前腳剛拿地，緊隨而來(lái)國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)就對(duì)中駿置業(yè)（01966.HK ）以下調(diào)評(píng)級(jí)的形式，表達(dá)了對(duì)中駿置業(yè)的擔(dān)憂。雖然中駿近日在上海所拍徐涇地塊總價(jià)不高，但5.6萬(wàn)元/平方米的單價(jià)卻處于高位。

　　據(jù)中駿置業(yè)公布的信息，至七月底中駿土地儲(chǔ)備863萬(wàn)平方米，中駿權(quán)益部分620萬(wàn)平方米。從財(cái)務(wù)狀況看，中駿的公司資產(chǎn)凈值114億元，目前的流動(dòng)負(fù)債總額約220億元，而非流動(dòng)資產(chǎn)總值175億，流動(dòng)資產(chǎn)300億。

　　另?yè)?jù)中駿月報(bào)，中駿及合營(yíng)公司前七個(gè)月銷售金額近135億元，同比增長(zhǎng)99%。不過(guò)銷售額增長(zhǎng)的時(shí)候，中駿上半年的收益為56億元，較去年58.8億元的收益略微下降。

　　上海青浦單價(jià)地王

　　閩系房企中駿置業(yè)（01966 HK ）剛剛在上海青浦區(qū)拍下了一幅單價(jià)地王，就被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予了評(píng)級(jí)的下調(diào)。

　　在8月17日的土地拍賣(mài)，中駿以6億元的價(jià)格摘得上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐南路北側(cè)一幅土。雖然該地塊單價(jià)不高，但單價(jià)卻在同區(qū)域并不低。該地區(qū)的溢價(jià)率約165，樓板價(jià)4.5萬(wàn)元/平，除去保障房及不可售部分的樓板價(jià)超過(guò)5.6萬(wàn)元/平方米。

　　中原地產(chǎn)分析師預(yù)計(jì)，中駿置業(yè)該項(xiàng)目未來(lái)的售價(jià)保守估算也在6萬(wàn)元/平方米以上。而周邊在售的項(xiàng)目不過(guò)5.8萬(wàn)元/平方米。有房企告訴記者，另外一家閩系房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目其位置較中駿置業(yè)的地塊要好，但售價(jià)基本與中駿所拍樓板價(jià)不相上下?！爸序E未來(lái)的售價(jià)可能會(huì)有一定壓力。”上述人士說(shuō)。

　　雖然在閩系房企里，中駿置業(yè)并非*為激進(jìn)的開(kāi)發(fā)商，但中駿剛剛拍得上述地塊，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪當(dāng)天就將中駿一項(xiàng)債券的評(píng)級(jí)進(jìn)行了下調(diào)。

　　穆迪在報(bào)告稱，已經(jīng)將中駿置業(yè)B1的公司家族評(píng)級(jí)，及其2020年到期的3.5億美元票據(jù)的B2無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)的展望，從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。

　　“這種評(píng)級(jí)的調(diào)整反映了穆迪對(duì)中駿置業(yè)的預(yù)期：在未來(lái)12-18個(gè)月的負(fù)債杠桿，相對(duì)于同行業(yè)而言，仍將處于較高的水平?！蹦碌细笨偛眉嫘庞迷u(píng)級(jí)主任梁鎮(zhèn)邦指出。

　　中駿被調(diào)低，與其債務(wù)增長(zhǎng)與較高的杠桿率有關(guān)。

　　穆迪指出，中駿置業(yè)去年年底的總債務(wù) （包括債券和債務(wù)擔(dān)保）只有 178億元，但到了今年六月底，總債務(wù)已經(jīng)升至211億元。穆迪在報(bào)告中表示，中駿的債務(wù)在增長(zhǎng)的同時(shí)，該公司的收入只有58億元，同比下降了3.3%。負(fù)債杠桿率 （即收入/調(diào)整后債務(wù)比率），則從去年年底的60%惡化至50%。

　　不過(guò)中駿高層近日向媒體表示，今年肯定能夠完成全年目標(biāo)，甚至預(yù)測(cè)可能在年初目標(biāo)的基礎(chǔ)上再增長(zhǎng)二成以上。

　　“因?yàn)檎w銷售提升了，所以我們會(huì)加大一點(diǎn)力度在土地方面的投資?！敝序E一位高層近日表示。

　　北京門(mén)頭溝40億地王一戰(zhàn)成名

　　雖然穆迪下調(diào)了對(duì)中駿置業(yè)的評(píng)級(jí)，但中駿今年在土地市場(chǎng)拍下*貴的一幅土地不是在上海，而是在北京。

　　今年2月26日，與多家房企經(jīng)過(guò)76輪激烈較量，中駿置業(yè)以39.48億元、配建5萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)，拍下了北京門(mén)頭溝龍泉鎮(zhèn)地塊。該地塊高達(dá)4.1萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，打破了該區(qū)域的土地單價(jià)紀(jì)錄。

　　因?yàn)楸本┻@幅地王，中駿置業(yè)在全國(guó)一戰(zhàn)成名。

　　拍下上海青浦單價(jià)地王前，中駿七月初在天津以16.9億元的價(jià)格，以近159%的溢價(jià)率拍下了張家窩地塊。

　　穆迪報(bào)告顯示，今年中駿置業(yè)加快了土地購(gòu)置的速度，前七個(gè)月共購(gòu)入4幅土地，總成本為65億元。將近日上海徐涇6億元地塊計(jì)入其中，中駿目前拍地的金額約71億元。

　　中駿的財(cái)務(wù)狀況如何，為何穆迪給予了中駿前述評(píng)價(jià)？

　　據(jù)中駿置業(yè)半年報(bào)，公司上半年銷售額118.8億元，增長(zhǎng)近120%，已經(jīng)完成全年銷售目標(biāo)155億元的約四分之三。但銷售額增長(zhǎng)的時(shí)候，今年上半年收益卻出現(xiàn)了下滑，只有56億元，較去年58.8億元的收益略微下降了2.8億元。

　　分析師認(rèn)為，銷售增長(zhǎng)而收益下降，這可能與中駿需要支付土地和財(cái)務(wù)成本有關(guān)。

　　中駿半年報(bào)顯示，上半年公司持有現(xiàn)金近83億元，用于支付土地出讓金、開(kāi)發(fā)物業(yè)的資本承擔(dān)金額約67.7億元。在目前184億元的貸款總額中，一年內(nèi)需還清的貸款規(guī)模為52億元。中駿還披露，公司的凈負(fù)債比率由去年年底的70.7%，上升到目前的88.6%。

　　從收入來(lái)源的地域分布來(lái)看，一線城市占比超過(guò)一半，二線占14.4%，三四線城市占比約三成。

　　中駿披露，今年上半年公司共有38個(gè)項(xiàng)目處于在售狀態(tài)，分布在11個(gè)城市。在上半年合同銷售占比中，上海的銷售金額為51.4億元，占全部銷售額的43.3%。京津冀為其大收入來(lái)源，燕郊占到上半年收入的10.9%，泉州占9.6%，深圳占7.8%。

　　中駿置業(yè)董事局主席黃朝陽(yáng)在業(yè)績(jī)會(huì)上向媒體表示，他認(rèn)為現(xiàn)在追求規(guī)模已經(jīng)沒(méi)有太大的意義，中駿還是追求質(zhì)量。

　　“一線城市跟核心二線城市地價(jià)明顯過(guò)高，從經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)管控角度來(lái)說(shuō)，中駿基本上不會(huì)拿這種價(jià)格特別高的地?！秉S朝陽(yáng)在中駿中期業(yè)績(jī)會(huì)上向媒體說(shuō)。

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