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價低賣不動,害怕庫存嚴(yán)重 價高賣得好,又怕庫存增
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:人民網(wǎng)-人民日報 閱讀 606 次
今年《政府工作報告》中明確提出,因城施策化解房地產(chǎn)庫存,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。部分二、三線城市目前房價有所上漲,上漲之后是否有利于消化庫存?如果放任這種熱情高漲,會不會重新積累新的庫存?不同類型地產(chǎn)之間,比如商用房和住宅,庫存狀況是否有所區(qū)別?本報記者兵分七路,在廈門、合肥、南京、蘇州、天津、蘭州、沈陽等地調(diào)研。本版今天起推出“關(guān)注樓市去庫存”系列報道,敬請關(guān)注。
8月18日,國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示,7月,合肥、廈門、南京3個二線城市新建住宅價格漲幅領(lǐng)跑,同比漲幅達(dá)到30%以上,環(huán)比漲幅達(dá)到3%甚至4%以上,超過北上廣深等一線城市。
這樣的漲幅不僅僅是7月才有,南京、廈門已經(jīng)迎來了十幾個月的連續(xù)漲幅。房價上漲帶動購購,帶來了庫存的大量消化,然而也需要警惕新一輪庫存增長的風(fēng)險。
廈門、合肥、南京、蘇州等二線城市,政府已先后出臺了“限字訣”的調(diào)控政策,或提高首付比例,或限購住房套數(shù),或?qū)ν恋嘏馁u做出新規(guī)。
上漲幅度超過了人們的心理預(yù)期
8月初,王斐終于搶到了一套南京江北新區(qū)的房子。
說是搶,一是因?yàn)榉孔泳o俏,這個新樓盤剛開盤200套,幾乎被一搶而空,二是因?yàn)榉績r上漲幅度快,*終他以每平方米3萬元的價格,購了這套150平方米的房子。其實(shí),去年11月起,王斐就開始籌謀購房,但始終因?yàn)閮r格太高一直沒有入手。但南京房價連漲17個月,讓他不再猶豫了。很多購房者說,這輪上漲幅度超過了心理預(yù)期。
8月18日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了“7月70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計(jì)”。數(shù)據(jù)顯示:廈門新建住宅價格指數(shù)較上月環(huán)比增長4.6%,較去年同月同比漲幅達(dá)39.2%,漲幅領(lǐng)跑全國,這也是廈門新建住宅價格指數(shù)連續(xù)17個月上漲。二手住宅價格指數(shù)環(huán)比增長2.4%、同比增長33.2%,同樣迎來“16連漲”。
合肥新建商品住宅價格環(huán)比上漲4.2%,同比上漲34%,同比漲幅超過了同期北京的22.7%、上海的33.1%、廣州的19.5%。
南京新建商品住宅價格環(huán)比上漲3.6%,同比上漲34.9%,7月環(huán)比漲幅排全國第三,僅次于廈門、合肥,這也是南京房價自2015年3月以來連續(xù)17個月上漲。
而根據(jù)易居研究院智庫提供的數(shù)據(jù)顯示,蘇州(不含昆山、太倉等縣級市)今年1—4月份新建商品住宅成交均價為每平方米16969元,相比2015年同期上漲了28.91%。
漲價后庫存消化,但開發(fā)商投資熱情也趨高
數(shù)字上漲的背后,帶來了庫存的大量消化。
合肥統(tǒng)計(jì)局8月初發(fā)布的上半年合肥市房地產(chǎn)運(yùn)行情況簡析稱,上半年合肥市商品房待售面積較年初下降了33.4個百分點(diǎn),較上年同期下降21.3個百分點(diǎn),庫存明顯減少。“同時,很多人沒辦法購到新房,只能到二手房市場?!焙戏适薪鹞莶粍赢a(chǎn)經(jīng)營管理有限公司總經(jīng)理項(xiàng)誠介紹,合肥新房與二手房價格甚至出現(xiàn)“倒掛”,同區(qū)域二手房要比新房貴20%以上。
與之類似,南京房價17連漲后,庫存仍保持低位。去年3月,南京樓市的新房庫存量尚有5.7萬套,處于歷史高位。僅用一年多的時間,南京樓市便去庫存3.5萬套,截至8月30日,南京全市新房庫存量為24667套。
有的城市庫存持續(xù)消化,而有的城市甚至面臨庫存不足的問題。
“與其他城市去庫存壓力不同,廈門面臨的問題是增庫存?!睒I(yè)內(nèi)人士表示,廈門的庫存嚴(yán)重不足,島內(nèi)可售房源不多,在售房源主要集中在島外。根據(jù)廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù),2016年一季度商品住宅供銷比為0.4,市場表現(xiàn)明顯供不應(yīng)求。
房價上漲,帶來庫存消化的同時,也可能帶動開發(fā)商的投資熱情,熱情的背后同樣需要警惕可能帶來新庫存的形成
蘇州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,在樓市暖市政策推動下,開發(fā)商的投資積極性大為提高,今年上半年,蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)始終保持快速增長的高位運(yùn)行態(tài)勢,開發(fā)投資累計(jì)增幅均在20%以上。上半年全市房地產(chǎn)新增開發(fā)項(xiàng)目145個,同比增加15個;其中21個項(xiàng)目計(jì)劃總投資超過20億元,同比增加14個。
南京市統(tǒng)計(jì)局8月19日發(fā)布數(shù)據(jù),今年1—7月,南京房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1059.05億元,同比增長20.5%。開發(fā)商依然*青睞住宅,占到了總體投資的七成多。
各地限購限貸限地價,防范新庫存積累
為了穩(wěn)定房價,這些漲幅較大的二線城市,也紛紛出臺限貸、限購、限地價等調(diào)控措施。
8月9日,合肥市限貸政策加碼。其中規(guī)定,市區(qū)有2套及以上住房,有1次及以上貸款記錄,1次或1次以上未結(jié)清的;市區(qū)有1套房或無房,但有2次及以上貸款記錄,1次或1次以上未結(jié)清的,均停止貸款。其中,查貸包括外地貸款記錄。而按照此前的規(guī)定,房產(chǎn)有兩套房,貸款有一筆沒結(jié)清,可按照60%的首付比例貸款。
8月11日,蘇州出臺限購政策。對于非本市戶籍居民家庭限購2套住房,且購購套住房時應(yīng)提供2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個稅或社保證明。
面對樓市的高溫,不少城市直接從土地出讓環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)控。
南京規(guī)定,土地拍賣競價達(dá)到一定比例時,政府將對該地塊所建商品住房的預(yù)售條件進(jìn)行調(diào)整。其中,當(dāng)網(wǎng)上競價達(dá)到*高限價時,仍有2家以上單位要求繼續(xù)競購時,停止網(wǎng)上競價,改為現(xiàn)場搖號產(chǎn)生競得者,并在*高限價基礎(chǔ)上再加一個加價幅度作為成交價。南京市相關(guān)部門解釋稱,采取該做法,主要目的是既要防止產(chǎn)生新的高價地,控制地價過快上漲,同時一定程度上保障土地市場供應(yīng),穩(wěn)定市場預(yù)期。
廈門對于土地出讓增設(shè)戶型要求。8月底,廈門計(jì)劃出讓6宗商住用地,擬出讓建筑面積超50萬平方米,要求個別地塊建筑面積90平方米以下戶型的住宅面積應(yīng)占地塊總住宅面積的70%以上。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成認(rèn)為,房價上漲,對二線城市去庫存是好事,但對普通老百姓和實(shí)體經(jīng)濟(jì)而言,影響比較復(fù)雜。房價上漲是否會造成新一輪庫存呢?假如在這一輪時間點(diǎn)集中拍賣土地,就有可能會造成庫存反彈。
南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為,從南京目前來看,因?yàn)槿ツ晖恋毓┙o有限,暫時不會出現(xiàn)新增庫存風(fēng)險。房地產(chǎn)市場主管部門要在市場景氣時調(diào)控,從而規(guī)避風(fēng)險:一是房價上漲時,進(jìn)行引導(dǎo),防止過熱;二是供地上不能因?yàn)槭袌龊?,就大量供?yīng),而應(yīng)該考慮市場承受力;三是市場購房熱度已經(jīng)很高時,應(yīng)出臺限購等政策降溫。
業(yè)內(nèi)人士指出,去庫存如何避免“翻燒餅”現(xiàn)象,即“價低賣不動、害怕庫存嚴(yán)重;價高賣得好,又怕庫存增了”怪圈,需要政府調(diào)控措施的精準(zhǔn)和靈活,要根據(jù)市場的苗頭相機(jī)而動。在土地供應(yīng)上要避免短期行為:在我任期內(nèi),有土地能變現(xiàn)抓緊變現(xiàn),忽視了供地節(jié)奏和長遠(yuǎn)發(fā)展。
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