據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，2015年5月全市原10區(qū)(不含增城、從化)二手住宅登記宗數(shù)為5458宗，同比增加15.6%。當(dāng)月購賣市場先揚(yáng)后抑，經(jīng)中介行促成的二手住宅購賣業(yè)務(wù)量比4月減少一成。

6月廣州二手樓市交易量繼續(xù)下滑。滿堂紅市場部提供的較新數(shù)據(jù)顯示，6月1到10日經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅購賣宗數(shù)比5月同期減少3%。有專家認(rèn)為，當(dāng)下股市遭遇調(diào)整，獲利者可考慮套現(xiàn)購房。

5月份上半月強(qiáng)勢下半月走弱

廣州二手樓市在5月上半個月延續(xù)4月份的強(qiáng)勢表現(xiàn)，改善型客戶“接棒”頭次置業(yè)客戶，陸續(xù)加大看房頻率及縮短入市前的思考時間。5月整月廣州二 手住宅總體套均總價為175.4萬元/套，比4月的158.6萬元/套增加16.8萬元/套，也高于今年前四個月的平均數(shù)值(157.8萬元/套)，顯示 換房客出資預(yù)算比剛需客要高。但由于改善型群體的完全數(shù)量不及頭次置業(yè)的剛需客戶多，且在流通房源得到快速消耗后，二手市場在5月下半月開始轉(zhuǎn)弱。滿堂紅 地產(chǎn)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，5月下半月的經(jīng)紀(jì)日均帶客看樓量比4月下半月減少16%，導(dǎo)致較終成交量也比4月下半月減少13%。

與此同時，廣州樓市還受到佛山取消限購的直接沖擊。佛山在5月1日正式取消限購后，一手住宅市場成交量突然飆升，全市一手住宅成交15336 套，環(huán)比4月增加54.5%，比2014年12月的10582套還多4754套，暫時是歷史較高成交量。其中與廣州接壤的南海區(qū)一手住宅成交6900套， 環(huán)比增加51.9%；順德區(qū)一手住宅成交4404套，環(huán)比增加76.9%。

滿堂紅市場部高端經(jīng)理周峰認(rèn)為，廣州二手樓市在本地客戶快速消耗以及佛山一手盤價格優(yōu)勢沖擊下，已無可避免地進(jìn)入短期調(diào)整，預(yù)計調(diào)整期至少持續(xù) 1.5個月。據(jù)悉，6月前10天，經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅購賣宗數(shù)比5月同期減少3%，成交均價為21177元/平方米，比5月同期下跌0.3%。

穗公積金政策調(diào)整受惠群體不多

廣州市住房公積金管理委員會計劃從2015年6月8日開始調(diào)整相關(guān)公積金貸款政策，包括貸款申請條件、頭付比例、可貸款額度公式等。其中新規(guī)定 不再區(qū)分廣州戶籍和非廣州戶籍兩種繳存時間條件，而統(tǒng)一為連續(xù)繳存6個月以上即可申請；頭付比例則與今年“3·30”央行政策相一致，貸款額度計算公式由 “賬戶余額×2+月繳存額×到退休年齡月數(shù)×4”，改為“賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數(shù)”。

滿堂紅市場部將該公司在2014、2015年前五個月促成的二手住宅購賣交易個案作歸納，并對購家的付款方式作同期對比。可以發(fā)現(xiàn)，今年前五個 月采用純公積金作為購房手段的比例只有12.5%，同比減少7.6個百分點(diǎn)，純商業(yè)貸款的比例則比2014年同期大幅增加15.6個百分點(diǎn)，達(dá)到 32.3%。

滿堂紅市場部高端經(jīng)理周峰分析，本次廣州公積金政策的調(diào)整，實(shí)際上受惠的群體并不多，特別是把偏從“月繳存額”轉(zhuǎn)去“賬戶余額”后，提倡 “多存少取”的原則，將令每半年提取一次公積金的用戶和剛畢業(yè)不久的年輕人無法獲取公積金的較高上限(個人50萬元、家庭80萬元)。

此外，雖然調(diào)整后的公積金政策對擁有一套住房并已結(jié)清貸款的客戶給予再購房頭付三成的標(biāo)準(zhǔn)，但以今年前五個月廣州總體二手住宅套均總價162萬 元/套為例，即使公積金能完全滿足家庭為單位的80萬元放款，購房者仍需拿出82萬元來作為頭期款，這跟“頭付三成”形成矛盾。而且，公積金的“認(rèn)房 又認(rèn)貸”會導(dǎo)致未來出現(xiàn)有住房的客戶必須按基準(zhǔn)利率的1.1倍支付利息，壓力相當(dāng)大。

因此，這一新規(guī)定對樓市的真正購家意義不大，實(shí)質(zhì)是廣州公積金庫存不足時的無奈之舉，預(yù)計今年下半年入市購房的客戶，將會更多采用商業(yè)貸款作為其付款方式，受制于審批時間長的影響，純公積金貸款的比例會進(jìn)一步減少。

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