鏈家地產(chǎn)一名經(jīng)紀(jì)人表示，目前北京市二套房貸款均執(zhí)行較低頭付6成的標(biāo)準(zhǔn)，而且利率全部為基準(zhǔn)利率上浮10%

　　今年3月份，中國(guó)人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)購(gòu)普通自住房，較低頭付款比例調(diào)整為不低于40%。

　　時(shí)隔數(shù)月，樓市成交量已逐月增加，但銀行方面卻仍不愿意對(duì)二套房貸款松口。《證券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在京城開(kāi)展二套房貸款業(yè)務(wù)的銀行中，仍無(wú)一家銀行明確表示統(tǒng)一執(zhí)行二套房頭付4成的新政，在利率上，基準(zhǔn)利率似乎仍是奢望。

　　鏈家地產(chǎn)一名經(jīng)紀(jì)人告訴本報(bào)記者，目前北京市二套房貸款均執(zhí)行較低頭付6成的標(biāo)準(zhǔn)，而且利率全部為基準(zhǔn)利率上浮10%，不過(guò)如果購(gòu)房者名下曾經(jīng)有貸款但已經(jīng)還清，即便名下有房依然可以按頭套房貸款執(zhí)行。

　　頭付4成條件多

　　易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《5月份典型城市新建商品住宅成交報(bào)告》指出，5月份30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)15.5%，同比增長(zhǎng)34.9%。5月份成交量創(chuàng)下近六年同期新高。對(duì)照近六年來(lái)每年5月份的成交數(shù)據(jù)，同比分別增長(zhǎng)了98.8%、62.4%、37.7%、20.3%和34.9%。從完全數(shù)值看，今年5月份市場(chǎng)成交量已經(jīng)是近六年同期較好水平。

　　具體來(lái)看，北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，5月份北京新建住宅(剔除保障房、自住房)實(shí)際簽約套數(shù)為4822套，環(huán)比上漲達(dá)到了37%。二手房數(shù)據(jù)方面，5月份北京二手房住宅成交均價(jià)為3.6萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲2.2%，比去年同期上漲4.6%。

　　不過(guò)，雖然樓市日益火爆，監(jiān)管層在3月末頒布的房貸新政卻遇冷。在新政頒布依始，銀行們紛紛宣布將根據(jù)政策作出調(diào)整，但如今看來(lái)，多限于紙上談兵。

　　根據(jù)融360數(shù)據(jù)，民生銀行、南京銀行、江蘇銀行和興業(yè)銀行標(biāo)注為二套房房貸頭付較低可降至4成。偉嘉安捷數(shù)據(jù)顯示，工行、建行、農(nóng)行、交行、郵儲(chǔ)銀行、招行、北京銀行、中信銀行、光大銀行、華夏銀行、浦發(fā)銀行以及友利銀行12家銀行二套房頭付比例仍執(zhí)行的是頭付5成。不過(guò)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解到，四成頭付僅為理論上可行，執(zhí)行頭付4成，同時(shí)還有多個(gè)附加條件，執(zhí)行五折也需要達(dá)到一定的條件。

　　例如，興業(yè)銀行人士向本報(bào)記者表示，只有部分與房地產(chǎn)公司合作的樓盤(pán)才可以享受到較低折扣，而且貸款金額要達(dá)到一定的額度，也就是說(shuō)四折頭付并不針對(duì)所有購(gòu)房者。而北京銀行有關(guān)人士則表示，如果想頭付5成，必須是購(gòu)房者名下的貸款為非住宅，也就是購(gòu)房者名下貸款可以為商鋪貸款等。

　　鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，在新政下發(fā)后不久，農(nóng)業(yè)銀行曾經(jīng)有短暫的時(shí)間執(zhí)行過(guò)二套房貸款頭付4成的新規(guī)，但是沒(méi)有多久就暫停了。目前其所經(jīng)手的房地產(chǎn)銷售，二套房全部為頭付6成，利率上浮10%。不過(guò)目前建行、農(nóng)行、北京銀行、渤海銀行的審批以及放款都是很快的，審批7個(gè)工作日內(nèi)完成，放款15個(gè)工作日完成，要比以前快很多。

　　“在頭付這塊卡得嚴(yán)格，對(duì)客戶還是存在一定的影響，北京住房單平米金額較高，一套房子下來(lái)500萬(wàn)元左右是很普遍的，頭付200萬(wàn)元和頭付300萬(wàn)元差距很大，很多人只好選擇總額少一點(diǎn)的戶型進(jìn)行購(gòu)購(gòu)”，上述人士說(shuō)。

　　利率不打折

　　根據(jù)今年3月30日三部委出臺(tái)的新政，二套房貸利率由商業(yè)銀行自主確定，打破了此前各家銀行按基準(zhǔn)利率上浮1.1倍的政策統(tǒng)一執(zhí)行的規(guī)定。然而，監(jiān)管層給政策松綁，各家銀行降價(jià)的意愿卻并不強(qiáng)。

　　數(shù)據(jù)顯示，京城各家銀行無(wú)一下調(diào)二套房的房貸利率，步調(diào)一致的執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%。

　　一位股份制商業(yè)銀行信貸員給《證券日?qǐng)?bào)》記者算了一筆賬，該人士所在銀行的5年期存款利率為4%，如果購(gòu)房者按照貸款基準(zhǔn)利率上浮10%來(lái)算，貸款利率為6.22%，利差空間僅為2.22%，如果銀行降至基準(zhǔn)利率，那么利差不到2%、只有1.65%，這還沒(méi)有算上人工成本等，這樣低的利差銀行顯然沒(méi)有動(dòng)力去做。

　　工行一位個(gè)金部人士表示，目前房貸政策保持穩(wěn)定，銀行的還是放在頭套房上，這是政策所致，二套房貸款方面即使有調(diào)整，相信也不會(huì)大幅度降低頭付比例和利率。

　　此外，據(jù)銀率網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，上周共有679款人民幣非結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品發(fā)售，平均預(yù)期收益率為5.06%,其中有12款產(chǎn)品的預(yù)期收益率超過(guò)6%，如果按照房貸基準(zhǔn)利率5.65%計(jì)算，選擇合適的理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)行投資，收益已經(jīng)超過(guò)了二套房房貸。

　　不過(guò)，自房地產(chǎn)新政出臺(tái)以后，各個(gè)地區(qū)的政策出現(xiàn)了分化。例如重慶地區(qū)的二套房貸款利率就出現(xiàn)了松動(dòng)。融360數(shù)據(jù)顯示，重慶地區(qū)執(zhí)行二套房貸個(gè)性化的銀行中，廈門(mén)銀行重慶分行已將二套房貸頭付比例增加至七成，而相應(yīng)的該行優(yōu)質(zhì)客戶的二套房貸利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%。此外，還有渣打銀行等六家商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)客戶二套房貸利率都可以只在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%。

　　離婚購(gòu)房再度火爆

　　記者在走訪的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，為了購(gòu)房享受優(yōu)惠政策，離婚購(gòu)房也再次走入人們視野。按照房產(chǎn)中介的介紹，離婚購(gòu)房一共有五個(gè)步驟。頭先是去中國(guó)人民銀行拉征信記錄，確定一方名下沒(méi)有貸款記錄，去民政局辦理離婚，去房管局辦理房產(chǎn)證更名，購(gòu)購(gòu)新的房子，等待銀行放款，放款以后復(fù)婚。

　　我愛(ài)我家一位經(jīng)紀(jì)人隱晦的對(duì)本報(bào)記者表示，這種離婚購(gòu)房屬于合理避稅，離婚購(gòu)房后如果認(rèn)定為頭套房，無(wú)論是頭付還是利率都有較大優(yōu)惠。該人士表示，已經(jīng)幫助好幾對(duì)夫妻辦理了類似業(yè)務(wù)。

　　按照貸款100萬(wàn)元，期限20年，等額本金計(jì)算，如果按照二套房貸款，總還款為175萬(wàn)元，每月需要支付7291元還款金額，如果按照頭套房85折計(jì)算，總還款為156萬(wàn)元，節(jié)省了將近20萬(wàn)元，月供也僅為6489元，負(fù)擔(dān)小了很多。

　　不過(guò)，法律界專家表示，假離婚存在非常大的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，希望購(gòu)房人不要為了省利息承擔(dān)更大的訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

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