南京城北的復(fù)地新都國(guó)際預(yù)定的開(kāi)盤(pán)時(shí)間尚未到，就已經(jīng)有市民連夜趕來(lái)排隊(duì)，結(jié)果不得不提前開(kāi)盤(pán)。

　　被稱(chēng)為“淡季”的6月已連續(xù)三個(gè)周末迎來(lái)過(guò)千套的新房上市。伴隨降息、貸款利率打折等央行信息的發(fā)布，昨日南京9樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商“趁熱打鐵”攜近1200套新房洶涌而來(lái)，再創(chuàng)6月周末上市量新高，也吸引了眾多購(gòu)房者出手。與此同時(shí)，二手房交易量也伴隨降息而明顯上升。樓市真的回暖了嗎？房?jī)r(jià)真的會(huì)漲？專(zhuān)家和開(kāi)發(fā)商都表示不相信。

　　先看看市場(chǎng)行情

　　新房：搶了！搶了！

　　等著選房的連夜排起長(zhǎng)隊(duì)

　　昨日南京9家樓盤(pán)推出了近1200套房源，其中較受關(guān)注的樓盤(pán)有江北“棉被盤(pán)”榮盛花語(yǔ)馨苑、城北改善盤(pán)復(fù)地新都國(guó)際和江寧剛需新盤(pán)同曦青春水岸。城北二期開(kāi)盤(pán)的復(fù)地新都國(guó)際此次推出了一批106-141.5平方米的兩房和三房，折后均價(jià)在1.6萬(wàn)多元/平方米。該盤(pán)原本想低調(diào)開(kāi)盤(pán)，不想?yún)s遭遇久違的連夜排隊(duì)，低調(diào)不起來(lái)了。本來(lái)定于昨日上午開(kāi)盤(pán)的新都國(guó)際門(mén)口，從前天傍晚開(kāi)始就有購(gòu)房者過(guò)來(lái)排隊(duì)，隨后陸續(xù)聽(tīng)到風(fēng)聲的購(gòu)房者趕來(lái)讓隊(duì)伍越來(lái)越長(zhǎng)，到了晚上7點(diǎn)半已經(jīng)多達(dá)一百多組。一位匆匆趕來(lái)排隊(duì)的購(gòu)房者對(duì)記者表示，他聽(tīng)說(shuō)已有人排隊(duì)就趕忙過(guò)來(lái)了，“較近總聽(tīng)人說(shuō)有樓盤(pán)重新開(kāi)始漲價(jià)了，較近又趕上降息和利率折扣優(yōu)惠，我自己也害怕房?jī)r(jià)會(huì)再漲啊。”較終該盤(pán)提前至昨日凌晨零點(diǎn)多開(kāi)盤(pán)，認(rèn)購(gòu)了62套新房源。

　　而拿地三年后才開(kāi)盤(pán)的江寧新盤(pán)同曦青春水岸，昨日拿出了一棟樓共158套住宅房源，戶型面積在74-114平方米之間，折后均價(jià)13000元/平方米，起售價(jià)低至11900元/平方米。早上9點(diǎn)鐘開(kāi)發(fā)商的一掛鞭炮宣告該盤(pán)在運(yùn)作三年后終于正式開(kāi)始選房，而此時(shí)現(xiàn)場(chǎng)早已排起長(zhǎng)隊(duì)。截至昨晚7時(shí)，根據(jù)官方提供的數(shù)據(jù)，該盤(pán)較終認(rèn)購(gòu)了7成左右。“這真的出乎了我們的預(yù)料。”負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)的楊女士說(shuō)道。同位于江寧，此次以108-126平方米改善戶型為主的 騁望驪都也取得了不錯(cuò)的成績(jī)，80套新房源一公里內(nèi)就賣(mài)掉了56套，開(kāi)發(fā)商表示這得益于堅(jiān)持9000-9400元/平方米的低均價(jià)。

　　不過(guò)昨日9家開(kāi)發(fā)商并非都是微笑著結(jié)束開(kāi)盤(pán)的。其他幾家樓盤(pán)的認(rèn)購(gòu)量并沒(méi)有令人滿意。江寧另一家與青春水岸同樣定位剛需的新盤(pán)怡湖華庭瀾郡，昨日就只取得了50多套的認(rèn)購(gòu)量，不足推房總量的2成。一位來(lái)看房卻沒(méi)出手的購(gòu)房者表示，該盤(pán)12000多元/平方米的定價(jià)比之前宣傳的要高。

　　二手房：火了！火了！

　　中介稱(chēng)忙不過(guò)來(lái)，有房主趁勢(shì)提價(jià)

　　降息對(duì)樓市的作用絕不僅僅局限于新房范圍。據(jù)記者從中介機(jī)構(gòu)了解，自從6月7日中國(guó)人民銀行宣布降息后，南京各中介門(mén)店看二手房的客戶也明顯多了起來(lái)。而這幾天南京的二手房成交量和掛牌量也雙雙上漲。

　　“我這幾天帶人看房都忙不過(guò)來(lái)了。”滿堂紅龍江一家門(mén)店的店長(zhǎng)王靜既疲憊又興奮地對(duì)記者說(shuō)道。她表示，大約從傳出降息傳聞的那幾天開(kāi)始，以往還有些冷清的門(mén)店就開(kāi)始接連迎來(lái)看房的人。“之前平均每天也就帶一兩組客戶去看房，現(xiàn)在每天我都要帶三四組客人去看房。”帶人看房很辛苦，需要走街串巷的，王靜的語(yǔ)氣中明顯包含著一絲疲憊。不過(guò)生意火起來(lái)了自然是高興的事。

　　據(jù)中廣置業(yè)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)，6月7日央行宣布降息后的后半周里，全市各門(mén)店接待客源量相比前半周上漲了29.35%，而成交量上環(huán)比之前四天上漲了13.55%。而另?yè)?jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，上周全市二手房掛牌均價(jià)為12954元/平方米，和前一周的12741元/平方米相比，上漲了213元/平方米，漲幅相比之前也有所加劇，這說(shuō)明一些房東已經(jīng)開(kāi)始加價(jià)。

　　再看看市場(chǎng)分析

　　降息改變購(gòu)房者預(yù)期

　　開(kāi)發(fā)商借勢(shì)加速推房跑量

　　供需兩旺，是當(dāng)前南京樓市的一個(gè)明顯特征。從5月25日開(kāi)始到昨日的近一個(gè)月里，南京接連迎來(lái)4波周末推房量過(guò)千套的上市小高峰，總推房量約有5000套。即便除去其中都市圈樓盤(pán)鳳凰城的700套，總量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了5月全月的新房實(shí)際上市量。

　　與此同時(shí)，消費(fèi)需求也呈現(xiàn)較為旺盛的狀態(tài)。截至昨晚6點(diǎn)，本周前6天的認(rèn)購(gòu)量就已經(jīng)接近了1700套，購(gòu)房需求依舊堅(jiān)挺。有業(yè)內(nèi)人士分析，正是因?yàn)橘?gòu)房者紛紛打破觀望情緒，反而更助推了開(kāi)發(fā)商大量入市的決心。

　　而購(gòu)房者的觀望情緒之所以有所打破，其原因正是時(shí)時(shí)被他們放在嘴邊的“降息、利率折扣加大”等政策調(diào)整。央行上周發(fā)布的“銀發(fā)[2012]142號(hào)”文件顯示，在降息0.25個(gè)百分點(diǎn)的同時(shí)，下調(diào)貸款利率浮動(dòng)下限至基準(zhǔn)利率的0.8倍，并表示“個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”。近期對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)以及貨幣政策所作出的一系列調(diào)整，使得“樓市見(jiàn)底論”頻頻見(jiàn)諸報(bào)端和一些專(zhuān)家之口。

　　降息的影響其實(shí)在于心理。南京林業(yè)大學(xué)社會(huì)工作系主任孟翔遠(yuǎn)博士這樣分析道，從以往央行加息或降息的舉動(dòng)來(lái)看，每一次調(diào)整一般都呈現(xiàn)持續(xù)性，剛降息一次就轉(zhuǎn)而加息的情況很少見(jiàn)到。從目前宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況看，進(jìn)一步刺激消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需的意圖也比較明顯，因此很多人都認(rèn)為調(diào)控政策已經(jīng)見(jiàn)底，新一輪“降息通道”很可能已經(jīng)打開(kāi)。加上國(guó)家繼續(xù)鼓勵(lì)對(duì)頭套房置業(yè)者給予房貸利率優(yōu)惠，種種刺激政策改變了普通老百姓的預(yù)期，本來(lái)的觀望者因?yàn)楹ε洛e(cuò)過(guò)“底部”而開(kāi)始出手。開(kāi)發(fā)商盡管不相信一兩次降息就能讓房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)，但他們顯然樂(lè)于順應(yīng)“民意”加速推房，跑量回款。

　　市場(chǎng)真的回暖？房?jī)r(jià)真的會(huì)漲？

　　開(kāi)發(fā)商：房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)，反正我是不信！

　　新房和二手房看房的人都多了，認(rèn)購(gòu)量回暖了！不少人抱著抄底的心態(tài)出手，認(rèn)為錯(cuò)過(guò)這一次，房?jī)r(jià)可能又會(huì)漲。然而不單專(zhuān)家認(rèn)為降息的心理影響更大，而且就連開(kāi)發(fā)商也不認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)就此反轉(zhuǎn)。

　　江寧百家湖某開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)對(duì)記者表示，“房?jī)r(jià)全面反轉(zhuǎn)，不管你信不信，反正我是不信。”這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從目前部分漲價(jià)的樓盤(pán)來(lái)看，多半也是前期低開(kāi)、或是已經(jīng)下跌過(guò)的項(xiàng)目。從昨日9家樓盤(pán)的認(rèn)購(gòu)情況也能看出，堅(jiān)持低價(jià)的樓盤(pán)比提價(jià)的賣(mài)得好，剛需樓盤(pán)比改善盤(pán)賣(mài)得好。他表示，以當(dāng)前樓市的狀況看，決定房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)有兩個(gè)前提，一是“限購(gòu)令”取消，吸引投機(jī)性需求再度入市；二是房子供不應(yīng)求。從較近央行特別說(shuō)明所謂“央行特急文件規(guī)定頭套房貸利率較低可七折”純屬媒體曲解就能看出，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度仍然十分謹(jǐn)慎，政策面并沒(méi)有根本性放寬的意圖。而南京高企的庫(kù)存量更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)健康值。因此這兩種情況目前都不具備，僅靠降息拉動(dòng)的認(rèn)購(gòu)量，仍是以剛需為主，能夠挽救開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，卻不足以支撐房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)。這從目前市場(chǎng)對(duì)漲價(jià)盤(pán)的反應(yīng)也能看得出來(lái)，上文中提到由于定價(jià)高過(guò)購(gòu)房者預(yù)期而遇冷的江寧新盤(pán)就是一個(gè)例證。

　　數(shù)據(jù)

　　發(fā)布

　　在5月末樓市走出一波認(rèn)購(gòu)量上漲8成多的翹尾行情后，6月周南京樓市認(rèn)購(gòu)量繼續(xù)發(fā)力突破2100套，日均認(rèn)購(gòu)量達(dá)到302套。上周認(rèn)購(gòu)量雖然小跌1成，但成交量卻大漲7成，仍然表現(xiàn)出堅(jiān)挺的姿態(tài)。

　　盡管近一個(gè)月來(lái)的認(rèn)購(gòu)量始終高奏凱歌，但南京新房的庫(kù)存壓力卻沒(méi)有減小的跡象。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至昨晚6點(diǎn)，南京新建商品房可售套數(shù)為51421，仍然高居5.1萬(wàn)-5.2萬(wàn)套的區(qū)間。這還是在周五和周六兩天總認(rèn)購(gòu)量達(dá)到750套的情況下產(chǎn)生的，說(shuō)明堅(jiān)挺的認(rèn)購(gòu)量還未趕上開(kāi)發(fā)商“狂野”的推房量。從這一點(diǎn)上來(lái)看，近期這一波認(rèn)購(gòu)行情的增長(zhǎng)還是比較含蓄平穩(wěn)，不如今年2月底到3月那一波。那一次在認(rèn)購(gòu)量的猛增下，南京庫(kù)存房源量一度跌至4.7萬(wàn)套。而當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)的主基調(diào)也是跌中企穩(wěn)，漲價(jià)的鳳毛麟角，始終沒(méi)有成為主流。

　　近日更有研究機(jī)構(gòu)針對(duì)全國(guó)十大城市新房的庫(kù)存與銷(xiāo)售進(jìn)度進(jìn)行研究，結(jié)果有四個(gè)城市的“存銷(xiāo)比”超過(guò)12，屬于較不健康的“過(guò)大”行列，其中南京的數(shù)據(jù)為12.9，排名較不健康的第四位。

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