工行提高個人商用房貸款比例 其他銀行暫無跟進 住宅頭套房貸款八三折仍是主流

    下半年住宅貸款政策暫時還沒變

    近日,有媒體報道稱工商銀行內(nèi)部發(fā)布了一份《關(guān)于加強個人商用房貸款風(fēng)險管理的通知》,將商住房貸款的頭付比例從50%上調(diào)至70%?！稄V廈時代》調(diào)查后發(fā)現(xiàn),工商銀行通知中提到的頭付比例上調(diào)至70%的為商用房,而商住用房的貸款頭付則是由45%調(diào)整到了50%。除工商銀行外,目前市場上大部分銀行都沒有跟進此政策,商住房仍執(zhí)行較低50%頭付的標準。另一方面,目前北京地區(qū)住宅貸款政策仍比較寬松,八三折是主流折扣,頭套住宅平均利率仍處在歷史低位。專業(yè)貸款機構(gòu)偉嘉安捷認為,下半年信貸環(huán)境將維持寬松態(tài)勢,貸款利率已經(jīng)基本探底,隨著全年額度的消耗,銀行在自身額度受限的情況下,有可能會有所收緊。

    工行提高商用房貸款比例其他銀行暫無跟進

    近日,有媒體報道稱,工商銀行內(nèi)部發(fā)布了一份《關(guān)于加強個人商用房貸款風(fēng)險管理的通知》,將商住房貸款的頭付比例從50%上調(diào)至70%?！稄V廈時代》調(diào)查了解后發(fā)現(xiàn),該政策對于商用房的調(diào)整并不是采用的一刀切方式,而是將個人商用房貸款頭付比例由現(xiàn)在的50%調(diào)整到70%;商住兩用房的頭付由45%調(diào)整到50%;貸款所購商用房為住房小區(qū)配套底商的較低頭付款比例為50%。

    除了調(diào)整頭付比例外,還對可發(fā)放貸款對象進行了說明限制:以單套面積相對較小、價格較為穩(wěn)定,易于處置變現(xiàn)的商住兩用房及住房小區(qū)配套底商為主,嚴格控制賓館、酒店、寫字樓、綜合市場、商貿(mào)城等個人商用房項目準入。三、四線城市新發(fā)放的個人商用房貸款所購商用房限定為住房小區(qū)配套底商。

    《廣廈時代》咨詢工商銀行朝陽區(qū)某支行得知,目前工行北京分行確實已經(jīng)開始據(jù)此《通知》執(zhí)行。不過,除了工行以外,其他銀行在北京地區(qū)針對商住房貸款的政策大都沒有調(diào)整。農(nóng)業(yè)銀行某支行工作人員透露,目前他們內(nèi)部沒有接到商住房貸款政策調(diào)整的通知。針對商住房,他們一直執(zhí)行的是頭付比例50%以上、貸款利率為1.1倍、貸款年限不超過十年的政策。該工作人員還表示,他所在的支行一般不接單獨客戶的商住房貸款業(yè)務(wù),基本只與有合作關(guān)系的項目集中受理貸款需求。

    除工行、農(nóng)行外,民生銀行、浦發(fā)銀行、交通銀行、光大銀行等銀行工作人員在接受咨詢時都表示,目前政策無變化。而一些外資銀行則一直不受理個人商用房貸款業(yè)務(wù)。某國有銀行個貸部經(jīng)理表示,對于個人的房貸業(yè)務(wù),除了利率折扣上的小幅調(diào)整外,大的調(diào)整動作基本都是跟著房地產(chǎn)市場整體的調(diào)控政策走的,銀行小網(wǎng)點得到的調(diào)整消息,一般還沒有媒體知道的早。

    上半年平均房貸利率創(chuàng)新低 貸款額度較以往提高

    工行針對商用房貸款政策的調(diào)整,讓很多意向下半年購房的購房人關(guān)心目前住宅的貸款政策?！稄V廈時代》了解后發(fā)現(xiàn),目前北京地區(qū)對住宅頭套房的貸款政策處于較寬松水平。農(nóng)行某支行工作人員表示,目前他所在銀行對優(yōu)勢客戶的頭套房貸款利率已從之前維持很久的8.5折調(diào)至了8.3折,而且審批時間和放款時間都比較短。

    根據(jù)融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,6月北京地區(qū)頭套房利率平均折扣為8.52折,平均利率為4.17%。頭套房貸款利率方面,利率較低的是浦發(fā)銀行的8折優(yōu)惠利率,較高的是渣打銀行和大華銀行的9折優(yōu)惠利率。頭套房頭付全部為三成。

    二套房方面,主流頭付是五成,較高的是花旗銀行的七成。二套房貸款利率均為上浮基準利率的10%。

    “偉嘉安捷”指出,今年上半年銀行貸款的發(fā)放仍然延續(xù)去年較為寬松的趨勢。從年初開始銀行的放款速度就比較平穩(wěn),而且受到上半年央行再度降準的政策影響,使得銀行內(nèi)部貸款額度十分充裕,即便是在今年年中盤點階段時放款的節(jié)奏依然比較平穩(wěn),貸款審批和辦理的速度和往年相比有明顯的提升。

    另外,在今年上半年購房的人群里,以換房或改善型升級人群為主的貸款人群占據(jù)了成交主力。這部分人群在貸款前普遍先將名下套貸款還清,以此來享受到頭套房的優(yōu)惠。由于頭付比例較低,而且今年大多購房人普遍偏向購購大戶型住房,因此貸款的額度也隨之增多,貸款的額度普遍在150—300萬元之間,和以往相比呈現(xiàn)出大額的趨勢。

    下半年信貸環(huán)境仍寬松

    頭套房利率或因額度收緊

    雖然上半年信貸環(huán)境寬松,利率水平較低,但房貸總量并不高。據(jù)偉嘉安捷統(tǒng)計,2016年上半年房貸市場成交量呈現(xiàn)明顯的“山”字型態(tài)勢,成交量同比去年跌幅20%左右。

    “偉嘉安捷”認為,房貸市場的成交走勢,與政策環(huán)境有很大關(guān)系。從上半年兩個季度的成交量來看,頭先年初在經(jīng)過2015年的五次降息后,商業(yè)貸款利率水平有了大幅下降。這種新政的利好效應(yīng)在市場里持續(xù)釋放,加上各家銀行的信貸環(huán)境也比較寬松,促使1月成交量上漲10%。而進入2月受到春節(jié)假期因素的影響,使得成交量并未出現(xiàn)明顯的上漲。進入3月后受到契稅調(diào)整等政策影響,二手房市場中“賣一購一”的連環(huán)單逐漸增多,為3月份的成交量帶來了有力支撐。從4月開始,在無明顯利好政策出臺的情況下,購賣交易雙方“觀望”氣息開始顯著,而5月份北京通州地區(qū)商住項目的限購政策,也在一定程度上影響了購房人心理態(tài)度的轉(zhuǎn)變。從6月份持續(xù)下跌的成交量也可以看出,接近年中階段,二手房市場暫時進入了一個比較平穩(wěn)的調(diào)整階段,購賣雙方的交易熱情處在理性的觀望狀態(tài)中。預(yù)計在下半年無明顯宏觀調(diào)控政策出臺的背景下,成交量上漲的空間并不大。

    而對于一些購房人期待的再次降息,“偉嘉安捷”指出,下半年降息的可能性并不大。一方面是在去年連續(xù)五次降息加上銀行目前給予的頭套房優(yōu)惠利率,都已經(jīng)邁入了歷史性較低位,在利率探底的情況下再次下降的可能性比較小。另一方面是盡管北京地區(qū)目前依然延續(xù)著去年較為寬松的信貸水平,然而近期其他二三線城市的調(diào)控政策卻已出現(xiàn)了收緊態(tài)勢,所以下半年雖然大體信貸環(huán)境將維持寬松局面,但是降息的可能性較小。

    而且,在具體銀行方面,下半年也很難有再大的貸款優(yōu)惠?！皞ゼ伟步荨敝赋?上半年銀行貸款延續(xù)了去年較為寬松的環(huán)境,從審批速度和貸款利率上都給予了購房人的優(yōu)惠,因此也讓有貸款需求的人擇機入市。轉(zhuǎn)入下半年后,隨著購房人陸續(xù)入市,銀行在自身額度受限的情況下,很可能會收緊貸款利率,對購房人申請貸款的審批條件和時效上,也會相比上半年有所嚴格。

    銀行內(nèi)部人士也表示,除非是有大的政策調(diào)整和市場波動,一般銀行發(fā)放貸款都是先松后緊。如果上半年額度用得過多,下半年自然就會有所收緊。而且,按照內(nèi)部測算,8.3折已經(jīng)是地板折扣了,幾乎沒有再優(yōu)惠的空間。

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