發(fā)布虛假房源信息和廣告

　　近日,住房城鄉(xiāng)建設部下發(fā)了《關于進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護房地產(chǎn)市場秩序的通知》,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的9種不正當經(jīng)營行為作出了明確界定。

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　　對于虛假房源來說,至今仍是二手房市場中較為普遍的現(xiàn)象。而對于不少中介來說,通過虛假的房源吸引購房人依舊“屢試不爽”。

　　事實上,雖然不少中介近年來都已經(jīng)明確表明將“真房源”作為企業(yè)的核心發(fā)展目標。但包括一些知名中介在內(nèi),其員工仍在利用互聯(lián)網(wǎng)平臺發(fā)布著虛假房源。而對于諸如中天置業(yè)、鑫尊地產(chǎn)等在內(nèi)的中小型二手房中介來說,虛假房源也仍是較為常見的事情。

　　而對于中介來說,虛假房源是通過在網(wǎng)絡平臺上放置根本不存在的低價、優(yōu)質房源,來吸引購房人資訊,再以低傭金的誘惑,銷售手中現(xiàn)有房源,從而達到買賣的目的。

　　散布漲價信息哄抬房價

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　　散布漲價信息哄抬房價一直以來都是危害房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的罪魁禍首之一。而這一點即便在今天都是不少開商慣用手法。

　　以今年一波三折的商住限購為例,6月東壩利錦府的銷售人員發(fā)布朋友圈“宣稱”北京商住將全面實施限購。謠言一起,頓時讓北京的商住市場“炸開了花”。而在隨后的一段時間內(nèi),諸如“商住即將被限購”的說法近乎每隔1個月便會再次傳入市場中。但時至今日,除了通州外商住依舊沒有被限購。而在“謠言”中,無論從成交量還是成交價來說,商住都有了“飛速”的增長。

　　除去商住市場外,住宅市場也不乏類似宣揚“漲價信息”的案例。以位于南四環(huán)外的中冶·德賢公館為例,該項目在2015年年底的時候打出了“今年3萬8,明年8萬3”的促銷口號。但從中不難看出,項目雖名為促銷,但實際上也為購房人傳遞了“漲價”信息。據(jù)公開資料顯示,該項目在打出這樣的口號后,銷量也一路上漲,2天內(nèi)便銷售了3億元。

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　　未取得預售許可證銷售商品房

　　一個項目是否“合法化”,便是預售許可證所蘊含的意義。但對于不少項目來說,為了盡快回籠資金,還是在取得預售證之前不惜冒風險對項目進行宣傳、銷售。而在這一切的背后,購房人則承擔了巨大的風險。

　　9月,中駿置業(yè)旗下在京的中駿天辰、中駿西山天璟兩大項目先后在兩份都市報上發(fā)布廣告,對項目進行宣傳。然而,截至10月中旬,北京市住建委的官方網(wǎng)站上仍無法查詢到中駿天辰、中駿西山天璟這兩個項目的預售許可證。而根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī),在沒有預售許可證的情況下,中駿置業(yè)此舉已違規(guī)。

　　對于預售許可證為何遲遲難以下發(fā),接近中駿置業(yè)的人士則表示,近期政策從嚴,使得不少單價接近15萬元/平方米的項目都無法獲得預售許可證。但無論何種緣由,在沒有預售許可證的背景下,中駿置業(yè)宣傳旗下項目的舉動,無疑讓購房人背負了巨大風險。

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　　以認購、預訂、排號、發(fā)卡等方式收費

　　認購、預訂、排號、發(fā)卡等收費方式,對于每個購房人來說都不陌生?？梢哉f,這一類收費方式幾乎存在于每一個項目之中。

　　以電建地產(chǎn)位于門頭溝的項目為例,該項目在前期開盤時曾推出了“以35萬抵80萬優(yōu)惠”的優(yōu)惠活動。雖然項目以優(yōu)惠為由收取了35萬元的費用,但這種行為仍舊屬于變相排卡。

　　無獨有偶,K2位于廊坊的京南獅子城、大興的北京城建·海梓府都曾公開或采取變相的方式收取購房人的排卡費。

　　事實上,對于購房人來說,以認購、預訂、排號、發(fā)卡等方式收費存在著很大的風險。因為這些費用往往屬于“不可退換”的費用。簡而言之,在繳納了這筆費用后,即便購房人反悔,房企退房,那么這筆費用也很難退還。

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　　捂盤惜售或者變相囤積房源

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　　商品房銷售不予明碼標價

　　2011年4月27日,北京市發(fā)改委出臺“一房一價”實施細則。但對于不少開發(fā)商來說,這項標準的執(zhí)行程度也有不小的偏差。

　　相對于絕大多數(shù)能夠執(zhí)行“一房一價”的房地產(chǎn)項目來說,位于順義馬坡的某項目采用的方式則顯得有些不妥。

　　據(jù)了解,一般執(zhí)行“一房一價”,項目會在售樓處擺放一面展示板,上面會列舉出“一房一價”所要求公示的信息,其中*為重要的便是銷售單價和總價。但在該項目,展示板卻只展示了戶型面積等基本信息,并未顯示單價,而在總價一欄上則用紅色的“售罄”標貼覆蓋。這樣的做法,也讓購房人難以直觀地了解到實際價格。

　　捆綁搭售或者附加條件等

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　　捆綁搭售在如今的銷售過程中已比較罕見。但在2013年前后,捆綁搭售的做法甚至成為了不少項目所必用的方式。

　　在2013年,房價上漲過快的背景下,不少項目都采用了捆綁精裝的方式銷售。以位于大興的金融街·融匯為例,該項目在當時的捆綁精裝價格甚至已經(jīng)到達了4000元/平方米以上。但實際上,該項目的精裝標準也就在2000元/平方米左右。

　　而時至今日,捆綁精裝所帶來的問題也已顯現(xiàn),不少項目都曾出現(xiàn)質量問題而引起業(yè)主維權。除了捆綁精裝修外,市場上還有捆綁車位、捆綁新風系統(tǒng)等情況出現(xiàn)。

　　銷售過程中出現(xiàn)一房二賣

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　　一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。當前,一些房地產(chǎn)公司或出賣人為獲取更多流動資金,在賣房的同時又拿房產(chǎn)去抵押貸款,便出現(xiàn)了“一房兩賣”的欺騙行為。

　　根據(jù)*高法院《商品房買賣糾紛司法解釋》相關規(guī)定,商品房買賣合同訂立后,出賣人又將房屋賣給第三人,導致商品房買賣合同不能實現(xiàn)、無法取得房屋的,受買人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。

　　偽造購房信息等行為

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　　偽造購房信息往往涉及面不廣,所以很難受到購房人的關注。一般來說,偽造購房信息分為兩方面,一方面是購房人偽造個人信息從而達到置業(yè)的目的;另一方面則是指開發(fā)商個人為了騙取保障房指標而利用的虛假人員購房。

　　目前,北京對于違規(guī)售房企業(yè)將嚴肅懲處,暫停開發(fā)企業(yè)項目網(wǎng)簽,限期整改,責令其立即與騙購住房家庭解除合同,對持偽造證件騙購的房屋,登記部門不予辦理產(chǎn)權登記。而對于個人來說,則是2年內(nèi)禁止在京購房,不予辦理居住證。

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