“現(xiàn)在的萬科，如果不是在尋求一場更大變革的話，那么它所做的種種嘗試，就是在試圖緩解所有大公司都會來臨的焦慮?！币晃环康禺a(chǎn)管理咨詢?nèi)耸肯蛉嗣窬W(wǎng)記者評價說，近期房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的“新花樣”，萬科無一不試。

    他曾是深圳一家房地產(chǎn)管理咨詢公司的高管，在過去將近一年的時間里，這家公司據(jù)稱都在為萬科的項目跟投制度提供技術(shù)支持和咨詢服務(wù)。

    去年的愚人節(jié)開始，萬科正式宣布了公司事業(yè)合伙人制度的重要組成——項目層面的員工跟投制度。

    從風(fēng)投領(lǐng)域引入的項目跟投，被萬科寄予厚望。

    萬科認(rèn)為，在項目實際操作過程中，員工在加快項目周轉(zhuǎn)、節(jié)約成本、促進(jìn)銷售等多方面會體現(xiàn)出合伙人的意識和作用，對提升項目、所在一線公司乃至公司整體經(jīng)營業(yè)績都會起到積極作用。

    項目跟投制度吸引到越來越多的房地產(chǎn)公司趨之若鶩。金科股份在較近剛剛宣布了公司的員工項目跟投計劃，此前碧桂園集團(tuán)與越秀地產(chǎn)等品牌開發(fā)商也都推出了與之類似的項目跟投計劃。

    “房地產(chǎn)市場在進(jìn)入到2014年以后轉(zhuǎn)向下滑趨勢，對每一家房地產(chǎn)公司而言，都存在著成本和利潤的壓力，因此保持良好的財務(wù)指標(biāo)是一個重要課題?！碑?dāng)代置業(yè)副總裁張世紅在評價房地產(chǎn)行業(yè)興起的事業(yè)合伙人制度時說，“合伙人制度也是在這種形勢下產(chǎn)生的，推動公司合伙人與企業(yè)共擔(dān)風(fēng)險、利益共享?！?/p>

    行業(yè)內(nèi)對項目跟投制度質(zhì)疑和爭議的聲音同樣此起彼伏。

    一方面，項目跟投機(jī)制意味著一線公司不再以規(guī)模為導(dǎo)向，轉(zhuǎn)而注重項目的運(yùn)營效率和投資收益。這種項目開發(fā)邏輯的反面是，一線公司趨向保守，謹(jǐn)慎有余而錯失發(fā)展機(jī)遇。

    另外，包括萬科掌舵人郁亮也在公開場合坦承，萬科部分區(qū)域存在管理人員參與跟投機(jī)制不積極的現(xiàn)象。一位行業(yè)人士認(rèn)為，項目跟投制度之所以受到抵制，是因為強(qiáng)制跟投機(jī)制“動了一線公司管理層的奶酪”。

    捆綁風(fēng)險與利益

    2014年的愚人節(jié)，萬科開始推行在項目層面上的員工跟投機(jī)制，公司宣布在今后的所有新項目，除了舊城改造及部分特殊項目外，原則上要求項目所在的一線公司管理層和該項目管理人員，必須跟隨公司一起投資，員工初始跟投份額不超過項目峰值的5%。

    根據(jù)萬科在今年3月底披露的數(shù)據(jù)，公司累計有近5000人參與公司項目跟投，占全公司地產(chǎn)編制人員的7成左右。此外，萬科向人民網(wǎng)記者提供的數(shù)據(jù)顯示，公司項目已完成認(rèn)購且到賬金額11.75億元。

    “從跟投實施情況來看，員工在加快項目周轉(zhuǎn)、節(jié)約成本、促進(jìn)銷售等多方面越來越體現(xiàn)出合伙人的意識和作用，對提升項目、所在一線公司乃至公司整體經(jīng)營業(yè)績起到了積極的作用?！比f科公司董秘譚華杰介紹說。

    賽普咨詢研究院院長李春亮也認(rèn)為，目前尚無法準(zhǔn)確對比和檢驗項目跟投制度的價值，但從階段性效果來看，員工跟投對項目利潤、進(jìn)度、質(zhì)量以及團(tuán)隊都帶來了正向價值。

    李春亮向人民網(wǎng)記者介紹，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的項目跟投早已廣泛應(yīng)用于風(fēng)控領(lǐng)域。在風(fēng)投基金作為主要投資方對項目注資后，其他一些基金跟進(jìn)少量投資，而投資后對被投企業(yè)或項目的輔導(dǎo)主要由主投基金進(jìn)行，而跟投的基金往往只作為財務(wù)投資者，不參與被投企業(yè)或項目的管理。

    萬科的項目跟投機(jī)制則有所區(qū)別。雖然萬科集團(tuán)或萬科引入的投資方是作為項目主投的“風(fēng)投基金”，這些項目所在的一線公司管理層和項目管理人員是作為“跟投基金”，但與風(fēng)控領(lǐng)域跟投基金作為財務(wù)投資者角色完全不同的是，這些項目所在的一線公司管理層和該項目管理人員，實際上是萬科項目的實際操盤者。

    “項目跟投機(jī)制被廣泛使用和推廣，源于其具有比常規(guī)激勵方式的明顯優(yōu)勢。比如通過利益要害關(guān)聯(lián)倒逼項目管理透明化，在一定程度上降低了管理者的暗箱操作等道德風(fēng)險。其次，通過項目與投資管理者的利益捆綁分擔(dān)風(fēng)險，提高項目的安全性和盈利性?！鼻笆錾钲谶@家房地產(chǎn)管理咨詢公司在撰文分析項目跟投機(jī)制時稱。

    “管理者投資后，除了管理費(fèi)用收入外，還可能通過更多的精力投入分享項目投資收益，也不失為一種激勵與約束并存的雙贏模式?！鄙钲谶@家房地產(chǎn)管理咨詢公司繼續(xù)撰文指出。

    這篇分析文章在總結(jié)時說，跟投機(jī)制可實現(xiàn)員工與機(jī)構(gòu)風(fēng)險共擔(dān)、利益共享，且一定程度上控制、降低了人員流動風(fēng)險，以此完善投資機(jī)構(gòu)內(nèi)部治理機(jī)制與薪酬體系、提高公司的競爭力。

    決策保守錯失機(jī)遇

    項目跟投機(jī)制意味著一線公司不再以規(guī)模為導(dǎo)向，轉(zhuǎn)而注重項目的運(yùn)營效率和投資收益。這種項目開發(fā)邏輯的反面是，一線公司趨向保守，謹(jǐn)慎有余而錯失發(fā)展機(jī)遇。

    “項目跟投反復(fù)要求控制和提升的是項目的ROIC（率）、IRR（內(nèi)部收益率）這些關(guān)于投資收益、利潤和成本相關(guān)的指標(biāo)，尤其是當(dāng)這些項目所在的一線管理層和員工要求跟投項目以后，他們在項目上的選擇會更加謹(jǐn)慎?！崩畲毫料蛉嗣窬W(wǎng)記者分析。

    “這是一種利潤導(dǎo)向的激勵機(jī)制，因此普遍導(dǎo)致的后果就是這些一線公司的管理層和員工會趨向保守，轉(zhuǎn)向一種‘不作為’的保守效率狀態(tài)，至于對公司規(guī)模及長遠(yuǎn)考慮，則更不會主動關(guān)注?！鼻笆龇康禺a(chǎn)管理咨詢?nèi)耸縿t這樣評價。

    這位房地產(chǎn)管理咨詢?nèi)耸恳策M(jìn)一步向人民網(wǎng)記者指出，這些負(fù)責(zé)具體項目操作的一線公司管理層，在項目跟投機(jī)制的激勵下，他們會更加關(guān)注項目投資的利潤率、成本控制、以及周轉(zhuǎn)率。

    “較理想的狀態(tài)就是項目所在一線管理層和員工能夠投入更少的錢，更好地控制開發(fā)成本，在較短的時間里獲得更好的利潤收益?！边@位房地產(chǎn)管理咨詢?nèi)耸空f，“因為自己的收入更多與項目利潤率有關(guān)，因此這些員工可能滋生出來的心態(tài)就是集團(tuán)能否做大規(guī)模并不那么重要，如果不能準(zhǔn)確預(yù)算到某個項目的高收益，那就不如不做這個項目?！?/p>

    這位房地產(chǎn)管理咨詢?nèi)耸康念A(yù)言，可能正在被萬科項目跟投機(jī)制作用下的實際影響所驗證。

    近期人民網(wǎng)記者在參加一個房地產(chǎn)內(nèi)部沙龍活動獲悉，在今年年初，上海某大型房企在北京昌平區(qū)以45億元的高價拿下一宗地塊，在該地塊出讓前萬科北京公司的出價要遠(yuǎn)高于較終拿地的這家上海某大型房企，出讓前萬科的報價較高達(dá)到了47.5億元。

    參加上述沙龍活動的一位知情人士告訴記者，當(dāng)時因為萬科正在積極推行項目跟投機(jī)制，因此萬科北京公司在做地塊評估時，考慮到地塊總價較高，因此對成本進(jìn)行準(zhǔn)確核算也比較困難，較終導(dǎo)致北京萬科公司放棄了昌平地塊。

    不過，據(jù)記者了解，成功獲得昌平地塊的上海某大型房企近期已經(jīng)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓昌平地塊項目的一半權(quán)益。這位知情人士稱，按照交易對價，在不到半年時間里，上海這家大型房企將從昌平地塊中直接獲利數(shù)億元。

    對此，萬科在給予人民網(wǎng)記者的回復(fù)中解釋說，在房地產(chǎn)進(jìn)入到白銀時代以后，房價單邊上漲的時代結(jié)束，“土地拿的多并不一定是財富。”

    “項目跟投制度確保了運(yùn)營團(tuán)隊在拿地時會更加細(xì)致評估項目地價的合理性和未來的經(jīng)營前景。”萬科在書面回復(fù)中稱，“有效控制拿地風(fēng)險，全力以赴做好項目，這對提升股東價值是有利的?！?/p>

    李春亮認(rèn)為，“保守拿地”也可以理解成“穩(wěn)健拿地”，一線公司可能出于風(fēng)險不拿地，但是長期來看公司還是會拿地，因為許多公司拿地的決策并不在一線公司和中層干部，“與其說項目跟投對拿地增加了束縛，不如說是對拿地質(zhì)量提高了約束。”

    “合伙人制度會使一線公司在土地投資的時候更加謹(jǐn)慎和決策科學(xué)，項目運(yùn)營階段會更加仔細(xì)地關(guān)注客戶定位和成本控制，同時會有退出期設(shè)計，因此也會要求項目周轉(zhuǎn)速度加快，提高周轉(zhuǎn)速度，在一定程度上提高率。從這些方面而言，項目跟投對項目的財務(wù)指標(biāo)影響是正向的?！睆埵兰t向記者解釋說。

    “但與此同時，項目的財務(wù)指標(biāo)受影響因素包括了很多，尤其是區(qū)域、市場和土地價格的影響，因此也很難評估較后對財務(wù)的貢獻(xiàn)如何，也更難評估。”張世紅繼續(xù)補(bǔ)充。

    中層為何消極抵制

    按照前述深圳房地產(chǎn)管理咨詢?nèi)耸克觯?dāng)這些要求進(jìn)行項目跟投的一線公司管理層意識到自己的收入分紅與項目利潤收益掛鉤更加緊密的時候，如果這些管理層不能準(zhǔn)確測算到項目或地塊未來的收益情況，那么基于對風(fēng)險的厭惡，他們也會放棄拿地。

    這也意味著，項目只有快周轉(zhuǎn)產(chǎn)生高利潤，這些項目所在的一線管理層和員工才能獲得高分紅收入，對一線公司管理層和員工而言，項目利潤與收入分紅之間“劃上了等號”。

    強(qiáng)力推進(jìn)項目跟投機(jī)制的萬科在集團(tuán)層面也對此產(chǎn)生了共識。在近期萬科執(zhí)行副總裁、頭席財務(wù)官王文金給內(nèi)部員工的培訓(xùn)中，其主題就是試圖教會萬科的員工們?nèi)绾慰疾楣卷椖康母黜椮攧?wù)指標(biāo)，從而選擇項目跟投。

    王文金在萬科內(nèi)部做項目跟投的培訓(xùn)同樣有著一些背景，因為此前萬科總裁郁亮自己也承認(rèn)，萬科部分區(qū)域存在管理人員參與跟投機(jī)制不積極的現(xiàn)象。

    按照郁亮對萬科項目跟投機(jī)制的設(shè)計，為了提升項目的經(jīng)營質(zhì)量，提高項目決策的準(zhǔn)確性，因此對萬科項目經(jīng)理和一線公司管理層，未來將實行強(qiáng)制跟投制度，除舊改等少數(shù)項目以外，項目經(jīng)理必須跟投本項目，一線公司管理層必須跟投所在公司所有的新項目。

    萬科項目跟投機(jī)制一度被外界解讀成作為萬科事業(yè)合伙人的重要內(nèi)容，主要是為了應(yīng)對公司近年來大量的中層干部等人才的流失。當(dāng)然，包括萬科

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