縱使多個(gè)城市接連出臺(tái)史上*嚴(yán)樓市政策，但也難以阻攔地王瘋狂刷新的腳步。

  9月8日，19家房企經(jīng)過(guò)3個(gè) 173輪競(jìng)價(jià)后，中銳地產(chǎn)以溢價(jià)185.34%，樓板價(jià)為18050元/平方米的價(jià)格拍出無(wú)錫單價(jià)地王。

  事實(shí)上，上半年寬松的融資環(huán)境和火爆的房產(chǎn)銷售，讓不少大型房企可動(dòng)用資金創(chuàng)下歷史記錄。而手握巨資的房企們?cè)趲?kù)存快速清空的大背景下，似乎已經(jīng)開(kāi)始繼續(xù)醞釀下一波地王潮。

  “地王不斷刷新，是這一輪房?jī)r(jià)飆漲的主要推手。樓市泡沫顯而易見(jiàn)，風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，但是，在新的可以替代房地產(chǎn)支撐起中國(guó)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)之前，樓市泡沫不會(huì)輕易破滅?！眲倓偮男碌年?yáng)光100總裁、“萬(wàn)通六君子”中*后一個(gè)退居二線的創(chuàng)始人林少洲告訴記者。

  新一輪地王潮來(lái)襲

  2016年顯然是中國(guó)樓市有史以來(lái)*火爆的“地王年”，而地王潮至今仍未退去，新的地王仍然來(lái)勢(shì)洶洶。

  9月8日，除了中銳地產(chǎn)以溢價(jià)185.34%，樓板價(jià)為18050元/平方米的價(jià)格拍出無(wú)錫單價(jià)地王之外，同時(shí)，梁溪區(qū)丁村管巷地塊經(jīng)過(guò)97輪被融僑地產(chǎn)以14.4億元，溢價(jià)率269.23%競(jìng)得，該地塊樓板價(jià)為13581.57元/平方米，是無(wú)錫土拍史上溢價(jià)率*高的一塊地。

  而就在前一日，9月7日上午，東莞茶山鎮(zhèn)橫江村一宗編號(hào)為2016WG021號(hào)的商住地正式進(jìn)入交易階段，引來(lái)16家房企爭(zhēng)奪，歷經(jīng)212輪競(jìng)拍后，由天津 廣宇發(fā)展 股份有限公司以14.3億元總價(jià)拍下，折合樓板價(jià)12119元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)501.71%。這也是東莞繼塘廈、莞城、樟木頭地王之后，第四個(gè)超過(guò)萬(wàn)元/平方米樓板價(jià)的地王。

  而地王瘋狂制造數(shù)量*可觀并且依然蓄勢(shì)待發(fā)的城市則是鄭州，8月18日，鄭州北龍湖區(qū)域的13、14號(hào)地塊，再次刷新了地價(jià)紀(jì)錄，其中14號(hào)地塊奪走鄭州土地市場(chǎng)總價(jià)、單價(jià)、樓板價(jià)“三料”稱號(hào)，同時(shí)也創(chuàng)出鄭州土地拍賣史上*長(zhǎng)競(jìng)價(jià)時(shí)間紀(jì)錄。

  寬松的融資環(huán)境和上半年火爆的房產(chǎn)銷售，讓大型房企可動(dòng)用資金創(chuàng)下歷史記錄。財(cái)報(bào)顯示：截至2016年6月底，碧桂園可動(dòng)用現(xiàn)金約493.9億元，另有約1457.8億元銀行授信額度尚未使用。中國(guó)恒大手持現(xiàn)金更為驚人。截止到今年6月底現(xiàn)金總額為2120.0億元，未使用銀行授信額度為1260.1億元，合計(jì)高達(dá)3380.1億元。

  截止到今年6月底，恒大、中國(guó)海外發(fā)展、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科等15家大型房企手持現(xiàn)金合計(jì)超過(guò)8740億元。其中可統(tǒng)計(jì)的10家公司，未動(dòng)用的銀行授信超過(guò)8730億元。兩者合計(jì)超過(guò)1.7萬(wàn)億。

  地王加杠桿揭秘

  大型房企手中之所以普遍盆滿缽滿，主要原因就是寬松的金融環(huán)境，以及由此被逼上高位的房?jī)r(jià)。

  杠桿資金成為中國(guó)樓市*大推手，在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)尤為明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月24日，年內(nèi)搶地*積極的14家房企拿地都超過(guò)200億元，合計(jì)拿地金額為4093億元。整體看，相比2015年同期的1864億元上漲了120%。顯而易見(jiàn)，2016年以來(lái)，房企們都在加足杠桿投資購(gòu)地。

  某研究研究員李宇嘉指出，近期，民營(yíng)房企頻頻以數(shù)倍于自己銷售額的資金斬獲“地王”，銷售回款不足以支撐，通道資金才是“大金主”。融信“蛇吞象”事件，讓借助互聯(lián)網(wǎng)通道的保險(xiǎn)資金及銀行理財(cái)，加杠桿進(jìn)入土地市場(chǎng)，其開(kāi)展資本運(yùn)作的模式大白于天下。

  某研究部總監(jiān)張宏偉表示，房企越來(lái)越多通過(guò)金融機(jī)構(gòu)場(chǎng)外配資“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，從當(dāng)前熱點(diǎn)城市房企拿地來(lái)看，房企拿地首付配資的現(xiàn)象越來(lái)越多。比如，政府規(guī)定土地出讓金的首付款必須50%，那么，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講只要首付25%，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)場(chǎng)外配資25%或者更多比例“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，甚至不惜成本制造“地王”。

  地王們賭“幸福解套”

  新地王們之所以如此放膽一搏，主要也是因?yàn)橐廊豢春梅康禺a(chǎn)后市。

  “現(xiàn)在很多地產(chǎn)商手里沒(méi)地，既然有外部資金支持拿地，不如放手一搏，總比坐看別的企業(yè)賺錢強(qiáng)，再說(shuō)，曾經(jīng)在去年還被嘲笑被套牢的老地王，現(xiàn)在不都已經(jīng)幸福解套了?！币淮笮头科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

  2016年年初，克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在躋身2013年、2014年總價(jià)、單價(jià)地王0的37幅地塊中（有部分地塊同時(shí)位列總價(jià)、單價(jià)地王序列），目前只有11塊地進(jìn)入銷售階段，占比不足30%。其余大部分地王尚處于開(kāi)工未售、或是未開(kāi)工的狀態(tài)，甚至還有少部分地王的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)尚未結(jié)束。

  據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年和2014年的總價(jià)地王、單價(jià)地王，均未進(jìn)入銷售通道。如2013年的新鴻基上海 徐家匯 地王、2014年的中民投上海董家渡地王等全國(guó)總價(jià)地王，主要受開(kāi)發(fā)規(guī)劃所累，所需資金量高，以致施工進(jìn)度較為緩慢，其中新鴻基地王至2015年底還在尋求貸款支持項(xiàng)目建設(shè)。單價(jià)地王方面，2013年6月，蘇州誕生的5.1萬(wàn)元/平方米的袖珍地王至今仍未開(kāi)工。而2014年北京華嘉胡同單價(jià)地王也只是開(kāi)工未售，老地王們直到2016年年初大部分還在苦等板塊升值。但短短幾個(gè)月時(shí)間，老地王們就幸福解套了。

  近期，銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)相繼加強(qiáng)通道監(jiān)管，以控制“加杠桿”。如6月證券公司風(fēng)控“新規(guī)”，7 月銀行理財(cái)“新規(guī)”以及近期保監(jiān)會(huì)規(guī)范險(xiǎn)資一致行動(dòng)人投資等。

  “從預(yù)期影響來(lái)看，隨著政策面的收緊與市場(chǎng)調(diào)整期的到來(lái)，在上述熱點(diǎn)城市制造地王的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加，一旦這樣的風(fēng)險(xiǎn)到來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)就不僅僅會(huì)波及房企自身，還會(huì)波及金融機(jī)構(gòu)，甚至金融機(jī)構(gòu)背后的個(gè)人投資者。“張宏偉表示，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整的階段時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)跌聲一片，批量的“地王”項(xiàng)目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)極有可能會(huì)爆發(fā)。

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