四大銀行在一二線部分城市上調(diào)了首套房貸利率后，近兩個月，上調(diào)首套房利率的大潮已經(jīng)蔓延到了全國各地。熱點(diǎn)城市正全面進(jìn)入房貸低折扣甚至“零折扣”時代。對此，相關(guān)*新報(bào)告認(rèn)為，目前基本確認(rèn)當(dāng)前全國個人購房杠桿已步入下行通道。

    房貸折扣難覓蹤影 個人購房杠桿步入下行通道

    來自融360的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：6月全國首套房平均利率為4.89%，已接近基準(zhǔn)利率，環(huán)比上升超過3%;其中，超八成的銀行無利率優(yōu)惠，32家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮，為基準(zhǔn)利率的1.05到1.2倍不等。

    在實(shí)際中，這樣的政策已不折不扣的落在了實(shí)處。山西太原的一個售樓處，銷售人員告訴記者，房貸折扣如今已經(jīng)難覓蹤影：“從今年四月開始，所有房貸折扣就全部停止了，銀行這塊只能是執(zhí)行基準(zhǔn)利率。”

    而在上海，還有部分銀行調(diào)高了首套房房貸利率。上海某銀行房貸經(jīng)理周先生說：“現(xiàn)在首套房利率都要上浮10%，我估計(jì)以后還會更嚴(yán)。”

    房貸利率全面上升，一個直觀影響就是，降低了樓市里個人購房的杠桿率。也就是說，借錢買房炒房的門檻和成本都大大提高。

    *新的一系列數(shù)據(jù)也佐證了樓市調(diào)控政策的實(shí)施效果：二季度個人住房貸款余額同比下降7%，全國居民購房杠桿率也出現(xiàn)拐點(diǎn)，二季度回落到43.9%。

    相關(guān)報(bào)告認(rèn)為，這體現(xiàn)了部分城市去年3季度以來提高*低首付比例、降低公積金提取額度等信貸政策的有效性，也反映了在政府限價(jià)政策下，開發(fā)商傾向于優(yōu)先將房源出售給全款購房者的現(xiàn)象。 房地產(chǎn)專家韓世同說，這也意味著，過去個人通過貸款加杠桿購房的樓市模式已出現(xiàn)明顯的變化。

    韓世同認(rèn)為：“借錢買房早已經(jīng)成一個普遍現(xiàn)象?，F(xiàn)在它呈現(xiàn)下行，我覺得幾乎必然的杠桿比會開始出現(xiàn)拐點(diǎn)。其實(shí)現(xiàn)在有很多城市，買了房以后能不能借得到款?放款時間有多長?都是不確定的。而且個人還貸的利率不斷在提升，二套房現(xiàn)在上浮20%甚至40%。這說明整體個人房貸方面還是存在一個不斷縮緊的趨勢。”

    房貸利率已進(jìn)入歷史*嚴(yán)時期 但停貸不可能

    從目前的情況來看，個人貸款購房，也就是購房杠桿下降的一個重要原因是，我國房貸利率已經(jīng)進(jìn)入歷史*嚴(yán)時期。從減少折扣、提升首付，到全面認(rèn)房又認(rèn)貸，再到購房貸款利率全面回歸基準(zhǔn)以上。那么接下來會不會出現(xiàn)一些購房者所擔(dān)心的停貸呢?中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉分析，雖然房貸在步步收緊，但房貸仍是大部分銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，不可能出現(xiàn)停貸的現(xiàn)象。

    張大偉說，“對銀行來說沒有必要停貸，它可以把利率提高。一方面其實(shí)是銀行利率上行，這是趨勢，房貸的難度越來越大。另外從銀行角度來說，停貸是非常大的決策轉(zhuǎn)變，過去，特別是*近兩三年，房貸是主流銀行的主要資產(chǎn)主要信貸形式，占比即使是*近有所收緊，也大概在30%以上。如果直接停貸會誤導(dǎo)市場制造恐慌?！?/p>

    降杠桿推進(jìn) 全國房價(jià)漲幅還將繼續(xù)回落

    比較全國居民購房杠桿率與70城房價(jià)指數(shù)季度環(huán)比走勢，會發(fā)現(xiàn)，居民杠桿與房價(jià)總體呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。比如，2015年3月起，居民購房杠桿和房價(jià)指數(shù)同時出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢，房價(jià)指數(shù)季度環(huán)比在去年3季度見頂，居民住房杠桿則在今年1季度見頂。而在今年3月份，一部分三四線城市出臺調(diào)控之后，2季度居民杠桿明顯回落。相關(guān)研究院預(yù)測，年底個人購房杠桿率有可能會下降到2008年以來歷史平均水平33%。

    偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉則認(rèn)為，隨著降杠桿的推進(jìn)，全國房價(jià)漲幅還將繼續(xù)回落：“因?yàn)榍捌诜績r(jià)的快速上漲跟杠桿率高有一定的關(guān)系。杠桿率下降以后，從現(xiàn)在實(shí)際數(shù)據(jù)來看，有些城市已經(jīng)在下降，有些城市是漲幅收窄。隨著杠桿率的下降，我覺得從全國房價(jià)整體來看，漲幅收窄或者穩(wěn)中有降是一個大概率事件，恐怕這也是我們這輪政策調(diào)控的一個很重要的目的?！?/p>

    從目前的情況來看，樓市降杠桿已取得成效，個人購房杠桿率步入下行通道，房價(jià)漲幅也有望繼續(xù)回落。不過，有觀點(diǎn)指出，在抑制炒房投機(jī)行為的同時，不宜對首套房利率上浮實(shí)行一刀切，從而誤傷合理的剛需群體。在廈門大學(xué)金圓研究院理事長戴亦一看來，金融機(jī)構(gòu)在房貸政策上應(yīng)區(qū)別對待各種購房者，支持購買首套房剛需客戶的積極性。

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