11月4日，北京國土資源局現(xiàn)場再次陷入混戰(zhàn)，單日下午出讓8宗地塊，總成交額達(dá)到87.69億，合計出讓面積高達(dá)118.3萬平方米。值得注意的是，8宗地塊均需配建不同類型、不同面積的保障房項目，且比例不低。

頗有意思，“京七條”出臺不到半月，差別供應(yīng)保障房對樓市調(diào)控效果還遠(yuǎn)未實現(xiàn)，土地市場的反應(yīng)便立馬體現(xiàn)出來。高策地產(chǎn)董事長陶紅兵認(rèn)為，保障房必然會擠壓普通商品房的土地供應(yīng)，而他此前所預(yù)計的“四環(huán)房價將到10萬”已經(jīng)頗為保守，他再次預(yù)測：此輪拍地后，五環(huán)房價將近八萬。

8宗地保障房配建面積比例高

此次所拍地塊的共同特點是配建保障房占了很大一部分面積，現(xiàn)場也以競拍自住型商品房、公租房面積為看點。盡管配建保障房條件近乎苛刻，仍吸引16家房企到場激戰(zhàn)，并無斬獲的萬科更由北京公司總經(jīng)理毛大慶親自坐陣，8宗土地的吸引力可見一斑。

備受關(guān)注的朝陽區(qū)東壩南區(qū)1105-660、661、665、666號地地塊較終以21億元被保利頭開聯(lián)合體競得，據(jù)記者計算，如果刨除自住型商品房部分面積，則樓面地價約3.7萬元/平方米。

亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X13R2地塊以12.2億總價被頭開住總聯(lián)合體攬入，代價為配建80400平米公共租賃房，剔除公租房后，樓面價達(dá)36000元/平。因較接近城區(qū)而被看好的海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊較后被廣州富泓商務(wù)奪得，總價5.4億并配套建設(shè)17000平米公共租賃住房。另外5塊地塊分別被旭興隆置業(yè)、中鐵建、頭開住總聯(lián)合體、北京城建、中鐵嘉業(yè)奪得。

備受關(guān)注的是，8宗土地中7宗需配建逾半面積的保障房，其中以旭興隆置業(yè)奪得的平谷區(qū)大興莊鎮(zhèn)地塊配建比例較高：8.04萬平方米公租房面積達(dá)總建筑面積89%，東壩地塊、海淀東升鄉(xiāng)保障房配建比例都在60%以上。僅有北京城建所得昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)地塊僅需配建22%自住型商品房面積。

據(jù)統(tǒng)計，8宗地塊將共配建超過29萬平自住型商品房、45000平米限價商品房以及9.7萬平米的公租房。從4日出讓的地塊來看，“京七條”所要求的兩年7萬套自住型商品房目標(biāo)不難完成。

據(jù)北京市國土局官方微博公布，近期還將在朝陽、大興、通州、門頭溝等區(qū)縣推出3到4宗集中建設(shè)的自住型商品房地塊，可建設(shè)自住型商品房約68萬平方米。

擠壓商品房空間，五環(huán)房價將至六萬

此次令業(yè)內(nèi)驚呼“瘋狂”的不是如農(nóng)展館一般的高樓面價，而是每個地塊配建的保障房面積過高。剔除保障房后，亦莊河西區(qū)與通州東壩的樓面價輕松破三萬——這亦是不容小覷的高地價。

不難看出，剔除保障房面積后的高地價，將全由同一地塊上所建的普通商品房承擔(dān)。陶紅兵認(rèn)為，要保證保障房的土地供應(yīng)，這必然擠壓普通商品房的供地空間，“土地供應(yīng)再次減少，房價再次上漲便是必然。”

這不免讓陶紅兵感嘆“真心認(rèn)為我預(yù)測時留的保險余地大了些”，他曾因預(yù)測四環(huán)內(nèi)房價將漲到10萬而被“口誅筆伐”，而陶紅兵此次預(yù)測更大膽：東壩南區(qū)地塊入市價格將在8萬元/平米左右。業(yè)內(nèi)預(yù)測五環(huán)整體房價將達(dá)到6萬/平米。

任志強也在微博發(fā)聲：“（土地競拍）結(jié)果是保障與限價型住房用地超指標(biāo)，嚴(yán)重擠壓商品房用地，進(jìn)一步提高房價。”，并再次發(fā)問：“為啥不限地價競房價呢？政府不肯少得，卻將責(zé)任推給市場的典型！”

據(jù)資料，截至目前北京市已成交的住宅用地中可提供自住型商品住房建筑規(guī)模約102萬平方米。另一方面，陶紅兵對于保障房的調(diào)控效果并不太樂觀，他認(rèn)為保障房并不能完全解決夾心層與低收入者的住房問題。

而且改善性需求承擔(dān)再次被推高的房價，難道是保障房惹的禍？陶紅兵解釋，不能簡單將責(zé)任歸到保障房供地上，“保證一方供應(yīng)，必然壓縮另一方”，受傷的仍是需要住房的普通人。他認(rèn)為保障房亦不能完全滿足需求，還會產(chǎn)生分配、質(zhì)量、管理等一系列問題，癥結(jié)仍在不可自由流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地制度上。

陶紅兵預(yù)測，土地市場持續(xù)上漲的勢頭不會停止，普通商品房價格更是無法下降。

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