河北省與北京接壤的這片地帶，是今年3月以來(lái)房地產(chǎn)投機(jī)較為瘋狂的地域之一。在不到6個(gè)月之內(nèi)，燕郊商品住宅均價(jià)從5000元/平方米上漲至8000元/平方米，不少樓盤突破萬(wàn)元大關(guān)。

有觀察人士分析，隨著樓市8月回暖，河北燕郊等地的嚴(yán)厲房貸政策，不排除會(huì)成為其他城市效仿的對(duì)象，甚至成為房地產(chǎn)市場(chǎng)下一波調(diào)控的預(yù)演。未來(lái)一段時(shí)間，購(gòu)房?jī)?yōu)惠利率退出或?qū)⒊蔀槌B(tài)。

外地人頭套頭付五成

“頭付兩成？那是去年的事了，現(xiàn)在是五成。”9月9日，上上城、星河皓月等燕郊8個(gè)在售樓盤的多名售樓員均向本報(bào)記者表示，現(xiàn)在燕郊購(gòu)房，如果不是本地人，無(wú)論頭套房還是二套、多套，均需頭付五成(含)以上了。

根據(jù)住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)6月份的房貸新政通知要求，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行。

本報(bào)記者從燕郊工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行得知，目前外地人在燕郊購(gòu)房，均執(zhí)行頭套、二套50%頭付、利率1.1倍，建行是頭套50%頭付、利率1.1倍，二套60%頭付、利率1.2倍，中行則是頭套二套50%頭付、利率1.1倍，三套60%頭付利率1.2倍。

河北某商業(yè)銀行一位人士透露，這一政策較早于7月初在河北省開(kāi)始執(zhí)行，工行率先實(shí)施，其他銀行跟進(jìn)，雖然利率有所區(qū)別，但頭套房頭付都提高到了五成。

“這是目前較嚴(yán)厲的房貸政策了?！比f(wàn)科北京公司營(yíng)銷總監(jiān)肖勁說(shuō)，北京盡管也限制外地人購(gòu)房，但是只要能提供一年以上的社?；蚣{稅證明，都是可以做到頭付兩三成的。

中原地產(chǎn)北京三級(jí)市場(chǎng)部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，一般在燕郊購(gòu)房的人，都是在北京工作或外地的投資客，不太可能開(kāi)出社?；蚣{稅證明來(lái)，如此嚴(yán)厲限制，燕郊房?jī)r(jià)下跌可以預(yù)見(jiàn)。

他舉例說(shuō)，一套100平方米的商品房，以前頭付只需兩成，20萬(wàn)左右，很多北京的小白領(lǐng)用積蓄都可以購(gòu)購(gòu)，這也是燕郊火爆的根本原因；而以后較起碼需要頭付50萬(wàn)，這一數(shù)字，可以在北京頭付購(gòu)購(gòu)一套150萬(wàn)元的房產(chǎn)。在燕郊的外地投資比例也非常高，這部分購(gòu)房者大部分是二套以上，以后將基本難以貸款。

燕郊房?jī)r(jià)應(yīng)聲跌四千

燕郊，行政隸屬河北省三河市，與北京通州區(qū)接壤，距北京國(guó)貿(mào)僅30時(shí)辰左右車程。自2005年以來(lái)，燕郊成為北京人購(gòu)房的集中地，甚至一再傳出“燕郊將并入北京”的傳聞，被視為北京的一塊“飛地”。

今年3月以來(lái)，北京通州區(qū)受新城規(guī)劃公布影響，房?jī)r(jià)從1.5萬(wàn)元/平方米飆升至2.5萬(wàn)元/平方米，緊靠通州的燕郊也受此刺激，房?jī)r(jià)從不到5000元/平方米，飛奔至8000元/平方米左右，很多樓盤突破萬(wàn)元均價(jià)，漲幅甚至超過(guò)通州。

當(dāng)?shù)毓俜綌?shù)據(jù)顯示，燕郊本地居民人均月收入不過(guò)2000元上下，當(dāng)?shù)貥鞘兄饕杀本┖屯獾氐馁?gòu)購(gòu)力支撐。

同樣的情形，出現(xiàn)在北京近郊的香河、廊坊、固安等地，這些區(qū)域也是過(guò)去幾年里北京人購(gòu)房和投資客的熱土。從2007年起，國(guó)內(nèi)眾多知名開(kāi)發(fā)商均進(jìn)入香河，上海綠地在香河的樓盤綠地公館賣到了4500元/平方米；北京的許多二、三線地產(chǎn)商如旭輝集團(tuán)、京御房地產(chǎn)等則退守廊坊、固安，在此圈地，位于廊坊的旭輝十九城邦賣到了8000元/平方米；而位于固安的聯(lián)排別墅孔雀城則推出100多萬(wàn)元一套的價(jià)位。

而在新政實(shí)施后，這種房?jī)r(jià)狂漲勢(shì)頭已受到初步遏制。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，燕郊的商品房?jī)r(jià)格近期明顯下調(diào)，很多項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)超過(guò)20%。如上上城由去年底三四千元的均價(jià)在今年3、4月份一度飆升至11000元/平米，目前回落至7000元/平米，天洋城由去年底的6000元飆升至11800元后，較近下調(diào)到7800元左右/平米。

頭套房?jī)?yōu)惠退出成常態(tài)？

而接下來(lái)引人關(guān)注的是，河北的嚴(yán)厲限制是否將成為樓市下一波調(diào)控微縮預(yù)演？

樓市調(diào)控在進(jìn)行了4個(gè)月后，目前正處于復(fù)雜微妙的“中場(chǎng)”階段。8月份，全國(guó)多個(gè)一線城市商品房成交量和價(jià)格雙雙反彈，北京、上海、深圳的成交均價(jià)重返20000元以上。對(duì)于調(diào)控是否奏效的擔(dān)憂顯現(xiàn)，二次調(diào)控出臺(tái)預(yù)期強(qiáng)烈。

“燕郊樓市量?jī)r(jià)齊跌已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)，而市場(chǎng)如果繼續(xù)出現(xiàn)非理性的反彈，很可能其他多個(gè)城市也出現(xiàn)頭套房政策繼續(xù)收緊?！睆埓髠シ治稣f(shuō)。

從8月份開(kāi)始，北京多家商業(yè)銀行宣布，對(duì)套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確定為“認(rèn)房又認(rèn)貸”；9月初，北京房貸金融政策再度收緊，八成銀行已取消頭套房七折利率，現(xiàn)在都在8.5折左右。

我愛(ài)我家副總裁胡景暉說(shuō)，從調(diào)控開(kāi)始，就陸續(xù)有銀行取消7折優(yōu)惠，但還有相當(dāng)一部分銀行可以申請(qǐng)下來(lái)，進(jìn)入8月份后申請(qǐng)就很難獲批了。

胡景暉分析，這一方面跟各銀行放貸額度有關(guān)，另一方面也可能是有意收緊房貸政策，“在執(zhí)行層面隱形從嚴(yán)放貸”。

中國(guó)銀行西安分行人士也表示，早在6、7月份，西安各商業(yè)銀行就開(kāi)始執(zhí)行頭付3成、利率85折甚至9折的房貸政策。

張大偉認(rèn)為，雖然目前央行還沒(méi)有調(diào)整基準(zhǔn)利率，但購(gòu)房?jī)?yōu)惠利率退出已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，燕郊很可能成為其他城市效仿的對(duì)象。

也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，對(duì)二套、多套房進(jìn)行信貸限制是可以的，但頭套房?jī)?yōu)惠不應(yīng)退出，反而應(yīng)該堅(jiān)持，因?yàn)楸敬握{(diào)控主要是擠出投資投機(jī)需求，而非剛性需求。

(作者：張曉玲)