房貸利率七折到底能實(shí)現(xiàn)嗎？不妨算一筆賬，按照法定5年期以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算，7折房貸利率4.585%，然而5年期定存基準(zhǔn)利率為4.75%，不少銀行發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品收益率也在5%左右。成本大于收入的購(gòu)賣(mài)銀行肯定不會(huì)做。

　　從市場(chǎng)情況來(lái)看，房貸新政確實(shí)刺激了一線城市二手房市場(chǎng)，房產(chǎn)中介的生意也重新紅火了起來(lái)。然而，考慮到未來(lái)房?jī)r(jià)大漲的可能性不大，且租金回報(bào)率較低，專(zhuān)家建議不動(dòng)產(chǎn)占比超過(guò)七成的投資者，可以適當(dāng)拋出一些物業(yè)，以獲取貨幣資金，轉(zhuǎn)投其它領(lǐng)域。

　　房貸新政刺激一線城市二手房市場(chǎng)

　　10月份以來(lái)，原本門(mén)可羅雀的房地產(chǎn)中介門(mén)店又熱鬧了起來(lái)。據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，本月成交的住宅，多以改善型需求為主。中介公司員工介紹，結(jié)清頭套房的貸款再購(gòu)房就享受頭套房貸款政策，對(duì)于改善型需求的家庭影響非常大，不但貸款的利息大幅下降，此前購(gòu)房者持幣觀望的心態(tài)也在減弱。

　　多家中介門(mén)店的工作人員也表示，以往成交量較小的大戶型，近期卻頗受看房客青睞，不少門(mén)店100平方米以上戶型的成交量甚至超過(guò)了小戶型。但是業(yè)內(nèi)人士也表示，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，政策上并未有實(shí)質(zhì)的利好，雖然10月以來(lái)也有不少剛需入市，但多數(shù)是受市場(chǎng)預(yù)期的影響。

　　曲先洋在接受采訪時(shí)表示，從流量、均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，房貸新政對(duì)于北上廣深四個(gè)城市的影響程度要高于其它城市，具體體現(xiàn)在新政頒布以來(lái)，北上廣深四個(gè)城市的二手房流量，環(huán)比9月同預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)期增長(zhǎng)超過(guò)17%，其它城市則不到7%。

　　7折利率目前不可能被執(zhí)行

　　按照央行出臺(tái)的頭套房貸認(rèn)定新規(guī)，商品房的貸款利率下限為7折，但并非強(qiáng)制執(zhí)行利率。據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，對(duì)于少量?jī)?yōu)質(zhì)客戶或機(jī)構(gòu)客戶，目前部分一線城市商業(yè)銀行較低僅給出了9折的優(yōu)惠利率。

　　專(zhuān)家分析指出，銀行不會(huì)做虧本購(gòu)賣(mài)，因此7折利率在目前幾乎不可能被執(zhí)行。不妨算一筆賬，目前商業(yè)銀行5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率為6.55%，7折利率就是4.585%，而5年期定存基準(zhǔn)利率為4.75%，相比之下要高出一點(diǎn)。此外，不少銀行發(fā)行的銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率在5%左右，比7折利率也要高出0.4個(gè)百分點(diǎn)。由此看來(lái)，銀行如果發(fā)放7折利率鐵定是虧錢(qián)的。

　　另外一方面，銀行目前仍然面臨貸款額度不足的問(wèn)題。如果流動(dòng)性不足的問(wèn)題無(wú)法解決，銀行也不可能給予購(gòu)房者更高的房貸優(yōu)惠。整體而言，一線城市尤其是上海的房貸新政限制較多，使得受惠面有限。

　　專(zhuān)家建議：乘機(jī)減持房產(chǎn)

　　除了房貸新政以外，日前，住建部、財(cái)政部和央行聯(lián)合出臺(tái)公積金新政，推出職工連繳6個(gè)月可向戶籍地申請(qǐng)公積金房貸，住房公積金繳存要實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)、轉(zhuǎn)移接續(xù)等措施。雙重利好沖擊下，10月份一線城市二手房成交量大幅回升。

　　中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究主任甘犁日前公開(kāi)表示，房貸新政在短期內(nèi)可刺激550萬(wàn)套購(gòu)房需求提前入市，公積金異地互認(rèn)至多刺激100萬(wàn)套購(gòu)房需求，公積金門(mén)檻降低可釋放170萬(wàn)套購(gòu)房需求。不過(guò)，甘犁強(qiáng)調(diào)，上述數(shù)據(jù)仍屬于靜態(tài)評(píng)估，并未考慮到未來(lái)購(gòu)房市場(chǎng)的預(yù)期改變等動(dòng)態(tài)因素。

　　但是從另外一個(gè)方面來(lái)看，目前的行情走勢(shì)已經(jīng)明白無(wú)誤地表明，房?jī)r(jià)已經(jīng)打破只漲不跌的神話，未來(lái)房?jī)r(jià)很有可能會(huì)面臨震蕩運(yùn)行的格局，漲跌互現(xiàn)，靠投資房產(chǎn)獲取巨額回報(bào)的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。此外，目前持有房產(chǎn)的租金回報(bào)水平較低，甚至不及銀行存款。即使未來(lái)房?jī)r(jià)上漲，但收益應(yīng)該有限，因此繼續(xù)持有房產(chǎn)，意義已然不大。

　　考慮到新政對(duì)市場(chǎng)會(huì)讓改善型需求釋放，進(jìn)而促使交易活躍程度提高，專(zhuān)家建議應(yīng)乘此機(jī)會(huì)減持房產(chǎn)，調(diào)整并優(yōu)化自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。尤其是那些不動(dòng)產(chǎn)占比超過(guò)七成的投資者，可以適當(dāng)拋出一些物業(yè)，以獲取貨幣資金投資別的領(lǐng)域，或者改善自身生活品質(zhì)。

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