“2008博鰲房地產(chǎn)論壇”召開之際，記者調(diào)研海南房 地產(chǎn)現(xiàn)狀時(shí)發(fā)現(xiàn)，在廣州、深圳、北京、上海等國內(nèi)一線商品房?jī)r(jià)格下跌之時(shí)，海南房?jī)r(jià)卻呈快速上漲態(tài)勢(shì)，三亞市新建商品房均價(jià)已超過每平方米8400元，海 口市均價(jià)超過4500元，距離上世紀(jì)90年代初期海南房地產(chǎn)泡沫時(shí)的較高房?jī)r(jià)越來越近，老百姓對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的抱怨也越來越多。受多重因素影響，海南房?jī)r(jià) 近期可能仍將繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)和諧發(fā)展問題應(yīng)予以關(guān)注。

海南房?jī)r(jià)快速上漲百姓抱怨越來越多

隨著2006年底處置海南積壓房地產(chǎn)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策結(jié)束、2007年處置積壓房地產(chǎn)工作基本完成，以及島內(nèi)購購力持續(xù)增強(qiáng)，宜居環(huán)境改善，海南房?jī)r(jià)呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢(shì)，漲幅連續(xù)位居全國前列。

海 南省價(jià)格監(jiān)測(cè)今年4月上旬公布的監(jiān)測(cè)情況顯示，?？诜慨a(chǎn)的建筑面積約占全省總量的70%，?？诜?jī)r(jià)新建普通住宅商品房、非住宅商品房集中成交價(jià)格已分 別達(dá)到4547元／平方米、5433元／平方米，距離1993年的歷史較高價(jià)6000元越來越近。國家統(tǒng)計(jì)局三亞調(diào)查隊(duì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月三亞新建商品房 均價(jià)已達(dá)8416.56元／平方米。據(jù)了解，三亞市三亞灣的商品房“藍(lán)色海岸”均價(jià)12000元／平方米；大東海的“半島龍灣”均價(jià)16000元／平方 米；亞龍灣的“亞龍灣會(huì)”均價(jià)15000元／平方米。?？谑袨I海大道的商品房“浪琴灣”均價(jià)12000元／平方米。在?？谑袇^(qū)內(nèi)濱河路1號(hào)新開盤的“圣 來·領(lǐng)寓”商品樓，記者看到這僅僅是一棟單體建筑，沒有小區(qū)配套，房型也不是南北通透型，售價(jià)卻已在4998元／平方米。

面 對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià)，百姓的抱怨正越來越多。2007年?？谑谐擎?zhèn)居民可支配收入為12288.96元，如按套均面積90平方米、平均價(jià)格4500元／平方 米、戶均3.4人計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比為9.69：1。2007年三亞市城鎮(zhèn)居民可支配收入為11642元，如按房?jī)r(jià)8400元／平方米計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比為 19.1：1，均比世界銀行認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)收入比5：1高出許多。

張 光海是海南鞍鋼實(shí)業(yè)總公司的一名司機(jī)，孩子已上小學(xué)二年級(jí)，一家人月均收入低于4000元，住在20多平方米的集體宿舍，正準(zhǔn)備購房。他說：“?？谖飪r(jià)越 來越貴，房?jī)r(jià)這么高，根本購不起嘛，貸款利息都付不起?！保亢？诎最I(lǐng)趙葉蘋近日貸款21萬元購房，貸款10年，月還貸2600元，占月收入的一半以 上。她說：“?？诘囊率澄飪r(jià)與北京、上海相當(dāng)，貸款購房倍感還貸吃力?！比齺喪忻駥?duì)房?jī)r(jià)的抱怨聲也越來越大，認(rèn)為房地產(chǎn)的發(fā)展與百姓的實(shí)際購購能力相背 離。一位網(wǎng)民在“南海網(wǎng)”發(fā)帖說：“1500元一個(gè)月的工資，在?？谝?0年不吃不喝才能購一套房，比如一個(gè)人25歲就開始工作，也要不吃不喝工作到55 歲才能購一套房，這種現(xiàn)象太不正常了?！?/p>

海南房地產(chǎn)業(yè)高利潤(rùn)率將吸引更多投資

海 南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1995年-2006年，海南竣工房屋的造價(jià)成本為2000元以下。2007年建筑成本提高，例如處置積壓房地產(chǎn)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策取 消，土地、水泥、鋼筋、玻璃、磚頭、勞力等都在漲價(jià)，但造價(jià)成本不會(huì)超過2500元／平方米，而房?jī)r(jià)格已超過4500元／平方米，由此推算，?？诜慨a(chǎn)的利 潤(rùn)率已超過40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全社會(huì)的平均利潤(rùn)率。三亞市房?jī)r(jià)更高，利潤(rùn)率可想而知。如果政府調(diào)控不到位，將導(dǎo)致國內(nèi)外趨利資本再次涌入海南，再度掀起新一 輪炒房高潮。

“2008博鰲房地產(chǎn)論壇”召開 之際，記者調(diào)研海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀時(shí)發(fā)現(xiàn)，在廣州、深圳、北京、上海等國內(nèi)一線商品房?jī)r(jià)格下跌之時(shí)，海南房?jī)r(jià)卻呈快速上漲態(tài)勢(shì)，三亞市新建商品房均價(jià)已超過每 平方米8400元，海口市均價(jià)超過4500元，距離上世紀(jì)90年代初期海南房地產(chǎn)泡沫時(shí)的較高房?jī)r(jià)越來越近，老百姓對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的抱怨也越來越多。受多 重因素影響，海南房?jī)r(jià)近期可能仍將繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)和諧發(fā)展問題應(yīng)予以關(guān)注。

投資者一般認(rèn)為，投資海南房產(chǎn)比一線城市風(fēng)險(xiǎn)要小。由于前幾年海南房?jī)r(jià)出現(xiàn)滯漲，與內(nèi)地一線房?jī)r(jià)相比，有一定的炒作空間，在國內(nèi)一線房?jī)r(jià)紛紛下跌時(shí)，國內(nèi)外投機(jī)資本或?qū)⒘魅牒Ｄ铣醋鳌?/p>

事 實(shí)上，外資在海南的動(dòng)向值得關(guān)注。2006年國家出臺(tái)《規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》后，海南外資占房地產(chǎn)投資總額的比重迅速下降，由2006年 的16.97%(220613萬元)，降到2007年的0.4%(9715萬元)，降幅巨大令人懷疑。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些外商試圖通過投資工業(yè)和農(nóng)業(yè)的途 徑，繞道進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，一些港商為此提供過橋服務(wù)，直接兌換人民幣進(jìn)入島內(nèi)，因此外資占比究竟有多大，需要進(jìn)一步調(diào)整統(tǒng)計(jì)口徑。據(jù)省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年一 季度外資進(jìn)入4791萬元，占比0.6%，雖然總量不大，但與去年同期相比增幅較大，達(dá)122.8%。據(jù)了解，截至2007年底，已有200多家外資企業(yè) 在三亞投資旅游房地產(chǎn)，全市已建成開業(yè)或在建的五酒店超過20家。預(yù)計(jì)未來2-3年，外資房地產(chǎn)投資總額將超過100億元。

多重利好因素支撐海南房?jī)r(jià)快速上漲應(yīng)謹(jǐn)防炒作

房地產(chǎn)再度成為海南經(jīng)濟(jì)支柱的跡象日趨明顯。今年一季度，房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為32.16%，成為拉動(dòng)一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，又呈現(xiàn)上世紀(jì)九十年代初期一枝獨(dú)秀的局面。

從 宏觀環(huán)境看，海南的實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入加速發(fā)展的軌道，對(duì)房地產(chǎn)起到了很大的支撐作用。海南金融環(huán)境持續(xù)改善，上世紀(jì)形成的金融高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)的“帽子”，已因處 置積壓房地產(chǎn)完畢而被摘掉。另外，海南生態(tài)省和環(huán)保的概念越來越吸引人。三亞房地產(chǎn)協(xié)會(huì)較新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年已經(jīng)有多達(dá)27個(gè)國家和地區(qū)的人到三 亞購房，這一數(shù)字比兩年前幾乎翻了一番。排在前五位的是美國、俄羅斯、加拿大、德國和瑞典。海南大學(xué)中國現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論研究所所長(zhǎng)王毅武認(rèn)為：“目前海南房 價(jià)和國內(nèi)一線城市比，不是很高。從海南的環(huán)境、生態(tài)，海南的發(fā)展走向看，房?jī)r(jià)還有上漲的空間?！?/p>

島 內(nèi)政策利好不斷，也是吸引購房者的重要?jiǎng)恿?。海南繼洋浦成為保稅港區(qū)之后，以“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”為內(nèi)涵的“國際旅游島”發(fā)展戰(zhàn)略，近期獲得國務(wù)院 同意，其目標(biāo)是到2013年，入境游客人數(shù)達(dá)到150萬人次、旅游外匯收入達(dá)到10億美元。到2020年，入境旅游人數(shù)達(dá)到500萬人次、旅游外匯收入超 過35億美元。此外，以“公路鐵路兩用通道”為標(biāo)志的瓊州海峽跨海通道工程，勘查、論證和研究工作正在積極推進(jìn)；海南東環(huán)高速鐵路正在建設(shè)當(dāng)中。這些大型 項(xiàng)目都將促進(jìn)海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。未來海南一旦獲批成為自由貿(mào)易區(qū)，房地產(chǎn)將向全世界開放。自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)，將加速新時(shí)代的移民，直接帶動(dòng)了現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 的發(fā)展，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，間接影響金融、保險(xiǎn)、通訊、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)、環(huán)保、印刷等58個(gè)部門，覆蓋海南省從傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)到現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的所有行業(yè)和門類。

從 樓市本身發(fā)展來看，目前島內(nèi)房?jī)r(jià)已失去存量房和稅費(fèi)優(yōu)惠的制約。海南從1999年7月開始處置積壓房地產(chǎn)，截止到2007年底，處置閑置建設(shè)用地2.34 萬公頃，占閑置總量的98.1%；批準(zhǔn)復(fù)工建設(shè)的停緩建工程項(xiàng)目面積1608萬平方米，涉及原規(guī)劃報(bào)建面積的98.6%；銷售或出租原空置商品房445萬 平方米，占積壓總量的97.6%，處置積壓房地產(chǎn)工作基本完成。在處置之初的幾年，因?yàn)榇罅看媪糠可鲜小u內(nèi)購購力較弱、政府給予開發(fā)商稅費(fèi)優(yōu)惠等原因， 房?jī)r(jià)漲幅一直低于全國平均水平。從2004年以來，房屋銷售面積超過竣工面積，房地產(chǎn)市場(chǎng)由復(fù)蘇階段進(jìn)入旺盛階段。

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