隨著十月銷售數(shù)據(jù)出爐，大型房企演繹強者恒強的格局。各地方政府繼續(xù)刺激樓市回暖，補貼政策接踵而至。11月以來，納入統(tǒng)計的12家主流機構(gòu)中，11家機構(gòu)“看多”，1家機構(gòu)“中性”，無機構(gòu)“看空”。值得關(guān)注的是，機構(gòu)普遍認為，在政策持續(xù)向好背景下，房地產(chǎn)股下行空間已被封殺，估值修復行情值得期待。

　　國務(wù)院定調(diào)住房消費

　　國務(wù)院日前“穩(wěn)定住房消費”的定調(diào)，讓研究機構(gòu)看到股價估值修復的曙光。

　　國金證券認為，政府救市態(tài)度明確。穩(wěn)定住房消費即要提高居民的購房能力，未來這一措施可能集中在減稅層面，例如將營業(yè)稅免征年限由五年減至兩年，以及契稅的減免。

　　中投證券認為，國務(wù)院常務(wù)會議時隔5年再次提出“穩(wěn)定住房消費”，信號意義強烈。該機構(gòu)認為繼房貸政策放松之后，后續(xù)可能在稅收、公積金等政策方面進一步加大對居民住房消費的支持力度。近期無風險利率開始持續(xù)下行，利好對利率敏感的房地產(chǎn)業(yè)，本輪行業(yè)調(diào)整將逐步見底回升。

　　大型房企現(xiàn)金流改善

　　高華證券對110家A股房地產(chǎn)公司財務(wù)數(shù)據(jù)的季度監(jiān)測分析顯示，三季度A股開發(fā)商經(jīng)營性凈現(xiàn)金流占總資產(chǎn)的比例有所改善，110家開發(fā)商中有46%維持著正的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流，高于一季度和二季度。

　　值得關(guān)注的是，前15大開發(fā)商市場份額份額增加以及財務(wù)狀況改善的程度較為明顯前15大開發(fā)商在全國范圍內(nèi)的市場份額明顯上升，1-3季度為11.9%，而2013年為10.8%。此外，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流在總資產(chǎn)中的占比上升了0.9個百分點，中小房企表現(xiàn)弱于大型房企表現(xiàn)。

　　中金公司認為，A股和H股龍頭公司市場集中度均有提升。2014年前三季度全國銷售額前20 強企業(yè)中，A 股公司全國市場份額合計為6.87%，較2013年提升0.6個百分點，H股公司全國市場份額合計為11.63%，較2013年提升0.6個百分點。

　　未來持續(xù)性改善

　　中信證券認為，從政策出臺到認購再到簽約需要一些時間，直到2014 年10 月下旬銷售才出現(xiàn)了明顯的起色。該機構(gòu)認為，按揭貸款加權(quán)平均利率下降所推動的銷售面積增長，和放開限購所推動的銷售增長性質(zhì)不同。前者是大量潛在購房人購房成本持續(xù)下降，而后者只是少數(shù)受到限制的購購者獲得市場準入資格。因此，在放開限購之后，雖然出現(xiàn)城市銷售比放開限購之前增長20%以上，但熱銷并不持續(xù)。中信證券也判斷，按揭貸款加權(quán)平均利率的持續(xù)下降，將會推動銷售面積不斷超預期。

　　資金成本的下行，是地產(chǎn)行業(yè)的福音。中信證券認為，對于其他行業(yè)，影響的是負債成本高低，從而推動利潤表改善。但對地產(chǎn)行業(yè)，除推動企業(yè)資金成本下降外，更能推動營業(yè)收入提升。房屋是居民負債購入的大件商品，居民的購房行為對資金成本敏感。社會資金成本下降，正是房地產(chǎn)行業(yè)基本面不斷轉(zhuǎn)好的“源頭活水”。

　　投資策略方面，機構(gòu)看好以萬科為代表的龍頭房企，以華夏幸福為代表的京津冀一體化等上市公司。

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