繼年初延續(xù)2013年翹尾行情后，全國樓市自4月開始踏入下行通道。行至今日，樓市進入深度調(diào)整期的觀點基本已成各界共識，“購房窗口期”是否已經(jīng)來臨成了購房人關(guān)注的話題。

近日，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫做客人民網(wǎng)直播訪談，在分析樓市現(xiàn)狀、回顧調(diào)控歷史之后認(rèn)為：“2008年錯過了， 2011年錯過了， 2014年又給了大家一次抄底的機會。”

現(xiàn)狀：7月房價明顯走低

任啟鑫表示，從今年5月開始很多項目的價格已經(jīng)開始出現(xiàn)松動，7月份有了比較明顯的下降。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種方式進行促銷，比如分期頭付，加大第三方折扣或團購優(yōu)惠力度等等。這些跡象表明，合適的購房機會正在到來。

但是在高端住宅市場的走勢方面，任啟鑫贊同高端項目經(jīng)常呈現(xiàn)獨立行情的觀點，任啟鑫認(rèn)為高端項目的成交量和成交價受政策層面的影響較小?？們r超過三千萬的高端項目，今年上半年依然呈現(xiàn)出了穩(wěn)中有升的態(tài)勢。主要因為超高端項目通常稀缺性非常明顯，客戶群相對穩(wěn)定，受市場整體波動的影響較小。

原因：自住房入市是頭因

談到本輪樓市下行的原因，任啟鑫表示市場變化之快，引起了亞豪的分析興趣：“4月還沒發(fā)現(xiàn)市場這么差， 5月發(fā)現(xiàn)怎么會這樣，6月徹底低點了，7月基本上就完全扭曲了。”

任啟鑫認(rèn)為，自住型商品房項目的入市是促使北京樓市快速進入下行通道的頭要原因。自住型商品房4月份正式推出，鎖定了三四十萬人規(guī)模的購房客群。從歷史數(shù)據(jù)來看，北京市年均整體成交量在十萬套左右，而自住房的入市讓三四十萬人進入觀望狀態(tài)，使剛性購房需求量大幅下降。

其次，限貸政策也是一個重要原因。次貸款的頭付比例高達(dá)70%，對于大多數(shù)普通購房人來說，都是難以承受的，改善性購房需求在這個環(huán)節(jié)受到了壓抑。同時，上半年大部分金融機構(gòu)資金量不充裕，導(dǎo)致按揭審批、放款速度放緩，也對房地產(chǎn)銷售造成一定影響。

預(yù)測：下半年房價有波動，但不會大幅降低

“小幅波動會存在，但是下半年未必會再出現(xiàn)一個價格大幅度的降低。”任啟鑫對下半年樓市做出以上判斷。

在任啟鑫看來，頭先是土地成本決定了北京樓市的下行空間有限。其次從供應(yīng)量來看，四環(huán)內(nèi)供應(yīng)量，價格下降的可能性不大。新城區(qū)里相對成熟區(qū)域的供應(yīng)量也不多，同樣不存在價格大幅下降的先決條件。從歷史水平來看，經(jīng)歷2011年的去庫存之后，北京樓市庫存水平一直處于相對低位，目前大概是九萬套左右，距離十萬套以上庫存量的歷史高位還有一段距離。再從開發(fā)企業(yè)的角度來看，任啟鑫認(rèn)為企業(yè)也存在觀望心態(tài)，對土地市場的觀望。企業(yè)若采用降價跑量政策實現(xiàn)回款后，必然將資金投入新一輪的土地購購，在目前土地價格未出現(xiàn)明顯下調(diào)的情況下，這將意味著有可能花更多的錢卻購到較差的地，高價地意味著高售價，在目前的市場條件下，高售價意味著高銷售難度，同時意味著企業(yè)的高風(fēng)險?；谶@種認(rèn)識，任啟鑫認(rèn)為，下半年房企采用大幅降價的方式來進一步刺激銷量的可能性較小。

同時任啟鑫判斷：“中長期來看，房價一定是上漲的，明年可能就會漲了。”

因此，任啟鑫建議，在目前窗口期已經(jīng)到來的情況下，購房人可以根據(jù)自身需求進行置業(yè)。

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