樓市走入「十字路口」

　　有人一購一賣間賺了三分之一。

　　出租車司機(jī)對樓市有了更多“炒”的概念。

　　曾經(jīng)的全民炒股，似乎有可能轉(zhuǎn)化成“全民炒房”的跡象。

　　采訪·撰文/韓笑 齊鵬 蔣毅坤 丁凱 周穎

　　張建成在北京朝陽區(qū)建外SOHO有兩套出租房，7月之前，曾有幾位購家分別相中這兩套房子。看到樓市價格持續(xù)上漲，張很堅(jiān)決地表示不賣。但是現(xiàn)在，他有些猶豫。

　　“我的判斷是，7月量跌價升存在不合理性，8月份大量項(xiàng)目上市，有可能會沖擊二手房價格。但從保經(jīng)濟(jì)增長和貨幣政策來看，至少目前還出現(xiàn)對樓市收緊的跡象，應(yīng)該說樓市不會有太大變化，你說現(xiàn)在的時機(jī)適合賣嗎？”看不懂中國樓市的張建成反問記者。

　　從2004年購下建外SOHO這兩套房子以來，張建成對樓市的關(guān)注成為日常生活中較重要的一部分。每天上網(wǎng)或看報(bào)的項(xiàng)，就是瀏覽與地產(chǎn)相關(guān)的文章。他的態(tài)度很明確，購房就是為投資，升值是他較期望的事情。

　　進(jìn)入8月，兩組數(shù)據(jù)給他平添了幾分擔(dān)憂：8月3日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，7月份，北京期房商品房日均簽約350套，較6月下跌9.1%；8月5日，來自地產(chǎn)中國網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，8月份北京市場將有30個項(xiàng)目開盤，這是今年開盤量較高的一次。

　　7、8月份的數(shù)據(jù)印證了一些專業(yè)人士分析當(dāng)前樓市存在的不合理性，即量跌價升。然而，這一特殊現(xiàn)象卻具有普遍性，經(jīng)歷過樓市瘋狂階段的深圳也如出一轍。據(jù)深圳世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入7月，深圳樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，出現(xiàn)量跌價升。7月商品房銷售面積54.83萬平方米，環(huán)比下降17.43%。與此相反，7月深圳樓市價格依然保持高位。

　　上海更難以獨(dú)善其身。7月份上海二手房成交量環(huán)比明顯下降，這是自今年二季度以來成交量的頭降。新房同期也出現(xiàn)成交量下降，但成交均價環(huán)比增長1.6%。

　　這種與正常市場行為相悖的現(xiàn)象，在短期內(nèi)脫離實(shí)際價值，價格不斷被抬高，就是泡沫的存在。億城股份有限公司董事孫勇在接受《數(shù)字商業(yè)時代》記者采訪時說，支撐這個泡沫背后的因素就是資本、預(yù)期。

　　“地王”：加速泡沫制造

　　張建成對北京市場今年以來出現(xiàn)的“地王”心存感激。正是“地王”頻頻出現(xiàn)，才使房子的升值空間不斷被放大。

　　以建外SOHO為例，今年3～5月份均價維持在17500元/平方米。5月21日，北京市場誕生今年以來的個新“地王”——北京廣渠門外10號地以1.51萬元/平方米的單價拍出，這一消息刺激北京樓市普漲。

　　進(jìn)入6月，建外SOHO房價突然躥升，均價漲到18500元/平方米。6月底，北京市又一個新“地王”——北京廣渠路15號地以40.6億元成功拍出。至此，上半年北京市出現(xiàn)兩個新“地王”，北京市土地交易價格暴漲，新建住房和二手房價格也同樣走高。

　　7月，建外SOHO房價依舊上升，均價漲到20300元/平方米，但與2008年9月出現(xiàn)的較高價23500元/平方米相比，還存在不小的差距。如果按7月均價成交，張建成的兩套房子（面積約570平方米）5年時間凈賺302萬元。

　　張建成的獲利是紙上富貴，畢竟他未將房屋出售變現(xiàn)。不過，隨著土地成交價格和樓市行情節(jié)節(jié)攀升，獲得真金白銀的則是地方政府。2008年下半年出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象不復(fù)存在，溢價拿地再次上演。不同的是，這一輪溢價拿地多以國企為主。
　從6月開始，北京一級土地市場掛牌房源90%出現(xiàn)了提價5%以上的現(xiàn)象。從5月下旬到7月上旬的約50天，是今年北京土地市場的“黃金時期”，政府平均每天從賣地中獲得的凈收益超過2億元，而就在季度，全國財(cái)政收入同比減少1329億元的事實(shí)還讓不少地方政府憂心忡忡。

　　張建成與政府一起獲利，是基于土地價格的暴漲。但張建成還在擔(dān)心，價格不斷推高，但成交量減少，短期內(nèi)價格的大幅波動如果是泡沫的話，那么風(fēng)險較終會轉(zhuǎn)嫁給誰呢？

　　泡沫：激發(fā)“全民炒房”

　　在北京豐臺區(qū)南苑工作的李志明（化名）想改善居住環(huán)境，一直希望在離單位較近的區(qū)域購購一套二手房。

　　6月初，李志明和中介利用中午時間到緊鄰南五環(huán)的郁花園小區(qū)，看中了一套110平方米的房子，業(yè)主報(bào)價87萬元。下午5點(diǎn)，當(dāng)李志明給中介打電話，準(zhǔn)備購下這套房子時，中介回復(fù)說，由于看房人多，業(yè)主報(bào)價提至92萬元。

　　之內(nèi)漲幅之快，導(dǎo)致商品房的屬性完全發(fā)生了變化。商品房已經(jīng)被當(dāng)成一個投資產(chǎn)品，似乎時刻被高拋低吸的投機(jī)氣氛籠罩著。

　　“這哪里是購房，簡直就像菜市場里討價還價購菜一樣，泡沫就是這樣堆起來的?！崩钪久飨蛴浾弑г埂?BR>
　　漲價的步調(diào)又是如此一致。統(tǒng)計(jì)顯示，深圳今年2月～7月的半年時間內(nèi)，成交均價上漲了5310元/平方米，上漲幅度高達(dá)50%；北京則是從今年年初至7月15日，商品房價格上漲了43.7%。

　　北京市朝陽區(qū)上半年在售的130多個項(xiàng)目中，有58個在漲價?！?007年時大家就認(rèn)為有泡沫了，現(xiàn)在漲價的勢頭比2007年還猛，當(dāng)然是泡沫?！?中原地產(chǎn)張坤昱認(rèn)為，這跟熱錢不無關(guān)系。華高萊斯副總公衍奎也覺得，國內(nèi)外央行的寬松貨幣政策導(dǎo)致海量資金流向中國樓市，這是支撐泡沫的重要力量。

　　在金融危機(jī)之前，張建成一套250多平方米的房子每月可以租到2.5萬元，320多平方米的房子月租3.2萬元。金融危機(jī)后，很多公司不再續(xù)租，租金也逐漸降低。截止目前，他的兩套房子年租金分別減少6萬元，而且還不停更換承租人。

　　如果不賣，兩套房子每年減少12萬元的收入，不如選擇在高位時賣掉；如果賣掉，現(xiàn)在的價格并不是他理想中的，張建成還希望再搏一搏。

　　曾經(jīng)市場上出現(xiàn)的全民炒股，似乎有轉(zhuǎn)化成全民炒房的跡象。

　　記者乘出租車外出采訪時，善談的司機(jī)用艷羨的口吻向記者講述了他身邊的人在樓市的生財(cái)之道：

　　“我的朋友年初時花350萬元購了一套房子，今年賣出后凈賺了100多萬元，一購一賣間轉(zhuǎn)手就賺了三分之一，之后他又到郊區(qū)購了套別墅?，F(xiàn)在只要有錢，還是得購房子?！逼胀ㄊ忻駥Χδ咳疽粋€個炒房獲利的故事，開始躍躍欲試，這像極了2005年上海樓市泡沫破滅前的景象。

　　“由資本游戲催生的‘地王效應(yīng)’以及由其引發(fā)的區(qū)域房價上漲，是典型的泡沫制造。偏離真實(shí)供需博弈，超越客戶的購購能力，建立在激情和對賭之上的泡沫早晚會有崩潰的?！标柟?00置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖對記者如是說。

　　在房價飛漲的同時，張建成的房子租價卻大幅下挫。他250多平方米和320多平方米的兩套房原來月租分別為2.5萬元、3.2萬元，現(xiàn)在因?yàn)榻鹑谖C(jī)，年租金都齊刷刷地降了6萬元。房價上漲正明顯脫離其價值變化。

　　炒房：在預(yù)期與矛盾中持續(xù)

　　當(dāng)國企拿地被冠以“國進(jìn)民退”的帽子時，坊間輿論將矛頭指向國企，認(rèn)為國企爭“地王”而拉高了房價。
　　北京兆泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司副總裁王全在接受記者電話采訪時認(rèn)為，國有企業(yè)和民營企業(yè)爭奪土地市場創(chuàng)造的“地王”是正常的商業(yè)競爭，完全是企業(yè)行為，只是具有偶然性。

　　據(jù)記者了解，以40.6億元摘得廣渠路15號地“地王”的中化方興地產(chǎn)從2008年下半年在珠?！懊恳婚g”項(xiàng)目完工之后，就一直沒有成功拿過住宅用地。在競拍15號地之前，中化方興地產(chǎn)在北京參與競拍的兩塊地，都因出價不高而被民企摘走。

　　坊間認(rèn)為，中化方興地產(chǎn)身為國有企業(yè)，爭得此輪“地王”是上級授意必須競拍成功。針對這一問題，中化方興地產(chǎn)給出的官方口徑是：廣渠路15號地非常符合方興地產(chǎn)的核心戰(zhàn)略，該地塊發(fā)展?jié)摿艽?，中化方興地產(chǎn)將會把這里打造成一個經(jīng)典項(xiàng)目。

　　看到廣渠路15號地成為北京新“地王”時，張建成甚是開心。這一新的坐標(biāo)出現(xiàn)后，他的房價已經(jīng)跟風(fēng)受益。

　　參與主體的熱情、保經(jīng)濟(jì)增長的背景、通過房地產(chǎn)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，在多種因素作用下，即使存在泡沫，也很難在短期內(nèi)消除。高力國際黃卓偉在接受采訪時說，現(xiàn)在的地產(chǎn)市場不排除有泡沫的成分，比如“地王”拉動房價快速上漲可以看作泡沫。但就目前的經(jīng)濟(jì)形勢來看，泡沫是必須持續(xù)的：基礎(chǔ)建設(shè)投資已基本達(dá)到極限，消費(fèi)短時間內(nèi)難以明顯拉動經(jīng)濟(jì)，出口起色也不大。

　　這意味著，恐怕今后一段時間內(nèi)，我們都不得不與房價泡沫共存。同樣是泡沫，2007年樓市產(chǎn)生泡沫時，銀根緊縮、“70、90”出臺、嚴(yán)控房地產(chǎn)投機(jī)渠道等因素，就如同一個魔咒，一下子擊碎了當(dāng)年房地產(chǎn)市場的泡沫，因此2008年中國樓市出現(xiàn)了11年來少有的“凄慘”相。

　　記者采訪中發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為今天市場上的泡沫遠(yuǎn)超過2007年，但不會重演2007年的一幕。貨幣政策寬松、保經(jīng)濟(jì)增長、地方政府積極推地這些因素將決定樓市泡沫的存在與否。中國房地產(chǎn)市場，似乎從來沒有像今天這樣矛盾。十字路口下的中國樓市，何去何從？

　　離建外SOHO很近的中服大廈很快就將迎來新的主人。張建成并不關(guān)心誰是它真正的主人，而是關(guān)心新“地王”的籌碼是多少。他期待的是，新“地王”出現(xiàn)后，他的房子或租或賣，將會有一個更高的價格。“我這離中服大廈這么近，‘地王’出現(xiàn)后你覺得能漲多少？”張建成問記者。

　　

　　陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖

　　「地王」是泡沫的制造者

　　“地王效應(yīng)”以及由“地王效應(yīng)”引發(fā)的區(qū)域房價上漲，

　　是典型的泡沫成因。

　　采訪·撰文/韓笑 周穎 攝影/徐胤

　　數(shù)字商業(yè)時代：樓市的“繁榮”和資本市場始終是有密切聯(lián)系的。這一輪也和2007年那一輪有相同之處，即很多房地產(chǎn)上市公司拿地?zé)崆槌^非上市公司，這種現(xiàn)象如何理解？

　　范小沖：現(xiàn)在的房地產(chǎn)狂熱和2007年似曾相識，表現(xiàn)為房地產(chǎn)泡沫的堆積，是房地產(chǎn)市場和資本市場同步共振的結(jié)果。

　　如果僅從單一項(xiàng)目，從開發(fā)成本和未來運(yùn)作來看，高價拿地、“地王”現(xiàn)象很難理解。但是從資本層面來看，又存在一定的“合理性”。在資本市場上，上市公

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