有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著以價(jià)換量項(xiàng)目的增多,北京樓市的購房窗口期已經(jīng)出現(xiàn)。圖/CFP

　　今年,房地產(chǎn)的秋天似乎早就開始了。

　　年初,地產(chǎn)預(yù)言家、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)就提醒同行今年的日子不會(huì)很好過;9月中旬,任志強(qiáng)再一次表達(dá)對今年行業(yè)前景的不樂觀,認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)下滑時(shí),房地產(chǎn)市場發(fā)展一定也會(huì)下滑,同時(shí)值得擔(dān)心的還有房企資金到位情況、市場供應(yīng)壓力等。

　　來自全國統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示,1-8月,全國商品房銷售面積為64987萬平方米,同比下降8.3%,其中住宅銷售面積下降10.0%。北京作為一直 被認(rèn)為“較一線”、市場相對較堅(jiān)挺的城市,在整個(gè)樓市下行的趨勢中也未能獨(dú)善其身。無論從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,還是從市場現(xiàn)象看,2014年的北京樓市鮮見亮點(diǎn)。 不過對于眾多購房人而言,樓市下行至此,也已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)購房窗口期。

　　銷售量“降”字當(dāng)頭

　　官方統(tǒng)計(jì)顯示,1-8月,北京全市商品房銷售面積為774.4萬平方米,同比下降33%;住宅銷售578.6萬平方米,同比下降31.7%。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字表明,全市商品房銷售面積同比增速從去年開始進(jìn)入下行通道,在去年底開始出現(xiàn)銷售面積同比下降(去年1-12月同比下降2.1%),今年初(1-2月)懸崖式來到同比下降39.1%的水平,此后一直保持在同比下降30%以上的水平。

　　而在價(jià)格方面,國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示,北京8月,新建商品住宅環(huán)比下降1.2%,二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.9%。北京新房價(jià)格已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月下跌,二手房價(jià)格則連續(xù)5個(gè)月下跌。同時(shí),雖然同比價(jià)格仍然是上漲,但漲幅已經(jīng)在收窄。

　　相對于銷售數(shù)據(jù)上的下降,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資則是上漲的。1-8月,全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2261.8億元,同比增長13.9%;住宅投資完成1167億元,同比增長26.8%。

　　從土地市場看,截至9月中旬,全市已經(jīng)成交120宗土地,土地出讓金超過1532億元,同比增長38.8%。

　　樓市遭遇多重壓力

　　對于樓市銷量的下行,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為頭先與北京樓市政策壓力密不可分。和其他多個(gè)城市相繼放松或取消限購不同,作為嚴(yán)厲程度頭屈一指的北京,限購政策卻沒有松動(dòng)。

　　在整個(gè)房地產(chǎn)降溫的背景下,6月底,呼和浩特在全國率先明文取消限購。隨后,越來越多的城市開始跟進(jìn)。截至9月21日,在南京取消限購后,全國40多個(gè)限購城市,只有京滬廣深四個(gè)一線城市和珠海、三亞未取消限購。

　　北京會(huì)不會(huì)取消或者適度放松限購?雖然不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為限購是遲早要退出的,在今年這種淡市退出,對市場影響不至于太大,但北京還是看不出限購放松的跡象。

　　7月底,北京市市長王安順在上半年經(jīng)濟(jì)形勢分析會(huì)上表示,北京不會(huì)輕易放松限購等措施,否則會(huì)削弱結(jié)構(gòu)調(diào)整的動(dòng)力,影響城市可持續(xù)發(fā)展。

　　不過,相對于限購政策,限貸政策的從緊,更被業(yè)內(nèi)人士視為影響樓市銷售的因素。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)就在較近表示,去年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)交易量下滑,而房地產(chǎn)交易量的下滑就在于金融市場的不開放,銀行大幅提高了個(gè)人消費(fèi)信貸利率,增加了購房成本。

　　丁祖昱也曾結(jié)合全國市場談到,限購放松只是說購房人可能有了購房資格,但是購購力還是問題,樓市較核心的問題是剛需購購力不足。

　　除限購、限貸政策影響外,北京樓市在今年還面臨的一個(gè)獨(dú)有情況是,自住房影響開始蔓延。自住房一方面降低了許多購房人的入市門檻,但同時(shí)也分流了普通商品住宅市場的需求,并帶來了強(qiáng)烈的觀望情緒,較終導(dǎo)致許多樓盤降價(jià)促銷。

　　自住房沖擊區(qū)域市場

　　類似金隅匯星苑、匯景苑,一個(gè)自住房項(xiàng)目就能鎖定20多萬購房人,這也間接導(dǎo)致許多樓盤蓄客與可售房源比明顯下降。

　　9月中旬,有網(wǎng)站釋放了“朝陽東壩精裝 現(xiàn)房均價(jià)30000”的消息。這個(gè) 現(xiàn)房就是頭開旗下常青藤項(xiàng)目。

　　在今年,頭開常青藤成為北京在售老項(xiàng)目降價(jià)的代表。6月底,常青藤推出特價(jià)房,均價(jià)在34000-35000元/平方米,相對于此前一度在42000元/平方米水平的價(jià)格下調(diào)明顯。8月中,根據(jù)記者了解,常青藤的現(xiàn)房售價(jià)約為33000元/平方米。

　　對于頭開常青藤的降價(jià),市場分析人士就談到,常青藤所在的朝陽東壩板塊,本身就有金隅匯景苑等自住房項(xiàng)目競爭。這給常青藤這樣的商品住宅樓盤帶來不小的壓力。

　　自住商品房2013年開始推出,其價(jià)格低于周邊商品房30%(實(shí)際可能更多)的優(yōu)勢,去年底就開始引起其他一些房企人士的擔(dān)心。北京中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉還認(rèn)為,北京兩年7萬套自住房的供應(yīng)量,對于年成交量在12萬上下的新房市場來說,無疑是個(gè)很巨大的數(shù)字。

　　而從記者前期采訪了解看,眾多購房人開始申購自住房,從而暫停在普通商品住宅市場出售,形成了濃重的觀望情緒,也間接導(dǎo)致許多樓盤蓄客與可售房源比明顯下降。

　　房價(jià)出現(xiàn)“點(diǎn)狀”松動(dòng)

　　在上述情況下,包括朝陽東壩、通州臺湖、大興亦莊、房山等區(qū)域,均出現(xiàn)了不同程度的降價(jià),房企促銷的手段也愈發(fā)靈活。

　　例如在通州臺湖,東亞旗下印象臺湖、尚品臺湖均下調(diào)了售價(jià)。較明顯的是在8月中旬,印象臺湖辦公類產(chǎn)品從每平方米2.1萬元降到1.49萬元,降幅達(dá)6000元/平方米,住宅類產(chǎn)品降價(jià)也達(dá)4000元/平方米。

　　東亞新華營銷總監(jiān)賈玉鵬曾對記者表示,降價(jià)主要是公司為了加速回款、尋求拿地,目前不少地塊底價(jià)成交,是一個(gè)拿地?cái)U(kuò)張的好時(shí)機(jī)。

　　但接近東亞新華的人士也透露,印象臺湖也感受到自住房分流的市場需求,加上區(qū)域其他樓盤競爭壓力,因此選擇了降價(jià)。

　　同在臺湖板塊,頭開萬科聯(lián)合開發(fā)的臺湖新城·公園里項(xiàng)目,今年上半年入市,成交均價(jià)約2.7萬元/平方米,相對于去年底預(yù)期超過3萬元/平方米的售價(jià),實(shí)際推盤價(jià)格下調(diào)了。而這背后也有萬科因應(yīng)市場走勢和限價(jià),將 改為毛坯房的原因。

　　今年,采取諸如特價(jià)房、零頭付之類靈活促銷手段的房企和項(xiàng)目還有很多,諸如北京城建在亦莊的海梓府,京投萬科在豐臺的西華府,合景在房山的合景領(lǐng)峰,合生在通州的濱江帝景,等等。

　　萬科集團(tuán)高端副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶在接受記者采訪時(shí)表示,現(xiàn)在是非常典型的市場狀態(tài),已經(jīng)沒有或者說找不到太多投資性需求,剛需占非常大的 比重,價(jià)格是很重要的決心因素。價(jià)格只要合理,定位準(zhǔn)確,還是有不少賣得不錯(cuò)的項(xiàng)目。因此,房企平價(jià)或者以某種方式促銷推盤,已經(jīng)是常態(tài)。

　　土地市場感受“冰桶挑戰(zhàn)”

　　9月4日,北京豐臺南苑和麗澤商務(wù)區(qū)各有一宗土地成交,兩宗地出讓金合計(jì)超過43億元,也將北京今年土地出讓金金額拉高到1500億元。

　　截至9月中旬,北京今年土地出讓金達(dá)到1532億元,同比增幅達(dá)到38.8%。雖然整體數(shù)據(jù)很好看,但實(shí)際上北京土地市場在今年也經(jīng)歷了一個(gè)高峰墜石的變化,不啻于也接受了一次“冰桶挑戰(zhàn)”。

　　在今年前4月,北京土地出讓金就突破了千億大關(guān)。豐臺西局、大興黃村地塊競爭尤為激烈。龍湖、泰禾進(jìn)駐西局,該區(qū)域樓面價(jià)漲到6萬元/平方米水平,泰禾剛在黃村以2萬元/平方米的高價(jià)拿地,恒大隨后就將黃村土地樓面價(jià)推高到3萬元/平方米。

　　整體來看,在今年前4月,北京土地市場熱鬧非凡,房企拿地積極性高漲。在北京接近4年沒拿地的遠(yuǎn)洋地產(chǎn),在今年1月,8天的時(shí)間拿下3宗土地,出讓金合計(jì)超過73億元。

　　不過從5月開始,樓市低迷開始影響到土地市場。北京5月、6月兩個(gè)月沒有宅地成交。隨后,底價(jià)成交、低溢價(jià)率成交開始成為土地市場主流。7月底,更 是出現(xiàn)了朝陽區(qū)孫河兩宗優(yōu)質(zhì)宅地流拍。對于優(yōu)質(zhì)地塊流拍,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一方面由于政府確定的底價(jià)太高,另一方面也因?yàn)榉科笤谙滦袠鞘兄虚_始謹(jǐn)慎拿地。

　　近幾個(gè)月,北京土地市場難得一見競爭激烈的地塊是西城區(qū)華嘉胡同地塊,該地塊較終以74.6億元成交,溢價(jià)率超過100%。不過該宗地塊由于地處金融街核心區(qū)域,特殊性較強(qiáng)。

　　對于接下來土地市場的走勢,業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),北京土地價(jià)格依然會(huì)處于高位,房企拿地積極性相比之前總體還在降溫。

　　8月底,此前流拍的孫河BCDE地塊重新掛出,起始價(jià)從46億元降到42.3億元。有孫河區(qū)域開發(fā)商預(yù)判,該地塊應(yīng)有接手企業(yè),但仍將是低溢價(jià)率成交。

　　二手房市場顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象

　　雖然二手房在今年上半年同比表現(xiàn)低迷,但從6月開始,二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)些許積極信號。

　　北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,從6月到8月,北京二手住宅簽約套數(shù)從6546套穩(wěn)步增加到8434套。8月的二手住宅成交量也是近5個(gè)月以來的高點(diǎn)。

　　此外,據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù),9月中上旬,北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到5484套,比上月同期上漲6.9%,28547元/平方米的成交均價(jià)比上月小幅增加1.3%。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為,9月中上旬,二手住宅市場逐步復(fù)蘇的特征在繼續(xù),二手房價(jià)格出現(xiàn)了階段性企穩(wěn)、試探性上揚(yáng)。

　　對于二手房市場的這種新變化,北京中原頭席分析師張大偉認(rèn)為,信貸放寬加速是影響二手房市場的重要原因,加上之前二手房市場的價(jià)格降幅超出預(yù)料,部分二手房源均價(jià)比年初下跌超過15%,吸引了購房者入市。在這種情況下,成交量開始筑底,房價(jià)下調(diào)的幅度從而也開始放緩。

　　占據(jù)北京二手房市場份額的鏈家地產(chǎn),在8月統(tǒng)計(jì)到日均客源量繼續(xù)回升,環(huán)比增加3%。鏈家預(yù)計(jì)在需求回流的帶動(dòng)下,未來一段時(shí)間成交量仍將保持回升態(tài)勢。賣家預(yù)期也逐漸改變,降價(jià)意愿有所下降,但價(jià)格上漲房源的市場接受度仍然會(huì)很低。

　　高端市場平價(jià)開盤低調(diào)搶市

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),上半年,北京共有13個(gè)單價(jià)超5萬元/平方米的公寓豪宅產(chǎn)品獲批入市,新增1888套供給。但成交只有897套,同比下降57%,成交金額僅為92億元,同比減少105億元。

　　在今年剛需盤直接受到自住房沖擊的同時(shí),高端住宅市場也沒能獨(dú)善其身。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為,高端樓盤的成交下行,與二手房市場量價(jià)齊跌有關(guān)系,許多計(jì)劃

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