房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中有一種長(zhǎng)期投資行為，即依靠出租房屋獲取高租金收益的投資。隨著租賃市場(chǎng)的復(fù)蘇以及購(gòu)賣市場(chǎng)中短期投資獲利行為減少，這種長(zhǎng)期投資將會(huì)逐漸增多，租金高低在購(gòu)房人決定是否購(gòu)購(gòu)房屋中所起的作用也會(huì)越來(lái)越大。上海中原地產(chǎn)法務(wù)部祝滿清表示，有人使用虛擬高租金的方法提高售價(jià)，間接損害購(gòu)房人的利益，購(gòu)房者要注意典型高租金回報(bào)陷阱，并做好防備。

　　陷阱一租賃合同沒有約定違約金或者約定的違約金極低。這是較常用的方法。在簽訂購(gòu)賣合同之前，售房人已經(jīng)與朋友或親戚等以較高的租金水平簽訂房屋租賃合同，塑造了很高的租金回報(bào)率，從而提升出售價(jià)格。但是租賃合同中不約定違約金或者約定的違約金數(shù)額極低，且也不收取租賃保證金等，在購(gòu)賣雙方辦理租賃關(guān)系轉(zhuǎn)讓之后，承租人（租客）就以各種理由不承租房屋，要求解除租賃合同，而此時(shí)承租人（租客）所要承擔(dān)的違約責(zé)任十分小，而且購(gòu)房人另行出租房屋時(shí)，亦難以預(yù)期有多高的租金出租，從而使得購(gòu)房人的利益遭受損害。

陷阱二租賃期限到期或者為不定期租賃。售房人可以用上述同樣方法，塑造了高租金水平和高租金回報(bào)，但是租賃期限行將到期或者根本就是不定期租賃（根據(jù)合同法規(guī)定，不定期租賃中租賃雙方均可隨時(shí)解除租賃合同）。因此，在租賃關(guān)系轉(zhuǎn)讓之后不久，租期到期或者承租人（租客）主張解約，在此情形下，即便租賃合同有很高的違約金保障，但因表面上不存在違約情形，從而使得購(gòu)房人難以得到違約金救濟(jì)。

　　陷阱三在租賃關(guān)系轉(zhuǎn)讓前，售房人和承租人（租客）合意變更租賃合同中租金、租期、違約金等內(nèi)容，從而使得租賃關(guān)系轉(zhuǎn)讓之后，承租人（租客）無(wú)需承擔(dān)多大代價(jià)即可不予承租房屋。特別在通過中介購(gòu)賣房屋中，依據(jù)市場(chǎng)慣例，在簽訂正式購(gòu)賣合同之前需要簽訂購(gòu)賣居間協(xié)議書。故在簽訂購(gòu)賣居間協(xié)議后，且簽署購(gòu)賣合同之前，售房人與承租人（租客）通過變更合同中租金、租期、違約金等內(nèi)容的方式，減少承租人（租客）違約成本，從而損害購(gòu)房人的利益。

　　以上是幾種比較典型的租約陷阱，若出現(xiàn)在商鋪、辦公樓等主要依靠租金回報(bào)的房屋購(gòu)賣中的，則對(duì)購(gòu)房人造成的損失將更加嚴(yán)重。購(gòu)房人該如何預(yù)防這些陷阱？建議做好以下幾個(gè)方面：

　　頭先，在簽訂購(gòu)賣居間協(xié)議或者購(gòu)賣合同之前，購(gòu)房人需要查看租賃合同原件，以明確租金、租賃期限、違約金、解約條件等主要內(nèi)容，并將租賃合同作為購(gòu)賣居間協(xié)議或者購(gòu)賣合同的附件。同時(shí)，在購(gòu)賣居間協(xié)議或者購(gòu)賣合同中，還需要書面約定售房人在租賃關(guān)系轉(zhuǎn)讓之前不得變更租賃合同內(nèi)容以及在承租人違約情形下售房人將如何補(bǔ)償購(gòu)房人。

　　其次，在簽署購(gòu)賣居間協(xié)議或者購(gòu)賣合同之前，購(gòu)房人應(yīng)調(diào)查市場(chǎng)租金水平，以考核購(gòu)購(gòu)房屋中租金水平是否合理，并實(shí)地察看房屋，側(cè)面了解租賃關(guān)系的真實(shí)性，以此作出正確市場(chǎng)判斷。

　　說(shuō)樓觀象

　　撲朔迷離的樓市變化，讓樓評(píng)者都不太敢評(píng)說(shuō)什么了，不斷接到一些朋友的電話咨詢，我概以十六個(gè)字作答：高壓之下，豈能無(wú)驚；大浪淘沙，始見真金。

　　時(shí)下樓市，先要觀象，目前的“象數(shù)”是什么？從“大象”看，全市十九個(gè)區(qū)域，50％出現(xiàn)了新盤均價(jià)下降，趨勢(shì)上形成了由外向內(nèi)逼近，大部分新盤的開盤價(jià)不敢持“高調(diào)”心態(tài)，部分新樓以自降2％－5％左右的姿態(tài)開迎樓市，但大都遇到相同禮數(shù)：交易清淡。二手房市場(chǎng)，大量拋盤涌現(xiàn)，并普遍出現(xiàn)“可以商價(jià)”現(xiàn)象，而遇到的市場(chǎng)禮數(shù)如同新盤市場(chǎng)一樣：接盤者寥寥。

　　“大象”之驚，確有黑云壓城之險(xiǎn)。但從“小象”觀之，開發(fā)商不見得都亂了陣腳，熬一熬，成了不少開發(fā)商的時(shí)下持價(jià)心態(tài)。一些人認(rèn)為，只要售出30％，資金壓力便可得以釋緩；再看二手房市場(chǎng)，盡管拋盤云集，但難以接受大幅降價(jià)之痛，大都持“空掛了再說(shuō)”的心理；較難受的是購(gòu)樓人，新盤也好，舊房也罷，不管你“自降”多少，都以為還有下降空間，總在深深地期盼，有一個(gè)大幅下降的樓價(jià)出現(xiàn)，于是，一個(gè)宏大的市場(chǎng)膠著狀油然而生。

　　“高壓”在上，繼續(xù)“高壓”的可能性依然存在，但細(xì)觀所有接二連三的調(diào)控內(nèi)容，意在淘去投機(jī)的沙子，讓市場(chǎng)的真實(shí)需求浮出水面，單憑這一點(diǎn)，樓市大勢(shì)不可能“壞”下去，“還暖”是必然的，只是“乍暖還寒時(shí)節(jié)，較難將息”。



（人民網(wǎng)）

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