小戶型項(xiàng)目，讓年齡在20—30歲左右的年輕人滿足自我空間的需求；頭付的低門檻滿足了工薪投資的欲望，他們不在乎升值空間的化，更多的出發(fā)點(diǎn)是為今后購(gòu)一份養(yǎng)老保險(xiǎn)，投資之余又有了保障；白領(lǐng)的純投資成為主流。

　　盡管小戶型在2002年到2003年一路北京樓市。其熱度一直持續(xù)到今天依然有不少小戶型項(xiàng)目。對(duì)于購(gòu)購(gòu)小戶型的群體來(lái)說(shuō)，許多年輕人購(gòu)購(gòu)它主要是用于過(guò)渡時(shí)期的居住。也有許多人購(gòu)購(gòu)小戶型專門用于投資。但是對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，小戶型畢竟是一種過(guò)渡性住宅，因此選擇小戶型一定要看它的投資價(jià)值。的確，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，小戶型是一個(gè)非常誘人的投資型產(chǎn)品。但小戶型所處位置的綜合因素、分析目標(biāo)客戶群充分把握率、認(rèn)準(zhǔn)小戶型并發(fā)掘出它的附加值，以及小戶型的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，這對(duì)將來(lái)的投資前景都起著關(guān)鍵性作用。

她們來(lái)了你不動(dòng)心嗎？

小戶型迎來(lái)交房年

　　2004年底到2005年初對(duì)北京樓市來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是小戶型的一個(gè)入住年。原因是在2002年下半年到2003年上半年是北京小戶型較為集中放量的時(shí)候。經(jīng)過(guò)一年多的開(kāi)發(fā)周期，2004年底、2005年初就迎來(lái)了小戶型項(xiàng)目的集中交房。

　　2002年底到2003年初，小戶型東南西北四面開(kāi)花，全部開(kāi)發(fā)總量超過(guò)500萬(wàn)平方米。在CBD及周邊地區(qū)，就集中了炫特區(qū)、后現(xiàn)代城、蘋果社區(qū)、易構(gòu)空間、非常生活等上10個(gè)小戶型項(xiàng)目。再加上北京市區(qū)，當(dāng)時(shí)京城小戶型樓盤項(xiàng)目超過(guò)50個(gè)，而且大部分小戶型項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，套用一句炒股的術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō)，2003年小戶型已經(jīng)跑贏大市。由于基本是期房，2004年底到2005年初大部分小戶型面臨交房考驗(yàn)，2004年又被業(yè)界稱之為小戶型的交房年。

心中的她長(zhǎng)得什么樣？

小戶型地段是生命

　　無(wú)論是自住還是投資，地段是選房標(biāo)準(zhǔn)的重中之重。

　　對(duì)于投資來(lái)說(shuō)，選地段就是選商圈，如國(guó)貿(mào)商圈、中關(guān)村商圈、燕莎商圈、亞運(yùn)商圈等，投資住宅一般選在商圈周邊。中介市場(chǎng)資料顯示“小戶型好租好賣”，并不等于所有的小戶型都好租好賣。根據(jù)調(diào)查，目前較適合開(kāi)發(fā)小戶型的地段，主要是讓小戶型的業(yè)主感覺(jué)上下班方便的地區(qū)。因?yàn)槟贻p的上班一族正處于創(chuàng)業(yè)階段，對(duì)公共交通的依賴性比較大，所以距離公共汽車站、**站和城鐵站近(步行時(shí)間在10時(shí)辰之內(nèi))的小戶型項(xiàng)目比較受歡迎。八通城鐵通車后，京通高速路沿線的樓盤每平方米至少上漲了1000元。顯然道路狀況的改善可以有效縮短人們花費(fèi)在路上的時(shí)間，從而縮短心理距離，提升物業(yè)的相對(duì)位置優(yōu)勢(shì)。不過(guò)道路對(duì)物業(yè)價(jià)值的提升很難預(yù)測(cè)。

誰(shuí)該跟小戶型動(dòng)感情？

小戶型難見(jiàn)長(zhǎng)住戶

　　目前，小戶型住宅購(gòu)購(gòu)者大致可以分為投資型和自住型：

　　1.投資型購(gòu)購(gòu)者。由于京滬等大城市，商務(wù)流動(dòng)人口眾多，那些毗鄰商務(wù)區(qū)域的小戶型具有一定的投資價(jià)值，況且小戶型可以用相對(duì)較低的投入，獲得相對(duì)較高的，因而往往被投資者所青睞。既然是投資，那么投資型購(gòu)購(gòu)者所購(gòu)的房子里的租客一般不會(huì)長(zhǎng)期住在這里。

　　2.自住型購(gòu)購(gòu)者。具體包括：①剛剛就業(yè)的或從外地調(diào)入的年輕人，乃至本地單身的白領(lǐng)。他們或者還沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力去購(gòu)購(gòu)大住宅，或者在組建家庭之前沒(méi)有必要購(gòu)置大戶型住宅，或者本身不喜歡二手的中小戶型住宅，因?yàn)樗m然比較便宜，但房屋結(jié)構(gòu)及小區(qū)的配套設(shè)施都不盡如人意。②中低收入。他們沒(méi)有能力承擔(dān)大戶型很高的總價(jià)，也許一生就只能購(gòu)購(gòu)這種比較舒適、經(jīng)濟(jì)的能滿足居住生活各方面要求的小戶型，這個(gè)人群是小戶型經(jīng)濟(jì)適用房的需求者。③異地置業(yè)者。他們由于工作的關(guān)系暫時(shí)居住在異鄉(xiāng)，作為權(quán)宜之計(jì)，選擇購(gòu)購(gòu)小戶型，將來(lái)可以出租或出售，還可以獲得一定的回報(bào)。④外地父母與兒女團(tuán)聚用。當(dāng)前，獨(dú)生子女一代已陸續(xù)參加工作乃至組建家庭，將來(lái)會(huì)有更多的年輕夫妻需要贍養(yǎng)四位老人，因而也會(huì)選擇購(gòu)購(gòu)小戶型給父母居住。

　　而這些自住型購(gòu)購(gòu)者往往會(huì)因?yàn)檫@樣或那樣的原因，在若干年后搬離小戶型，那么他們購(gòu)購(gòu)的小戶型要么轉(zhuǎn)手，要么出租。也就是說(shuō)，自住型購(gòu)購(gòu)者大都不會(huì)長(zhǎng)久地居住在小戶型里。

尊嚴(yán)和壓力哪個(gè)重要

中關(guān)村人九成無(wú)房

　　還要注意的是，有些地段的房子易于出租，但是不會(huì)有太大的，而另外一些房產(chǎn)恰好相反。因此，選擇時(shí)要考慮今后搬離，這套房子是用來(lái)出租還是直接轉(zhuǎn)賣。例如CBD、中關(guān)村都是商務(wù)氛圍較濃的區(qū)域，流動(dòng)人口比較多，人們都愿意居住在附近，置業(yè)很少能做到一步到位，這就給小戶型提供了生存空間。而一項(xiàng)針對(duì)中關(guān)村的調(diào)查表明，“村民”的無(wú)房率為93.4%，平均月住房支出為1630元，平均上下班時(shí)間為70時(shí)辰，當(dāng)前居住滿意度僅為5%，選擇一年內(nèi)購(gòu)房的則高達(dá)15%?？赡苡腥瞬幌矚g小戶型，但中關(guān)村核心區(qū)住宅的供應(yīng)量有限，中關(guān)村、北四環(huán)、萬(wàn)柳一代高房?jī)r(jià)使得他們不得不關(guān)注周邊的小戶型。

實(shí)用主義讓愛(ài)情對(duì)水？

國(guó)貿(mào)老外偏愛(ài)公寓

　　對(duì)于投資型樓盤來(lái)說(shuō)，小戶型既不是指一居室的小套型，也不是指完全的小面積。樓盤戶型的大小、戶型、物業(yè)定位都需要根據(jù)其所處的位置、未來(lái)面向的客戶進(jìn)行判斷。

　　比如國(guó)貿(mào)商圈承租小戶型的外籍單身人士較多，小戶酒店式公寓比較適合。

　　小戶酒店式公寓的戶型，一般從幾十平方米到幾百平方米不等，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計(jì)或提供部分電器。對(duì)于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)，另外，銀行、會(huì)所、超市等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。酒店式公寓項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)一般也是個(gè)性化的，而不是流于一般形式。因?yàn)榫频晔焦⒌目蛻羧菏侵鐕?guó)企業(yè)高端員工、經(jīng)理、總裁等，它的物業(yè)管理一般是由酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這就消除了房東對(duì)物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高端、到位的各種服務(wù)。選擇酒店式公寓自住的特點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對(duì)較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。

　　名詞解釋

　　小戶型——

　　小戶型的概念，目前并無(wú)嚴(yán)格規(guī)范的定義，但北京業(yè)內(nèi)人士比較認(rèn)可的說(shuō)法是，一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下。市場(chǎng)上需求量大的小戶型住宅一般具有以下一些特點(diǎn)：雖然建筑面積較小可至20多平方米，大則不過(guò)80到100平方米，但面積小并不等于檔次低。小戶型房屋設(shè)計(jì)合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會(huì)客、洗浴、做飯等功能；其地理位置一般是在市，以及稍遠(yuǎn)但交通便捷的地方；小區(qū)的配套設(shè)施也比較齊全。信報(bào)記者 鄒玉瑞整理

　　相關(guān)鏈接

　　小戶型的風(fēng)險(xiǎn)——規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　市場(chǎng)上的不少小戶型是由一些存量房改建而來(lái)的，房型、朝向等均存在一些問(wèn)題。即便是現(xiàn)在推出的一些小戶型，也是利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設(shè)計(jì)而成，朝向、走道等都存在一些問(wèn)題。

　　產(chǎn)權(quán)性質(zhì)——

　　開(kāi)發(fā)商要降低小戶型的購(gòu)購(gòu)總價(jià)，總希望將小戶型的面積控制在50平方米，甚至40平方米以內(nèi)。如此，開(kāi)發(fā)商只能以商住性質(zhì)給小戶型立項(xiàng)，并冠以酒店式公寓的名稱。殊不知，酒店式公寓的土地使用年限不超過(guò)50年(住宅為70年)。

　　盲目高單價(jià)——

　　由于需求火爆，開(kāi)發(fā)商的價(jià)格砝碼亦與日俱增。每平方米上萬(wàn)元的小戶型開(kāi)始增多，較不可思議的是，不少地段一般的小戶型，價(jià)格與市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重背離。



（北京娛樂(lè)信報(bào)/鄒玉瑞 蔡雪婧）

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