中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行需要想出解決辦法

    習(xí)主席在去年12月召開(kāi)的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議講“在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)的改革”。很多報(bào)道忽略了前半句，實(shí)際上習(xí)主席的意思是，要先擴(kuò)大國(guó)內(nèi)消費(fèi)，如果沒(méi)有擴(kuò)大消費(fèi)，只講供給，供給和需求的關(guān)系是扭曲的。在去年11月11日的財(cái)經(jīng)專業(yè)小組第十一次會(huì)議上，習(xí)主席提出“房地產(chǎn)必須穩(wěn)定發(fā)展，繼續(xù)去庫(kù)存，提高房企擴(kuò)大再生產(chǎn)的積極性”。

    過(guò)去的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，除了對(duì)房地產(chǎn)提出去庫(kù)存、加杠桿、加大生產(chǎn)能力以外，對(duì)其他行業(yè)提出的都是去產(chǎn)能。壓倒中國(guó)經(jīng)濟(jì)這個(gè)駱駝的較后一根稻草是什么?就是房地產(chǎn)，一旦房地產(chǎn)的增速下去，會(huì)把駱駝壓倒，只有房地產(chǎn)保持增速，才能把駱駝?chuàng)纹饋?lái)。

    關(guān)于房地產(chǎn)政策，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要自然人購(gòu)房，不能打擊投資、投機(jī)行為，這是對(duì)2011年政策提出打擊投資和投機(jī)行為的修正。提出取消過(guò)時(shí)的限制政策。

    提到庫(kù)存，為什么會(huì)形成庫(kù)存?

    這和限購(gòu)、限貸、加稅，一、二套房存在差別和不能購(gòu)第三套房的政策相關(guān)，從2011年開(kāi)始連續(xù)三年出臺(tái)政策，房地產(chǎn)行業(yè)的庫(kù)存也開(kāi)始上升。“十二五”規(guī)劃提出建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，大量建設(shè)保障性住房就出現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象，在拆遷過(guò)程中，有人得到五套房子，并把其中四套賣(mài)了，極大地增加了市場(chǎng)供應(yīng)量。這是房地產(chǎn)商無(wú)法計(jì)算的，于是在二手房交易迅速增長(zhǎng)的過(guò)程中，有相當(dāng)一部分是新房子，而這一部分新房子是因?yàn)楸Ｕ戏空邔?dǎo)致的額外供應(yīng)。新增住房和保障房擠出的新增供給，兩方面共同作用，導(dǎo)致現(xiàn)有庫(kù)存增加。

    為什么說(shuō)房地產(chǎn)對(duì)解決中國(guó)經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題有至關(guān)重要的作用?

    稅收方面，房地產(chǎn)稅、土地增值稅和土地使用稅等占到總稅收的約12%，如果加上營(yíng)業(yè)稅、所得稅大概是30%，再加上四萬(wàn)億的土地財(cái)政，總共可以占地方財(cái)政的50%-75%?，F(xiàn)在房地產(chǎn)拉動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)度只有3.8%，金融業(yè)是15.9%，過(guò)去房地產(chǎn)業(yè)可以達(dá)到20%，而金融業(yè)只有8%。只要房地產(chǎn)投資增速高于固定資產(chǎn)投資增速，GDP增長(zhǎng)率都是上升的，反之GDP增速都是下降的，多年如此。

    如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，地方債、銀行債，甚至是金融的問(wèn)題都會(huì)暴露出來(lái)。北京銀行的壞賬來(lái)源是鋼貿(mào)企業(yè)，占25%以上，其次是煤炭企業(yè)，占20%左右。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在銀行的壞賬率現(xiàn)在都是很低的，如果壞賬率上升的話會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

    房地產(chǎn)投資大量下降，與房地產(chǎn)行業(yè)中國(guó)企占比很低有關(guān)——國(guó)企只占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的11%，較高達(dá)到17%。很多大國(guó)企不往二、三、四線城市發(fā)展，其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的自我調(diào)節(jié)能力是很好的。像鋼鐵行業(yè)里國(guó)企很多，這些國(guó)企的邏輯就是，越被要求增加庫(kù)存，就越不干活，而這就導(dǎo)致投資減少，并帶來(lái)GDP增速下降，這樣可以逼迫政府出手。

    要讓房地產(chǎn)投資恢復(fù)到正常水平，需要土地供應(yīng)先行。去年土地30%的負(fù)增長(zhǎng)需要補(bǔ)充回來(lái)。政府的保障性住房也要補(bǔ)上，“十二五”期間有3600萬(wàn)套保障性住房，但是“十三五”期間就沒(méi)有了，現(xiàn)在住建部和地方政府已經(jīng)出臺(tái)要減少經(jīng)濟(jì)適用性住房、保障性住房的政策。一方面是開(kāi)發(fā)商的投資，一方面是政府投資，這兩方面投資都下降的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身增速就上不去。我覺(jué)得要解決中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的發(fā)展問(wèn)題，所有矛盾就集中在房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)在看來(lái)只有房地產(chǎn)能救中國(guó)。

    現(xiàn)在大概有12個(gè)地方政府出臺(tái)了減免契約稅的政策，重慶出臺(tái)了減少預(yù)征稅減收、減少各種稅費(fèi)比例的政策，來(lái)救活生產(chǎn)方、開(kāi)發(fā)商，以便讓開(kāi)發(fā)商有更多現(xiàn)金流解決庫(kù)存問(wèn)題。

    但我覺(jué)得還不夠，應(yīng)該購(gòu)房減免個(gè)稅，包括用個(gè)稅沖抵個(gè)貸利息。現(xiàn)在個(gè)稅收入大概7000億左右，減免10%就是700億，即使把2000萬(wàn)人的購(gòu)房行為打?qū)φ?，也?000萬(wàn)人購(gòu)房，完全可以把現(xiàn)有房產(chǎn)庫(kù)存解決掉。這1000萬(wàn)套新增住房產(chǎn)生的稅收大概是15000億左右，包括土地增值稅、交易稅等。現(xiàn)在每年新增1000萬(wàn)套左右住房，稅費(fèi)大概接近4萬(wàn)億，所以再增加1000萬(wàn)套新增住房，較少也要再增加1萬(wàn)多億稅收，這是一個(gè)較好的長(zhǎng)期辦法。而在取消所有過(guò)時(shí)政策后，大家一定愿意購(gòu)購(gòu)第三套房子，國(guó)家不用擔(dān)心不想購(gòu)房的問(wèn)題。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，還房貸的利息就是節(jié)省個(gè)稅。

    銀行現(xiàn)在有兩種還貸方式，一種是只還息不還本，另一種是還本還息。而只還息不還本的方式就把購(gòu)房子的行為變成了租房子，除了繳納20%頭付以外，利息可以抵掉個(gè)稅，而過(guò)去是交完個(gè)稅再還利息。當(dāng)然房子頭付可能是借來(lái)的，但無(wú)論如何，利息抵稅一定會(huì)帶動(dòng)每年至少1000萬(wàn)套以上的新購(gòu)房需求。

    公眾到底有購(gòu)房的需求嗎?

    我認(rèn)為有，如果沒(méi)有需求，3600萬(wàn)套保障性住房的居住和替換問(wèn)題就不會(huì)出現(xiàn)了。我們調(diào)查過(guò)12個(gè)城市發(fā)現(xiàn)，很多人在拆遷過(guò)程中分到了幾套房子，自住其中一套，其余的則進(jìn)行二手房交易。實(shí)際上如果這部分供應(yīng)取消了，并將其轉(zhuǎn)換成商品房，那么對(duì)房屋的消費(fèi)需求是存在的?，F(xiàn)在看來(lái)，取消第三套住房的限制性條件、取消一、二套房的差別利率、或取消其他限制性條件，都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的需求增加有利。

    而現(xiàn)在，因?yàn)檠胄胁唤鉀Q一、二套住房差別利率和第三套住房貸款問(wèn)題，地方政府的政策是打折扣的。為什么套住房的頭付還要高達(dá)25%-30%?為什么不允許購(gòu)購(gòu)第三套房貸款呢?當(dāng)個(gè)人杠桿增加的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商可以消化庫(kù)存，房地產(chǎn)行業(yè)的總杠桿會(huì)下降?，F(xiàn)在的個(gè)人存款率是足夠的，而企業(yè)的存款率可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，但是如果企業(yè)能夠消化庫(kù)存，把資金盤(pán)活，進(jìn)行投資，杠桿率就會(huì)下降，投資增長(zhǎng)由負(fù)變正。

    此外，按人均計(jì)算住房需求是錯(cuò)誤的。如果按照戶數(shù)計(jì)算，全國(guó)平均是從3.7人/戶降低到3.02人/戶，實(shí)際上在北京、上海都是2.5或2.6人/戶。這個(gè)差異說(shuō)明了什么問(wèn)題?戶籍是按照戶口本來(lái)統(tǒng)計(jì)的，但很可能出現(xiàn)和朋友合租房子的情況，實(shí)際上應(yīng)該計(jì)算成一室多戶。而如果按單個(gè)人口比例計(jì)算，四大城市的這個(gè)增長(zhǎng)比率將達(dá)到30%以上。五普和六普之間單代人增長(zhǎng)是11%，按照這個(gè)增長(zhǎng)率，人口普查的統(tǒng)計(jì)中城市人口應(yīng)該要達(dá)到3.6億-3.8億戶，但實(shí)際上只有2.68億戶。

    所以，每戶人都至少擁有一套房子是一種錯(cuò)覺(jué)。如果要將單人戶計(jì)算進(jìn)去，只需要采取減稅措施，租金可以抵免個(gè)稅，就能解決現(xiàn)有市場(chǎng)問(wèn)題，還可以帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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