購(gòu)房合同、頭付款均已辦妥，但貸款遲遲放不下來(lái)；購(gòu)賣合同已經(jīng)簽約、頭付款已經(jīng)交付賣方、房子已經(jīng)過(guò)戶，中介、擔(dān)保環(huán)節(jié)均已就位，卻卡在了房貸環(huán)節(jié)！

　　房貸收緊和頭套房85折優(yōu)惠利率的淡出，已經(jīng)從個(gè)體銀行變成了普遍情況。但市場(chǎng)似乎并未受到?jīng)_擊，上周開(kāi)盤的5個(gè)項(xiàng)目，既有總價(jià)不到百萬(wàn)的低價(jià)盤，也有單價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米的豪宅，卻悉數(shù)獲得了不錯(cuò)的銷量。難道利率的變化已經(jīng)不能扼住樓市的旺盛需求了嗎？

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，目前銀行貸款的收緊和頭套房?jī)?yōu)惠的淡出，雖然是心理上的影響，但也預(yù)示著銀行可能進(jìn)一步收緊貸款的動(dòng)作。可以預(yù)計(jì)，四季度后兩個(gè)月，樓市或?qū)⒅鼗赜^望，市場(chǎng)熱度也將明顯降溫。

　　市場(chǎng)表現(xiàn)

　　8.5折房貸優(yōu)惠淡出并未扼住購(gòu)房需求

　　目前，雖然大部分新建樓盤都有固定的簽約貸款銀行，但隨著下半年銀行貸款額度的緊張，不少銀行放款的速度明顯慢了許多。

　　在房山區(qū)某剛需樓盤，銷售人員孫小姐告訴北京青年報(bào)記者，“上半年辦完手續(xù)后，銀行一般會(huì)在兩到三周之內(nèi)放款，但八月份以后則需要一到兩個(gè)月，如今個(gè)別購(gòu)房人甚至需要三個(gè)月才能獲批。”并且，幾個(gè)合作的銀行基本都取消了對(duì)于頭套房的8.5折貸款利率優(yōu)惠，有的要求較低9折或9.5折優(yōu)惠，但需要等較長(zhǎng)時(shí)間，有的則堅(jiān)持基準(zhǔn)利率，完全取消了頭套房貸的優(yōu)惠。這樣的變化，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的心情都受到了影響，但并未真正影響到購(gòu)房的選擇。

　　9月初，在朝陽(yáng)區(qū)購(gòu)房的周先生收到銀行的通知，已無(wú)法申請(qǐng)到8.5折優(yōu)惠利率貸款，必須接受按照基準(zhǔn)利率計(jì)息，銀行才會(huì)放款。雖然還款壓力稍微增大了些，但面對(duì)好不容易選到的房，周先生毫不猶豫地接受了基準(zhǔn)利率貸款。

　　近期的成交數(shù)據(jù)也顯示，貸款收緊和頭套房8.5折優(yōu)惠淡出，幾乎未對(duì)市場(chǎng)購(gòu)賣造成影響。根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周(2013年10月7-13日)北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為2330套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽量還上漲了84.5%。并且上周共有5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，既有每套70萬(wàn)起的低總價(jià)項(xiàng)目，也有每平方米6萬(wàn)元的豪宅產(chǎn)品，幾乎都取得了滿意的銷售成績(jī)。位于大興區(qū)的華潤(rùn)公元九里(樓盤資料 業(yè)主論壇) 本次新推公寓產(chǎn)品，91套每平方米35000元的房子，吸引了200余組客戶到場(chǎng)選房；位于昌平區(qū)的北京風(fēng)景(樓盤資料 業(yè)主論壇) ，上周推出25000元/平方米的大戶型房源，僅剩少量四居戶型在售；而位于房山良鄉(xiāng)的商住項(xiàng)目旭輝E天地(樓盤資料)較低每套70萬(wàn)起，600余套房源吸引了800余組客戶參與搖號(hào)……

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊認(rèn)為，雖然貸款收緊影響了心理預(yù)期，但新房市場(chǎng)供不應(yīng)求的形勢(shì)依舊嚴(yán)峻，多數(shù)樓盤預(yù)售前累計(jì)有效客戶量與新推房屋套數(shù)的比值都在3:1以上，從而導(dǎo)致近期北京新推樓盤幾乎都成為“日光盤”。

　　較受傷

　　剛需群體購(gòu)房門檻抬高

　　雖然市場(chǎng)整體大勢(shì)未變，但頭套房85折貸款優(yōu)惠的淡出，還是對(duì)于頭次置業(yè)的剛需群體產(chǎn)生了較直接的打擊，造成剛需群體購(gòu)房門檻的抬高。在中原地產(chǎn)張大偉看來(lái)，目前市場(chǎng)情況下，一二線城市的剛需購(gòu)房者受房貸收緊的影響。這部分購(gòu)房者頭付能力弱，絕大部分房款需要貸款。“雖然政策提及保護(hù)剛需，但現(xiàn)實(shí)是頭套房剛需的貸款利率折扣一直在減少”。

　　他分析指出，“以貸款100萬(wàn)為例，之前8.5折利率的話，30年貸款期內(nèi)購(gòu)房者需要支付利息105.9萬(wàn)。而如果是基準(zhǔn)利率，購(gòu)房者甚至需要支付的利息高達(dá)128.7萬(wàn)。而按照現(xiàn)在一般的基準(zhǔn)利率9成計(jì)算，30年支付的利息也高達(dá)113.4萬(wàn)”。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也認(rèn)為，銀行購(gòu)房貸款優(yōu)惠難覓，房貸申請(qǐng)難度增大，導(dǎo)致購(gòu)房成本的增加，對(duì)于本就抱怨房?jī)r(jià)上漲的剛需群體來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜，迫使部分購(gòu)房需求不得不暫緩了購(gòu)房計(jì)劃。胡景暉認(rèn)為，頭套房貸利率收緊對(duì)需求的影響將是必然，雖然目前市場(chǎng)反應(yīng)并未萎縮，但觀望情緒很可能在四季度蔓延。

　　同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士建議，剛需群體往往是樓市中較容易沖動(dòng)的群體，因?yàn)閾?dān)心永遠(yuǎn)購(gòu)不起，很容易被市場(chǎng)鼓動(dòng)，不得不提前透支購(gòu)購(gòu)力。在針對(duì)剛需的頭套房85折優(yōu)惠淡出后，政府應(yīng)該保障剛需夾心層的基本居住需求，提供類似公積金等低利率購(gòu)房工具，避免市場(chǎng)整體恐慌。

　　走偏門 有樓盤推“X年免息分期”

　　擔(dān)保公司忙碌起來(lái)

　　俗話說(shuō)“上有政策，下有對(duì)策。”貸款收緊不久，就有部分樓盤向購(gòu)房人推出了“X年內(nèi)免息分期付款”的方式，一般為一年到三年的期限。這種看起來(lái)頗有噱頭的付款方式其實(shí)早已有之，不過(guò)并不是所有購(gòu)家都有資格享受這種優(yōu)惠的。

　　昌平某樓盤銷售人員告訴記者，能享受的客戶要么是企業(yè)內(nèi)部員工，要么是開(kāi)發(fā)商的“關(guān)系客戶”。而且選擇了這種付款方式后，客戶就無(wú)法享受到樓盤提供的付款方式折扣優(yōu)惠了，“總樓價(jià)會(huì)比一次性付款高，但低于按揭貸款的總價(jià)。”此外，開(kāi)發(fā)商推出的“X年內(nèi)免息分期”付款方式，還有一個(gè)作用就是了留住受“限”的購(gòu)房人。延長(zhǎng)付款周期，以便于等待購(gòu)房人連續(xù)繳交納稅或社保。

　　不僅是開(kāi)發(fā)商開(kāi)始為貸款受限的購(gòu)房人提供“偏門”。每逢年底銀行貸款難時(shí)，都是擔(dān)保公司的活躍期。只不過(guò)今年這個(gè)活躍期似乎來(lái)得有點(diǎn)兒早。

　　北青報(bào)記者從一位 擔(dān)保行業(yè)業(yè)者口中獲悉，北京各大銀行目前貸款申請(qǐng)基本上都排到了明年1月份，尤其是二手房貸款，放款周期可能更長(zhǎng)。所以擔(dān)保公司提前出動(dòng)，電話營(yíng)銷“幫助貸款”事宜。

　　擔(dān)保公司會(huì)通過(guò)自身資源幫助客戶拿到銀行貸款或其他渠道貸款已經(jīng)不是秘密。雖然處于灰色監(jiān)管地帶，但仍然會(huì)得到一部分急需用錢的人響應(yīng)。

　　一家擔(dān)保公司電話營(yíng)銷人員告訴記者，“現(xiàn)在為客戶提供的房屋抵押貸款，利息大概是8個(gè)點(diǎn)左右，一般能貸到房屋總值的6-7成。”并且這些擔(dān)保公司大多承諾，一個(gè)多月可以將貸款辦下來(lái)，但客戶需要向其支付貸款數(shù)額一定比例的費(fèi)用，多以5%為主。

　　符號(hào)影響大于實(shí)質(zhì)

　　事實(shí)上早在2012年5月，工商銀行就曾經(jīng)取消過(guò)頭套房8.5折的優(yōu)惠。在上居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，如今大部分銀行取消8.5折優(yōu)惠只是當(dāng)前房地產(chǎn)金融政策的一個(gè)符號(hào)。其實(shí)不管是個(gè)人貸款政策的8.5折優(yōu)惠抑或是9.5折，或者是基準(zhǔn)利率，相差并不是很大，關(guān)鍵在于購(gòu)房人是不是還愿意去貸款購(gòu)房。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，加息或降息等貸款利率的變化會(huì)更直接地影響房?jī)r(jià)。而取消頭套房貸款優(yōu)惠，更多的是對(duì)購(gòu)房者心理產(chǎn)生的影響。

　　不過(guò)可以肯定的一點(diǎn)是，盡管這樣的貸款政策對(duì)于購(gòu)房者真正的影響并不一定會(huì)有多大，但這會(huì)傳遞出更多收緊信貸的信號(hào)，從而改變購(gòu)房者的心理預(yù)期，進(jìn)而影響到購(gòu)房者的購(gòu)房行為，并讓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生一定程度的轉(zhuǎn)變。畢竟金融政策的相對(duì)收緊，相當(dāng)于為火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。

　　特別是在今年的年底，大部分房企的財(cái)報(bào)披露都顯示接近或已經(jīng)完成了全年的銷售任務(wù)，房企自身也會(huì)主動(dòng)放慢銷售速度，市場(chǎng)將進(jìn)入僵持期。

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