較新數(shù)據(jù)：2015年，全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲超過(guò)7%，再創(chuàng)歷史新高，而一線城市的房?jī)r(jià)，更是大幅上漲三成左右，其中深圳上漲六七成。

    2015年12月經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，促使開(kāi)發(fā)商降房?jī)r(jià)，曾被媒體炒作了一陣。似乎房地產(chǎn)去庫(kù)存，只能靠開(kāi)發(fā)商降房?jī)r(jià)這一條路可走了。

    作為2015年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅的上海， 書(shū)記也指出：上海作為一座特大型城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有自身特點(diǎn)，控制房?jī)r(jià)是重要調(diào)控目標(biāo)。上海房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，如果不堅(jiān)持調(diào)控，將影響上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    面對(duì)高庫(kù)存和高房?jī)r(jià)并存的“奇怪現(xiàn)象”，部分普通民眾仍然認(rèn)為主要是開(kāi)發(fā)商太黑心、太暴利，所以導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高。其實(shí)，情況并非如此。今年前三季度80家上市房企的平均利潤(rùn)率頭次跌破兩位數(shù)，只有8%左右。

    因此，想要探究中國(guó)高房?jī)r(jià)的內(nèi)因，頭先得清楚其靜態(tài)構(gòu)成。從構(gòu)成因素分析，一個(gè)新建小區(qū)的平均房?jī)r(jià)，或者一套新房的價(jià)格，主要包含五個(gè)因素：地價(jià)、建安成本、稅費(fèi)、企業(yè)融資成本、企業(yè)利潤(rùn)。

    其一，地價(jià)。如果說(shuō)房子是面包，那么土地就是面粉，所以面粉貴，則面包也會(huì)提價(jià)。而部分熱點(diǎn)城市的部分地王，由于開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶激烈，出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”也不希奇。

    越是房?jī)r(jià)高的城市，地價(jià)在房?jī)r(jià)構(gòu)成中所占比重越高。比如，2015年北京多塊區(qū)域地王的樓面價(jià)高達(dá)5萬(wàn)左右，如果一兩年后，賣(mài)房時(shí)以8萬(wàn)左右的價(jià)格出售，則地價(jià)占比超六成。而一個(gè)中西部的三四線城市，一個(gè)地塊的樓面價(jià)假設(shè)2000元，而房?jī)r(jià)為6000元，則地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重只有三成。

    中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院的數(shù)據(jù)表明：2014年，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3522元/平方米，其中商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為6552元、5277和742元/平方米。而2004年主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為1166元/平方米，其中商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為1988元、1198和481元/平方米。比較可知，相比十年前，住宅地價(jià)上漲幅度，340%。

    如果以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2014年全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地均價(jià)為每平米3001元，相比2014年的每平米721元，上漲316%。而2014年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格為每平米6323元，相比2004年的每平米2778元，上漲128%。另外，全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地均價(jià)占房?jī)r(jià)的比重，2004年為26%，而2014年已大增至48%。顯而易見(jiàn)，過(guò)去十年，地價(jià)漲幅大于房?jī)r(jià)漲幅，導(dǎo)致地價(jià)在房?jī)r(jià)構(gòu)成中的比重越來(lái)越大，當(dāng)前幾乎已占半壁江山。地方政府自然是房地產(chǎn)發(fā)展的受益者。

    其二、建安成本。建安成本指房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成，兩者都包括材料成本投入和人工成本。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋建造價(jià)，由2001年的每平米1128元，持續(xù)增長(zhǎng)至2013年的2643元。就2013年而言，31個(gè)省份中，全國(guó)較高的地區(qū)是上海，達(dá)4670元，其次是海南的3904元;較低的地區(qū)是河南，為1874元，其次是貴州的2020元。據(jù)開(kāi)發(fā)商朋友的經(jīng)驗(yàn)：如果將前期規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用也算進(jìn)去，則當(dāng)前在一線城市如上海，高層建安成本為7500元左右，二線城市如武漢需要4500元左右。

    從商品房銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，2001年和2013年全國(guó)分別為每平米2170元和6237元;2013年上海、海南、貴州和河南則分別為每平米16420元、8669元、4295元和4205元。計(jì)算可知，房屋造價(jià)占房屋售價(jià)的比重，全國(guó)由2001年的52%降至2013年的42%;2013年上海、海南、貴州和河南則分別為28%、45%、47%和45%。顯而易見(jiàn)，越是發(fā)達(dá)地區(qū)，房屋造價(jià)所占比重越低，而地價(jià)占比越高。當(dāng)然，有些地方政府土地出讓不規(guī)范，存在返還土地款的現(xiàn)象，45%的地價(jià)占比略被高估。

    不同省份和城市，主要是人工成本和住宅檔次有別，所以建安成本存在差異，比如一線城市高層住宅多數(shù)超過(guò)2000元。如果是 ，則還會(huì)增加幾百至幾千元不等，其中一二線城市中高端精 ，成本可達(dá)3000-5000元。

    其三，房地產(chǎn)稅費(fèi)。房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)種類比較多。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種主要有七個(gè)，契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅，其中前五個(gè)稅種純屬于房地產(chǎn)稅種。

    2014年，這七類房地產(chǎn)稅收總額達(dá)2.24萬(wàn)億元，占地方財(cái)政收入的比重約為三成。如果從前面五稅來(lái)看，2014年占比為18%，而2001年僅為7%。

    2014年，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售總金額為7.63萬(wàn)億，也即房地產(chǎn)七稅稅收金額占全國(guó)新房銷(xiāo)售金額的29%。從實(shí)際稅率看，土地出讓的契稅為3%，購(gòu)房契稅實(shí)際為2%左右，企業(yè)營(yíng)業(yè)稅為5.5%，企業(yè)所得稅為25%，土地增值稅(按規(guī)為四級(jí)累計(jì)稅率，實(shí)際多按房屋銷(xiāo)售總金額的2-5%)，這幾個(gè)是與新房有關(guān)的主要稅種。

    不過(guò)，實(shí)際稅收占比沒(méi)有29%這么高，因?yàn)槠叨惍?dāng)中還包括了二手房交易稅，比如營(yíng)業(yè)稅、契稅和個(gè)人所得稅?？紤]到當(dāng)前我國(guó)仍以新房成交為主，打個(gè)折扣，則稅收及各種費(fèi)(費(fèi)遠(yuǎn)小于稅)大概能占到房?jī)r(jià)構(gòu)成的15%左右。

    其四，開(kāi)發(fā)商融資成本。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而資金是有成本的，尤其是開(kāi)發(fā)商通過(guò)借貸融資，就會(huì)產(chǎn)生利息支出。過(guò)去多年，一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商自有資金率多為二三成，其他七八成都需要借助于外部融資。

    2011年之前，由于房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率比較高，開(kāi)發(fā)商敢于通過(guò)高息借貸加速業(yè)務(wù)拓展、擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模。而各類資金，也將房地產(chǎn)業(yè)視為“香餑餑”。銀行貸款利率，一般要比基準(zhǔn)利率上浮二成以上，即便如此開(kāi)發(fā)商仍求之若渴，曾經(jīng)那些年，有放貸審批權(quán)的銀行高管可謂肥職。房地產(chǎn)信托，利率多在15%以上。房地產(chǎn)私募，利率達(dá)20%左右。民間高利貸，30%以上是常態(tài)。

    2010年至2013年，由于國(guó)家持續(xù)不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，不 制個(gè)人購(gòu)房，而且更加嚴(yán)苛的對(duì)待開(kāi)發(fā)商。在融資方面，設(shè)定很多門(mén)檻，比如要求商業(yè)銀行實(shí)行“黑白名單”，只有“白名單”上的開(kāi)發(fā)商才能放貸，筆者曾見(jiàn)過(guò)一家銀行名單，基本都是全國(guó)房地產(chǎn)50強(qiáng)的企業(yè)。

    廣大中小開(kāi)發(fā)商根本拿不到貸款，即便是少數(shù)大房企，也會(huì)因種種原因(比如有信用暇疵)，而被排除在“白名單”之外。于是，開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)民間高利貸、房地產(chǎn)信托、私募等高成本融資。當(dāng)然，2011年以來(lái)，由于三四線城市樓市持續(xù)低迷，中小開(kāi)發(fā)商也不敢大量借房利貸了，根本用不起，這也導(dǎo)致很多地區(qū)高利貸泡沫破滅。

    2014年至2015年，隨著全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控放松，開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境有所改善，比如2015年二三季度，龍湖、萬(wàn)科、恒大等少數(shù)公司發(fā)行了低于5%的的低息公司債。但絕大部分開(kāi)發(fā)商的融資成本依然較高。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率連跌幾年的情況下，多數(shù)房企純屬給金融機(jī)構(gòu)打工，自己所獲收益微不足道。

    其五，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。2015年前三季度，80家上市房企總營(yíng)業(yè)收入為4244億元，合計(jì)凈利潤(rùn)為343億元，凈利潤(rùn)率為8%，頭次跌破兩位數(shù)。

    其實(shí)，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率下滑，還沒(méi)到頭。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率，由2000年的1.6%，一路攀升至2010年的14.2%。從2011年開(kāi)始走下坡路，2011年和2012年分別為13%和11.8%，20132014年的數(shù)據(jù)尚未公布(統(tǒng)計(jì)局的工作不給力，數(shù)據(jù)更新太滯后)，預(yù)期可以接近或者跌破10%。

    考慮到營(yíng)業(yè)利潤(rùn)范疇于大凈利潤(rùn)，前者沒(méi)有減去企業(yè)所得稅(稅率為25%)，因此10%的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率，相當(dāng)于7.5%的凈利潤(rùn)率。也即2015年全國(guó)房企的凈利潤(rùn)率已經(jīng)下滑至7%左右。但即便已經(jīng)連跌五年，但尚難言到底。

    不過(guò)，也不太可能跌至2000年的1.6%，那時(shí)房改之后剛兩年，全國(guó)樓市還沒(méi)有全面市場(chǎng)化，需求不振。而且，2000年全國(guó)2.9萬(wàn)家房企中，國(guó)企和集體企業(yè)的占比共31%，他們的經(jīng)營(yíng)效益很差。而2013年，全國(guó)9.1萬(wàn)家房企中，民企占近98%。民企求利，不像國(guó)企還肩負(fù)一定的社會(huì)責(zé)任，當(dāng)利潤(rùn)率降至一定程度后，自然會(huì)減少生產(chǎn)量，甚至退出這個(gè)行業(yè)。

    綜上所述，根據(jù)數(shù)據(jù)和筆者經(jīng)驗(yàn)估算，現(xiàn)階段全國(guó)房?jī)r(jià)的構(gòu)成，大概占比為：地價(jià)占40%左右、建安成本占30%左右、稅費(fèi)占15%左右，融資成本占8%左右，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)占7%左右。由此可見(jiàn)，高房?jī)r(jià)幕后的五大黑手，土地成本較黑較狠!

    在多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成熟平穩(wěn)階段，建安成本一般占房?jī)r(jià)的六七成，地價(jià)、稅費(fèi)、企業(yè)利潤(rùn)等僅占房?jī)r(jià)的三四成。相較而言，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍在“草莽時(shí)代”，地價(jià)與稅費(fèi)占比偏高，當(dāng)然這也與制度與政策有關(guān)。不管如何，我國(guó)的房?jī)r(jià)構(gòu)成，還有很大的優(yōu)化空間。對(duì)此，制度設(shè)計(jì)者和行業(yè)管理者，應(yīng)予以充分重視，并逐步推進(jìn)改革。

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