四大銀行在一二線部分城市上調(diào)了首套房貸利率后，近兩個(gè)月，上調(diào)首套房利率的大潮已經(jīng)蔓延到了全國(guó)各地。熱點(diǎn)城市正全面進(jìn)入房貸低折扣甚至“零折扣”時(shí)代。對(duì)此，相關(guān)*新報(bào)告認(rèn)為，目前基本確認(rèn)當(dāng)前全國(guó)個(gè)人購(gòu)房杠桿已步入下行通道。

    房貸折扣難覓蹤影 個(gè)人購(gòu)房杠桿步入下行通道

    來(lái)自融360的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：6月全國(guó)首套房平均利率為4.89%，已接近基準(zhǔn)利率，環(huán)比上升超過(guò)3%;其中，超八成的銀行無(wú)利率優(yōu)惠，32家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮，為基準(zhǔn)利率的1.05到1.2倍不等。

    在實(shí)際中，這樣的政策已不折不扣的落在了實(shí)處。山西太原的一個(gè)售樓處，銷售人員告訴記者，房貸折扣如今已經(jīng)難覓蹤影：“從今年四月開(kāi)始，所有房貸折扣就全部停止了，銀行這塊只能是執(zhí)行基準(zhǔn)利率。”

    而在上海，還有部分銀行調(diào)高了首套房房貸利率。上海某銀行房貸經(jīng)理周先生說(shuō)：“現(xiàn)在首套房利率都要上浮10%，我估計(jì)以后還會(huì)更嚴(yán)。”

    房貸利率全面上升，一個(gè)直觀影響就是，降低了樓市里個(gè)人購(gòu)房的杠桿率。也就是說(shuō)，借錢買房炒房的門檻和成本都大大提高。

    *新的一系列數(shù)據(jù)也佐證了樓市調(diào)控政策的實(shí)施效果：二季度個(gè)人住房貸款余額同比下降7%，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率也出現(xiàn)拐點(diǎn)，二季度回落到43.9%。

    相關(guān)報(bào)告認(rèn)為，這體現(xiàn)了部分城市去年3季度以來(lái)提高*低首付比例、降低公積金提取額度等信貸政策的有效性，也反映了在政府限價(jià)政策下，開(kāi)發(fā)商傾向于優(yōu)先將房源出售給全款購(gòu)房者的現(xiàn)象。 房地產(chǎn)專家韓世同說(shuō)，這也意味著，過(guò)去個(gè)人通過(guò)貸款加杠桿購(gòu)房的樓市模式已出現(xiàn)明顯的變化。

    韓世同認(rèn)為：“借錢買房早已經(jīng)成一個(gè)普遍現(xiàn)象。現(xiàn)在它呈現(xiàn)下行，我覺(jué)得幾乎必然的杠桿比會(huì)開(kāi)始出現(xiàn)拐點(diǎn)。其實(shí)現(xiàn)在有很多城市，買了房以后能不能借得到款?放款時(shí)間有多長(zhǎng)?都是不確定的。而且個(gè)人還貸的利率不斷在提升，二套房現(xiàn)在上浮20%甚至40%。這說(shuō)明整體個(gè)人房貸方面還是存在一個(gè)不斷縮緊的趨勢(shì)?！?/p>

    房貸利率已進(jìn)入歷史*嚴(yán)時(shí)期 但停貸不可能

    從目前的情況來(lái)看，個(gè)人貸款購(gòu)房，也就是購(gòu)房杠桿下降的一個(gè)重要原因是，我國(guó)房貸利率已經(jīng)進(jìn)入歷史*嚴(yán)時(shí)期。從減少折扣、提升首付，到全面認(rèn)房又認(rèn)貸，再到購(gòu)房貸款利率全面回歸基準(zhǔn)以上。那么接下來(lái)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一些購(gòu)房者所擔(dān)心的停貸呢?中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉分析，雖然房貸在步步收緊，但房貸仍是大部分銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，不可能出現(xiàn)停貸的現(xiàn)象。

    張大偉說(shuō)，“對(duì)銀行來(lái)說(shuō)沒(méi)有必要停貸，它可以把利率提高。一方面其實(shí)是銀行利率上行，這是趨勢(shì)，房貸的難度越來(lái)越大。另外從銀行角度來(lái)說(shuō)，停貸是非常大的決策轉(zhuǎn)變，過(guò)去，特別是*近兩三年，房貸是主流銀行的主要資產(chǎn)主要信貸形式，占比即使是*近有所收緊，也大概在30%以上。如果直接停貸會(huì)誤導(dǎo)市場(chǎng)制造恐慌?！?/p>

    降杠桿推進(jìn) 全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅還將繼續(xù)回落

    比較全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率與70城房?jī)r(jià)指數(shù)季度環(huán)比走勢(shì)，會(huì)發(fā)現(xiàn)，居民杠桿與房?jī)r(jià)總體呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。比如，2015年3月起，居民購(gòu)房杠桿和房?jī)r(jià)指數(shù)同時(shí)出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)指數(shù)季度環(huán)比在去年3季度見(jiàn)頂，居民住房杠桿則在今年1季度見(jiàn)頂。而在今年3月份，一部分三四線城市出臺(tái)調(diào)控之后，2季度居民杠桿明顯回落。相關(guān)研究院預(yù)測(cè)，年底個(gè)人購(gòu)房杠桿率有可能會(huì)下降到2008年以來(lái)歷史平均水平33%。

    偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉則認(rèn)為，隨著降杠桿的推進(jìn)，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅還將繼續(xù)回落：“因?yàn)榍捌诜績(jī)r(jià)的快速上漲跟杠桿率高有一定的關(guān)系。杠桿率下降以后，從現(xiàn)在實(shí)際數(shù)據(jù)來(lái)看，有些城市已經(jīng)在下降，有些城市是漲幅收窄。隨著杠桿率的下降，我覺(jué)得從全國(guó)房?jī)r(jià)整體來(lái)看，漲幅收窄或者穩(wěn)中有降是一個(gè)大概率事件，恐怕這也是我們這輪政策調(diào)控的一個(gè)很重要的目的?！?/p>

    從目前的情況來(lái)看，樓市降杠桿已取得成效，個(gè)人購(gòu)房杠桿率步入下行通道，房?jī)r(jià)漲幅也有望繼續(xù)回落。不過(guò)，有觀點(diǎn)指出，在抑制炒房投機(jī)行為的同時(shí)，不宜對(duì)首套房利率上浮實(shí)行一刀切，從而誤傷合理的剛需群體。在廈門大學(xué)金圓研究院理事長(zhǎng)戴亦一看來(lái)，金融機(jī)構(gòu)在房貸政策上應(yīng)區(qū)別對(duì)待各種購(gòu)房者，支持購(gòu)買首套房剛需客戶的積極性。

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