對(duì)于急需要回籠資金的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，眼下是個(gè)難熬的時(shí)期。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月處于低位，今年中秋小長(zhǎng)假并沒(méi)有迎來(lái)往年慣有的“金九銀十”行情。

　　不過(guò)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響更大的還是預(yù)期的改變。盡管房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道已經(jīng)實(shí)現(xiàn)多樣化，今年房企的海外融資額度也不降反升，但曾經(jīng)激進(jìn)拿地的房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始變得謹(jǐn)慎。

　　相比于尋找資金，消化庫(kù)存已經(jīng)上升為頭要任務(wù)。“現(xiàn)在庫(kù)存量這么大，是不是應(yīng)該考慮全面取消限購(gòu)，降低頭套房的頭付比例，推行差別化利率優(yōu)惠政策？”上海一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　一位接近住建部人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“市場(chǎng)分化嚴(yán)重，應(yīng)該區(qū)別對(duì)待，住建部現(xiàn)在以地方政策為主，未來(lái)不會(huì)出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一的帶有行政干預(yù)色彩的政策，而是會(huì)出臺(tái)具有長(zhǎng)效機(jī)制的房地產(chǎn)政策，會(huì)涉及土地、金融、財(cái)政、稅收方面。”

　　從“控房?jī)r(jià)”到“去庫(kù)存”

　　2003年至2013年，是中國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控十年，國(guó)務(wù)院及相關(guān)部委共計(jì)出臺(tái)70余項(xiàng)宏觀調(diào)控政策以調(diào)控房?jī)r(jià)。不過(guò)，在較近的一年時(shí)間里，房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)從曾經(jīng)的“控房?jī)r(jià)”轉(zhuǎn)為如今的“去庫(kù)存”。今年7月11日，在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上，住建部部長(zhǎng)陳政高對(duì)房地產(chǎn)政策完善提出了三點(diǎn)落實(shí)意見(jiàn)：千方百計(jì)消化庫(kù)存，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以及完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。

　　上述上海房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，銀行對(duì)房貸偏緊的政策是導(dǎo)致庫(kù)存量高企的重要原因，“中國(guó)購(gòu)房的需求量還是很大的，但是能不依靠貸款全款購(gòu)房的人還是少數(shù)，現(xiàn)在個(gè)貸非常困難，這造成了不好的市場(chǎng)預(yù)期。”他說(shuō)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月末商品房待售面積55230萬(wàn)平方米，比6月末增加802萬(wàn)平方米。

　　各地陸續(xù)取消限購(gòu)政策并未拉動(dòng)房屋成交量，去庫(kù)存還需另尋出路。

　　“中小房地產(chǎn)企業(yè)主要通過(guò)銀行貸款籌資，賣(mài)房回收資金，還有一部分則是通過(guò)利率較高的私募基金，銀行收緊貸款會(huì)使房企資金成本升高，如果中小企業(yè)銷(xiāo)售差的話，資金會(huì)非常緊張，賣(mài)不好就麻煩了。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)，“上市公司資金渠道相對(duì)多一點(diǎn)，可以更多地通過(guò)發(fā)債、增發(fā)來(lái)募集資金。海外上市公司可以進(jìn)行海外增資、擴(kuò)股，而且海外融資價(jià)格比較便宜。所以有實(shí)力的公司日子相對(duì)比較好過(guò)一點(diǎn)，小公司日子更難過(guò)一點(diǎn)。”

　　據(jù)數(shù)據(jù)提供商Dealogic公布的數(shù)據(jù)顯示，今年中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的離岸債券已達(dá)180億美元，接近去年全年總額。上述上海房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，“大家都在考慮多渠道融資，上市或者發(fā)債都是辦法，但問(wèn)題是拿了錢(qián)投資蓋房能否賣(mài)得出去？利潤(rùn)又有多少？”

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資50381億元，同比增長(zhǎng)13.7%，增速比1-6月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。與此相對(duì)比的是，中國(guó)房產(chǎn)企業(yè)的海外投資額不降反升。商務(wù)部發(fā)布的較新數(shù)據(jù)也顯示，上半年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外投資增長(zhǎng)53.3%。

　　“這種態(tài)勢(shì)恐怕還將持續(xù)，1-8月的投資增長(zhǎng)數(shù)可能還會(huì)進(jìn)一步放緩，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商投資熱情下降了，購(gòu)地不積極，后市不看好，再加上沒(méi)錢(qián)，投資增速放緩就是今年市場(chǎng)碰到的問(wèn)題。”顧云昌表示，“房地產(chǎn)調(diào)控，過(guò)去十幾年的主要目標(biāo)是降房?jī)r(jià)、控房?jī)r(jià)，現(xiàn)在指向性完全變了，變成去庫(kù)存。”

　　擺在眼前的似乎只有兩條路，要么等待鼓勵(lì)政策出臺(tái)激發(fā)購(gòu)房需求，要么自行降價(jià)促銷(xiāo)。“不到萬(wàn)不得已，誰(shuí)也會(huì)不走到降價(jià)促銷(xiāo)這一步。”上述上海房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　自今年4月起，陸續(xù)有城市取消限購(gòu)、限價(jià)政策，截至目前，只有北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞、南京七座城市尚未取消限購(gòu)政策。

　　一位住建部人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“不論是限購(gòu)或者限價(jià)都由地方政府自己定，十八大之后市場(chǎng)化是大趨勢(shì)，一切不符合市場(chǎng)情況的政策可能都要慢慢退出。”

　　但取消限購(gòu)并沒(méi)能引起足夠的市場(chǎng)反應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)把更多期待放到了銀行的信貸政策調(diào)整上，一家合肥的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“個(gè)貸難以批下來(lái)，公積金放得不多，給銷(xiāo)售造成了一定壓力。”

　　二套房貸暫不放松

　　除了取消限購(gòu)，地方政府還在尋找其他途徑來(lái)維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。7月31日，成都市財(cái)政局官網(wǎng)發(fā)布消息：省財(cái)政廳決定，從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對(duì)金融機(jī)構(gòu)按照國(guó)家政策規(guī)定向居民家庭在四川省行政轄區(qū)內(nèi)頭次購(gòu)購(gòu)自住普通商品房提供貸款，且貸款利率不超過(guò)(含)人民銀行[微博]公布的同期貸款基準(zhǔn)利率，按金融機(jī)構(gòu)實(shí)際發(fā)放符合條件貸款金額的3%給予財(cái)政補(bǔ)助。“頭套房的利率比較低，銀行利潤(rùn)少，積極性不高，地方政府鼓勵(lì)銀行把錢(qián)貸給頭套房貸者，雖然央行[微博]表態(tài)要保證頭套房貸的‘剛需’，但在具體利率優(yōu)惠上沒(méi)有松動(dòng)。”顧云昌說(shuō)。

　　央行在今年5月“喊話”保房貸，要求合理配置信貸資源，優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭頭次購(gòu)購(gòu)自住普通商品住房的貸款需求。

　　自7月以來(lái)，北京、河北等地的部分銀行頭套房貸款利率已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)，打出頭套房利率優(yōu)惠政策。不過(guò)這樣的優(yōu)惠并不具有普遍性。“二季度政府推出了一些基建項(xiàng)目、棚改項(xiàng)目，在資金上給予定向?qū)捤?。三季度之后推出的政府?xiàng)目少了，所以7月信貸特別低，這個(gè)月估計(jì)還會(huì)比較差。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，沒(méi)有更好的信貸配給渠道，就會(huì)傾向于房貸，因?yàn)槟壳跋鄬?duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，房貸更安全。”民生證券宏觀研究員朱振鑫說(shuō)。

　　四大行的中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年工、建、農(nóng)、中四大行個(gè)人住房貸款新增6595億元，與去年同期6280億元相比，小幅增加了5%。

　　不過(guò)，銀行對(duì)于發(fā)放個(gè)人房貸依然謹(jǐn)慎。據(jù)了解，商業(yè)銀行在提供房貸優(yōu)惠時(shí)會(huì)設(shè)立相應(yīng)門(mén)檻，只有滿(mǎn)足一定條件才能獲得優(yōu)惠。“政策會(huì)提到對(duì)個(gè)貸頭套房要支持，但地方銀行很難有具體回應(yīng)，或多或少都會(huì)設(shè)置一些條件，做得很窄。”中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)。

　　去庫(kù)存的壓力讓房地產(chǎn)企業(yè)將期望放在了銀行身上。“銀行在實(shí)際操作中，購(gòu)二套房的人，還款能力較強(qiáng)。但國(guó)家政策是明確支持頭套房貸款，并未放開(kāi)對(duì)二套房頭付款比例或者貸款利率，”顧云昌說(shuō)，“如果樓市進(jìn)一步下行的話，有沒(méi)有必要采取對(duì)二套房的定向的優(yōu)惠？如果二套房頭付款放松了，有助于進(jìn)一步盤(pán)活市場(chǎng)，要去庫(kù)存的話，在貨幣政策和金融政策方面，還要看進(jìn)一步的發(fā)展。”“有小變化微調(diào)是可能的，但我覺(jué)得不會(huì)有大動(dòng)作。”住建部政策研究原副主任王玨林這樣看待銀行的貸款政策。

　　上述住建部人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，“我也認(rèn)為應(yīng)該對(duì)青年人頭套房貸款比例有所支持，但頭付款比例主要受貨幣政策影響，這不是住建部能決定的，下半年會(huì)逐步調(diào)整。”“現(xiàn)在基本上就是放權(quán)給地方和相關(guān)銀行，很難有全國(guó)性的個(gè)貸優(yōu)惠政策出臺(tái)，不做價(jià)格調(diào)控，只說(shuō)加快審批進(jìn)度。畢竟現(xiàn)在如果做價(jià)格調(diào)控影響還是很大的，可能會(huì)改變市場(chǎng)預(yù)期，引起投機(jī)行為。”朱振鑫說(shuō)，“各地情況不一樣，比如住房需求旺盛的北京肯定就不會(huì)放松，應(yīng)該視地方商業(yè)銀行視情況而定，目前的默許和此前的取消限購(gòu)思路類(lèi)似，表現(xiàn)出來(lái)的就是既不打壓也不刺激。”

　　顧云昌也表示，“現(xiàn)在舉措都是為了去庫(kù)存，使房地產(chǎn)保持平穩(wěn)，而過(guò)去是想辦法控制增長(zhǎng)速度。從政策層面來(lái)看，放松限購(gòu)和房貸政策應(yīng)該會(huì)有所變化，開(kāi)發(fā)商也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整房?jī)r(jià)，所以房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)下行，不過(guò)下行速度還比較緩慢。”

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