越高自住型購(gòu)房反而越多。如果真是那樣，價(jià)格與需求關(guān)系這一經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)理論就從根本上出了問(wèn)題。于是，就有人提出諸如城市化進(jìn)程加快等等理由來(lái)加以彌補(bǔ)?？墒?，誰(shuí)都知道城市化進(jìn)程是個(gè)長(zhǎng)期現(xiàn)象，不可能隨著房?jī)r(jià)在短期內(nèi)的快速上漲而突然加速。事實(shí)上，房?jī)r(jià)的高漲在客觀上只會(huì)延緩城市化進(jìn)程，甚至?xí)斐伞胺闯鞘谢钡默F(xiàn)象。君不見(jiàn)由于房?jī)r(jià)的高漲，原本居住在上海城區(qū)的廣大居民，不得不搬遷到交通不便，生活設(shè)施不全的郊區(qū)農(nóng)村，與農(nóng)家小屋相鄰而居嗎？再有，進(jìn)入城市的農(nóng)民又將從何獲取購(gòu)購(gòu)奇高無(wú)比的房屋的款項(xiàng)呢？至于上海的高房?jī)r(jià)是由于國(guó)際金融的形成所導(dǎo)致之說(shuō)，更是毫無(wú)新意。要知道這也是給15年前東京地產(chǎn)泡沫形成推波助瀾的一大概念，事實(shí)證明那更多的是一種狂想而已。

所以，對(duì)所謂的自住型購(gòu)房還必須進(jìn)一步加以分析。其中除了純粹為滿足當(dāng)前居住需要的購(gòu)房——這一部分隨著房?jī)r(jià)的上漲而不斷萎縮——外，還有恐慌性及投資儲(chǔ)蓄型購(gòu)房。前者是由于擔(dān)心房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲而把購(gòu)房計(jì)劃大大提前，如父母替未成年的子女購(gòu)房等現(xiàn)象；后者主要是指超過(guò)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購(gòu)房，因?yàn)橄嘈欧慨a(chǎn)是保值增值的較佳載體。比如說(shuō)本來(lái)依照自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力只能購(gòu)購(gòu)80平米的，咬咬牙購(gòu)購(gòu)120平米，雖然每月還款壓力因此加大，可是看著日升夜?jié)q的房?jī)r(jià)只是后悔自己還購(gòu)得小了，還不夠膽大。只要房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，今后哪怕無(wú)力供房也可以通過(guò)以大換小，穩(wěn)賺一筆。

事實(shí)上，恐慌性購(gòu)房與投資儲(chǔ)蓄型購(gòu)房這兩者是不容易明確區(qū)分的，但是它們與完全為滿足當(dāng)前居住需要的購(gòu)房還是能大致區(qū)分出來(lái)的，其依據(jù)之一就是目前國(guó)際上通行的房?jī)r(jià)與家庭收入之比。一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)不應(yīng)高于居民家庭年收入的6倍（聯(lián)合國(guó)人居署的這一標(biāo)準(zhǔn)是2～3倍，而世界銀行則是3～5倍）?？紤]到我們所說(shuō)的房?jī)r(jià)大多是沒(méi)有經(jīng)過(guò)裝修的毛坯房，所以這一比值應(yīng)該更低一點(diǎn)。這樣，假如某一家庭的年收入是5萬(wàn)元的話，那么其購(gòu)購(gòu)的住房?jī)r(jià)格應(yīng)該低于30萬(wàn)元。如果這個(gè)家庭購(gòu)購(gòu)住房花費(fèi)了40萬(wàn)元，那么超過(guò)的10萬(wàn)元就有投資儲(chǔ)蓄的嫌疑。

為什么說(shuō)是“嫌疑”呢？因?yàn)檫@里有個(gè)問(wèn)題，就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“邊際效用遞減”效應(yīng)。這個(gè)現(xiàn)象反過(guò)來(lái)看，當(dāng)某一必需品極度匱乏時(shí)，其效用也會(huì)相應(yīng)增加。對(duì)一個(gè)在沙漠里缺水的人來(lái)說(shuō)，一瓶礦泉水的價(jià)值絕不僅僅是2、3元錢。同樣，對(duì)一個(gè)極端缺乏住房的家庭來(lái)說(shuō)，他們?cè)敢鉃楂@得較起碼的居住條件花費(fèi)收入的大部分，也應(yīng)該屬于理智之舉。這種情況下的住房與家庭年收入之比哪怕超過(guò)1比15也不能說(shuō)不理智，只要有能力支付?？墒?，由于“邊際效用遞減”規(guī)律的作用，隨著居住面積的擴(kuò)大，每新增加1平米的效用必然會(huì)降低，人們?cè)敢鉃槠渲Ц兜拇鷥r(jià)也將逐步減少。我們拿同樣是發(fā)達(dá)國(guó)家的美國(guó)和日本的居住情況來(lái)看。在上世紀(jì)90年代初，美國(guó)的人均住房建筑面積達(dá)到60平米，而日本僅為31平米。同一時(shí)期，美國(guó)的房?jī)r(jià)與收入之比為2～3倍，而日本則為6～7倍（當(dāng)時(shí)是泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期，日本目前是4～5倍）。人均居住面積與房?jī)r(jià)收入比在更大范圍內(nèi)來(lái)看，由于各種因素的影響，也許并沒(méi)有上面那樣的嚴(yán)密對(duì)應(yīng)關(guān)系，但多少也說(shuō)明了一些問(wèn)題。

回頭看我國(guó)。根據(jù)建設(shè)部《2003年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2003年底中國(guó)人均住房面積的前兩個(gè)省市為上海和廣東，分別為人均29.35平米和24.93平米。除非我們的目標(biāo)是不斷減少居民的人均住房面積，否則住房的消費(fèi)支出在居民消費(fèi)支出中所占的比重必將呈下降的趨勢(shì)。距離上述數(shù)據(jù)已經(jīng)過(guò)去1年半的今天，想必上海的人均住房面積已經(jīng)超過(guò)90年代初的日本了吧，可是住房與收入之比卻在不斷地拉大，這無(wú)論如何不能說(shuō)是一種正常的現(xiàn)象。當(dāng)然，我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)畢竟起步較晚，還不夠成熟，這反映在商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，居民購(gòu)房具有強(qiáng)烈的攀比意識(shí)等方面，這些也是造成住房消費(fèi)超前的重要因素。但正因?yàn)檫@些都是不成熟市場(chǎng)中的問(wèn)題，所以隨著時(shí)間的推移，相信市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越走向成熟，消費(fèi)者也會(huì)變得越來(lái)越理性。

我們現(xiàn)在可以看得很清楚，在房?jī)r(jià)瘋漲的同時(shí)，交易量非但沒(méi)有萎縮，反而還不斷擴(kuò)大的真正原因，就在于投機(jī)炒作及超前消費(fèi)等因素的共同參與。在這樣的市場(chǎng)條件下，政府若是真正出手打擊投機(jī)炒房，房?jī)r(jià)必跌。我們知道，投機(jī)炒房是有成本的，依照目前的融資成本及房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，房?jī)r(jià)一年沒(méi)有7、8%的漲幅是要虧本的。所以，對(duì)炒房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)不漲或小漲就等于是在下跌。一個(gè)依靠投機(jī)炒作支撐起來(lái)的市場(chǎng)，當(dāng)房?jī)r(jià)不再大幅上漲，同時(shí)又沒(méi)有大幅下跌時(shí)的市場(chǎng)表現(xiàn)必然是交易量的大幅萎縮。換個(gè)角度看就是，只有大幅減少供應(yīng)量才能維持房?jī)r(jià)不下跌。那么，如何才能減少供應(yīng)量呢？先進(jìn)的辦法是穩(wěn)定開(kāi)發(fā)商及炒家的情緒，使市場(chǎng)不出現(xiàn)大量恐慌性拋售現(xiàn)象。我們知道，邊際交易價(jià)格決定市場(chǎng)價(jià)格。比如說(shuō)有100套同樣品質(zhì)條件的房子，本來(lái)每套價(jià)值為80萬(wàn)元，當(dāng)其中有一套的市場(chǎng)成交價(jià)格上升為100萬(wàn)元時(shí)，雖然余下的99套房子并沒(méi)有在市場(chǎng)上交易，但其價(jià)格也一律上漲到了100萬(wàn)元。反過(guò)來(lái)，當(dāng)價(jià)格下跌時(shí)也是一樣。所以，只要市場(chǎng)上出現(xiàn)了一部分恐慌性拋售，房?jī)r(jià)自然就會(huì)大幅下跌。這種時(shí)候，炒家扮演了一個(gè)落井下石、火上澆油的角色。本來(lái)在一個(gè)價(jià)格上升的市場(chǎng)上炒家更多的是以需求的面目出現(xiàn)，造成求大于供的假象，抬升了價(jià)格?？墒钱?dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，供大于求時(shí)，它卻又搖身一變加入了供方的行列，使得供求關(guān)系變得更加不平衡。這就好比雨量小的時(shí)候水庫(kù)拼命蓄水，造成下游缺水愈發(fā)嚴(yán)重；可是在汛期到來(lái)時(shí)它卻開(kāi)閘放水，使水患變得愈加的深重。所以，一般有遠(yuǎn)見(jiàn)和負(fù)責(zé)任的政府都是嚴(yán)禁炒房的。鼓勵(lì)炒房等于是飲鴆止渴。

在這種情況下，以自住型面目出現(xiàn)的超前及投資儲(chǔ)蓄型購(gòu)房雖然不會(huì)落井下石，但它們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的打壓作用依然不可小視。短期來(lái)看，它們會(huì)駐足觀望，推遲原有的購(gòu)房計(jì)劃，但一般不會(huì)乘機(jī)拋售自住的房屋，或以大換小，給市場(chǎng)增添壓力?？墒情L(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，它們才是壓制房地產(chǎn)市場(chǎng)走高，長(zhǎng)期做空樓市的原動(dòng)力。打個(gè)比方，炒家的恐慌性拋盤對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)就好比是“急性病”，來(lái)勢(shì)洶洶，有“如山倒”之勢(shì)?？墒侵灰诙唐趦?nèi)能夠挺過(guò)去，那么病來(lái)得快去得也快（跌得快往往回升得也快，前提是經(jīng)濟(jì)前景向好，泡沫不大）。這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)一旦大幅下跌，會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)減少供應(yīng)量，使得由供給過(guò)量造成的房?jī)r(jià)下跌壓力不至于過(guò)大。可是，非理性的“自

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