雖然室外陰冷潮濕，但就職于溫州某房地產(chǎn)中介公司的周宇征(化名)近日的心情卻格外燦爛：進(jìn)入2005年，其幾個(gè)月前在上海以8000元每平方米購購的一套公寓，竟飆升到每平方米1.35萬元，升幅達(dá)69％?！拔叶潭?00天凈賺50萬元！”話語間，周宇征眉開眼笑。
其實(shí)，在溫州，像周這樣的財(cái)富故事，每天都在上演。在房地產(chǎn)購方市場上，溫州及溫州人是一個(gè)不能不剖析的典型。
巨額資金急尋出路——傳統(tǒng)投資理念鎖定“炒房”自從2004年下半年，在以摩根士丹利頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠和中國社科院尹中立博士為頭的“房地產(chǎn)泡沫論”者的輪番圍打下，溫州人自發(fā)的“購房”行為，不經(jīng)意間惹了眾怒。
此間，兩個(gè)并不孤立的事實(shí)——2004年全國房地產(chǎn)價(jià)格平均13.2％的未有的上漲幅度；自2001年起，溫州人全國各地集體購房現(xiàn)象的日益普遍——被媒體以“炒房”的名義加以聯(lián)系后，“溫州炒房團(tuán)”便如洪水猛獸，全國上下惟恐避之不及。
據(jù)溫州有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)分析，截至2004年底，在外經(jīng)商的溫州人有160萬之眾，其總資產(chǎn)超過1000億元。其中，相當(dāng)一部分將用于衣食住行中的購房支出。而海外溫州人通過聰明才智與吃苦耐勞而積累的巨額財(cái)富也源源不斷地涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市常據(jù)溫州市人民銀行2004年5月統(tǒng)計(jì)，全市各項(xiàng)存款總額1846.27億元，其中，居民個(gè)人存款為900億元左右，這其中，又包括了近100億元的各種外幣存款。
“在市場經(jīng)濟(jì)下，溫州人動(dòng)用了20多年的商業(yè)積累，置地購房?！弊鳛橥辽灵L的溫州人，溫州海螺置業(yè)公司董事長柯爾克對溫州人的理財(cái)習(xí)慣了如指掌，“股票太虛幻，國債又多受政策影響，其實(shí)，溫州人和所有普通中國老百姓一樣，就認(rèn)購房置地?！?BR>柯對溫州人理財(cái)習(xí)慣的概括，與記者在方正證券溫州營業(yè)部了解的情況不謀而合：2004年，溫州累計(jì)股票開戶數(shù)僅為東部城市平均水平的1／4，與溫州強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相比，極不協(xié)調(diào)。
此外，在人們探討“溫州炒房團(tuán)”是非時(shí)，一個(gè)值得注意的背景是，溫州近年來gdp增長滯緩，在浙江省的排名步步后退，產(chǎn)業(yè)升級緩慢。憑借20多年手工業(yè)及商業(yè)積累，溫州巨額民間資本(約2700億元)面臨投資渠道日益狹窄的棘手問題。于是，這筆資金的一部分，自然轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)業(yè)。
“炒房”商機(jī)的發(fā)現(xiàn)——地價(jià)與房價(jià)的隱性關(guān)聯(lián)事實(shí)上，商人無利不起早。個(gè)體溫州人的經(jīng)驗(yàn)證明：投資房地產(chǎn)業(yè)，大有賺頭。
據(jù)周介紹，其真正開始介入房地產(chǎn)投資始于1994年。當(dāng)時(shí)，其1988年購購的溫州水心住宅區(qū)的每平方米僅500元的住房，飆升到每平方米3000元，他馬上出手，凈賺了25萬元。
其時(shí)，水心住宅區(qū)作為溫州的批商品房推向市場，正值人民路大規(guī)模改造，開明的地方政府堅(jiān)決試行有償出讓國有土地使用權(quán)，以籌集改造資金。周的一個(gè)朋友有幸參與了這一過程，并在一次閑聊中，與周談起其對“人多地少”的溫州的土地價(jià)格將飛漲的堅(jiān)定信心。
“我當(dāng)時(shí)很敏感，認(rèn)為隨著土地供應(yīng)量的減少，城市改造的成本將成倍遞增，房價(jià)沒有不漲的理由?！敝苡钫髂抗饩季?，“所以，水心開售時(shí)，我傾全力購了近百平方米?！?BR>事實(shí)的發(fā)展完全符合了周的判斷。在1990年推出的上陡門小區(qū)和1993年開發(fā)的下呂浦小區(qū)一二期工程中，房價(jià)上漲到800～1000元每平方米，相應(yīng)拉動(dòng)了水心小區(qū)的房價(jià)達(dá)3000元每平方米。
初嘗甜頭后，周宇征“一發(fā)不可收拾”。其利用溫州人做生意“抱團(tuán)”的特性，先后鼓動(dòng)周氏家庭及各類親戚朋友幾十人，在溫州、杭州、上海等地購房?！袄弦淮鷾刂萑司筒皇剜l(xiāng)戀土，我們的下一代更不會(huì)死守溫州，他們要走向世界，上海就成了我們購房的頭?！?2001年，隨著溫州人購房漸成氣候，各地房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛來溫州推介樓盤，從而帶動(dòng)了溫州房地產(chǎn)中介市場的發(fā)展。周宇征也在這時(shí)加入了某中介公司，而當(dāng)上海國際華城項(xiàng)目委托該公司推介時(shí)，周近水樓臺，不失時(shí)機(jī)地以7700元每平方米的價(jià)格“吃”進(jìn)一套住宅，如今，這套住房的每平方米單價(jià)上漲至16000元。
談及“百發(fā)百中”的原因，周認(rèn)為應(yīng)歸功于溫州人的投資理念。他認(rèn)為，尋溫州人“炒房”之源，要從溫州人對土地的感情說起。溫州700多萬人口擠在浙江東南一隅，境內(nèi)山地丘陵遍布，人均耕地不足0.3畝，僅為全國平均水平的1／3，是中國土地較稀缺的城市之一。2004年，溫州可供工業(yè)用地不足需求量的20％。
事實(shí)上，在市場經(jīng)濟(jì)先行的浙江，作為稀缺資源，土地的市場化程度明顯高于其他省份。而直接影響房地產(chǎn)價(jià)格的“建設(shè)用地招、拍、掛制度”，也早于上世紀(jì)90年代開始實(shí)施。難怪去年，旨在結(jié)束“建設(shè)用地協(xié)議轉(zhuǎn)讓”的所謂“8·31大限”，對于以溫州、杭州等浙江城市來說，影響程度極其有限。
“就在土地市場化的過程中，我們從地價(jià)上漲幅度低于相對應(yīng)的房價(jià)上漲幅度的簡單事實(shí)中，發(fā)現(xiàn)了后來被稱為‘炒房’的商機(jī)。”回顧自己近十年的“炒房”生涯時(shí)，周宇征做出總結(jié)式的概括。
選房標(biāo)準(zhǔn)明確——溫州人“用心良苦”
那么，溫州人是如何動(dòng)用巨額資金進(jìn)入全國各地的房地產(chǎn)市場的呢？什么樣的樓盤會(huì)成為他們的頭選？這種選擇又存在何種規(guī)律呢？
在周看來，廣義的“炒房”應(yīng)分為“炒房”和“炒鋪”之分。溫州人發(fā)家于商業(yè)，因此，對“炒鋪”情有獨(dú)鐘。
“以我的觀察，所謂理想的商鋪，面積約在30平方米左右，總價(jià)在150至200萬元之間，門面寬度以3米左右為宜。當(dāng)然，較重要的是地段，如果商鋪所處的商業(yè)街位于大的住宅小區(qū)附近，那么，巨大?！?BR>事實(shí)上，較近，大批溫州人在咸陽、西安等西部城市投資商鋪時(shí)，大多遵循了上述選擇標(biāo)準(zhǔn)。
“當(dāng)然，如果是大賣場或商場中的商鋪，我們頭先要評估賣場或商場本身的贏利能力，在此基礎(chǔ)上，相應(yīng)降低上述標(biāo)準(zhǔn)，選擇投資對象?！敝苎a(bǔ)充道。
對于住宅，周認(rèn)為，除地段、環(huán)境、價(jià)格等因素外，溫州人更看重期房。他們普遍認(rèn)為，期房入住后，即可升值；而經(jīng)過短期升值，而又入住不久的樓盤，出手獲利較容易。周宇征本人就曾幾次將剛剛?cè)胱⑶覂H小幅升值的樓盤悉數(shù)拋售。“既然是投資，就要有好的心態(tài)。入住后短期內(nèi)，雖升值有限，但購方心態(tài)穩(wěn)定，有利出手，如不把握此時(shí)機(jī)，購方則多表現(xiàn)為持幣待購，購購力大為降低”，周說。
雖然從購房選擇標(biāo)準(zhǔn)看，溫州人足夠理性，但如果沒有對銀行按揭及當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場的準(zhǔn)確把握，“炒房”也難百發(fā)百中。
一般來說，無論商鋪還是住宅，溫州人都將5至8年作為一個(gè)投資周期，如果扣除頭付后，5至8年內(nèi)的租金收入不能回收全部購房成本，則這樣的樓盤溫州人少有問津。
由此可見，溫州人“炒房”，從介入、運(yùn)營到出售，皆充滿了理性的選擇過程。而在這種理性的背后，是市場經(jīng)濟(jì)應(yīng)有的公平。
記者手記溫州人炒房實(shí)戰(zhàn)
采訪中，對于記者較為關(guān)心的所謂“炒房實(shí)戰(zhàn)”的介紹，周顯得相當(dāng)謹(jǐn)慎。那么，資金進(jìn)入樓盤后，選擇怎樣的操作戰(zhàn)術(shù)，如：是否大資金聯(lián)合？是否先將整個(gè)樓盤購下，待市場中存量下降而造成房價(jià)穩(wěn)中有升后拋售？怎樣尋找后來購家接盤？對于這些敏感問題，周均不置可否。
據(jù)間接了解“炒房”內(nèi)幕的人士介紹，上述手法在溫州人“炒房”中均有運(yùn)用，但并非人們想像的那么神秘。所謂“大資金聯(lián)合”，多是在一個(gè)炒房初試成功者的帶動(dòng)下，聯(lián)合周邊親朋，共同“下注”。因?yàn)樵跍刂荩H友之間有著不同尋常的“增值信用”，這成為溫州人往往不經(jīng)意間做成大事的重要前提。其余手法的操作，關(guān)鍵還是對市場的把握，溫州人認(rèn)定房地產(chǎn)市場將長期向好，因此，他們很少擔(dān)心“后來接盤者無以為繼”的問題。
“當(dāng)然，投資房地產(chǎn)與其他投資一樣，較忌貪心。隨著市場日益成熟，我們經(jīng)常是在一個(gè)樓盤上漲超過30％時(shí)，就悉數(shù)出手。否則，一旦市場變化，將不堪設(shè)想?！敝軐τ浾哒f?；蛟S正因此，“貪圖小利”的周總能順利找到接盤者，成功兌現(xiàn)“炒房”利潤。

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