12月8日，中共政治局分析研究2018年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)。會(huì)議提出：加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)是明年要著力抓好的一項(xiàng)工作。推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期確定發(fā)展思路、制定經(jīng)濟(jì)政策、實(shí)施宏觀調(diào)控的根本要求。

自去年“9·30”新政實(shí)施，一場(chǎng)一波三折的房?jī)r(jià)拉鋸戰(zhàn)就此展開(kāi)。在初期市場(chǎng)不畏調(diào)控快速上漲后，從3月份開(kāi)始，“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)”的四限調(diào)控在各熱點(diǎn)城市全面推進(jìn)，市場(chǎng)熱點(diǎn)逐漸從一線城市轉(zhuǎn)移到部分二三線城市。而后，租售同權(quán)、共有住房等政策出臺(tái)，長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立，多數(shù)城市房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2017年10月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)顯示，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)13個(gè)月回落。

不過(guò)，這并不意味著本輪調(diào)控已經(jīng)走到終點(diǎn)。

日前，住建部、央行、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等多部門(mén)紛紛表態(tài)，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，遏制房地產(chǎn)投機(jī)，防范資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究主任倪鵬飛對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，地方政府既是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管者，又是供應(yīng)土地以擴(kuò)大稅收的市場(chǎng)參與者，是決定住房調(diào)控是否有效，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)泡沫是否擴(kuò)大的關(guān)鍵。而目前已經(jīng)有一些地方放松調(diào)控的苗頭出現(xiàn)，需要及時(shí)警惕。

三部門(mén)表態(tài)調(diào)控不放松

12月5日，中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2017-2018）》（下稱(chēng)《報(bào)告》）顯示，2016年9月以來(lái)，調(diào)控措施、機(jī)制建設(shè)雙管齊下使市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，各方博弈處在短暫的弱均衡狀態(tài)。一方面，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和建立長(zhǎng)效機(jī)制的精神得到了很好的落實(shí)，投資和投機(jī)受到了有效的抑制；另一方面，購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)期沒(méi)有改變，只是把目標(biāo)轉(zhuǎn)向了三四線城市的樓市。另外，金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房市場(chǎng)也持樂(lè)觀預(yù)期，流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款數(shù)量持續(xù)攀升。

從過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這種調(diào)控實(shí)現(xiàn)的表面均衡非常脆弱，政策略一變化，就有大起大落的風(fēng)險(xiǎn)。因此，近日來(lái)多部門(mén)紛紛表態(tài)堅(jiān)持整體調(diào)控不放松，完善供給和保障體系，抑制投機(jī)需求，為來(lái)年房地產(chǎn)調(diào)控定下從嚴(yán)的基調(diào)。

11月21日，住建部、國(guó)土資源部和央行在武漢召開(kāi)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)了供給和需求兩端“兩手抓”。需求方面，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落。供給方面，完善住房供給和保障體系，有效調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加大對(duì)新市民的公租房保障力度，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，提高二者住房供地比例，防止高價(jià)地推漲房?jī)r(jià)。

而在金融管理方面，央行除了同兩部委在武漢會(huì)議上發(fā)聲要加強(qiáng)金融管理，平衡好房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)的資金配置，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)外，還曾在9月要求各地監(jiān)管部門(mén)指導(dǎo)銀行規(guī)范個(gè)人消費(fèi)貸款，防止消費(fèi)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

地方政府有放松苗頭

不過(guò)，倪鵬飛認(rèn)為，盡管政策部門(mén)定下了收緊的基調(diào)，能否堅(jiān)持調(diào)控“咬定青山不放松”，還要看具體執(zhí)行政策的地方政府。他表示，地方政府的作為是決定住房調(diào)控和風(fēng)險(xiǎn)升降的關(guān)鍵因素。

中原地產(chǎn)分析師曾指出，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控*成功的一點(diǎn)是因城施策，因地制宜，因此在一二線持續(xù)調(diào)控出現(xiàn)部分城市降價(jià)的情況下，三四線依然支撐了整體市場(chǎng)沖高刷新歷史紀(jì)錄，歷史次實(shí)現(xiàn)了手術(shù)刀式的精準(zhǔn)調(diào)控。

而這種精準(zhǔn)調(diào)控，顯然非常有賴(lài)于地方政府的執(zhí)行力?！秷?bào)告》認(rèn)為，房?jī)r(jià)調(diào)控政策屢次失效的一個(gè)重要根源在于地方政府的不作為，甚至逆向作為。在住房相關(guān)性基礎(chǔ)制度沒(méi)有改變的情況下，地方政府仍然需要通過(guò)土地出讓來(lái)謀求土地財(cái)政收入、推動(dòng)城市發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施完善、改善人居環(huán)境。因此，基于自身利益，地方政府在執(zhí)行調(diào)控上的堅(jiān)決性是有待商榷的。

例如，下半年多地出現(xiàn)土地拍賣(mài)出價(jià)未達(dá)到底價(jià)而流拍。中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2017年下半年一二線城市住宅土地流標(biāo)達(dá)到44宗。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，7-10月，全國(guó)35個(gè)大中城市共計(jì)流拍128宗，同比增加約37.6%。這也說(shuō)明在房地產(chǎn)行情發(fā)生變化的同時(shí)，地方政府高地價(jià)預(yù)期依然沒(méi)有改變，地方政府依然“留念”土地高溢價(jià)，對(duì)拍賣(mài)土地設(shè)置了較高的底價(jià)。

“從目前的情況看，馬上要到明年1月份，各地要換屆了，要考核增長(zhǎng)和財(cái)政的績(jī)效。所以，一些地方政府就開(kāi)始著急，已經(jīng)有一些放松的苗頭了。如果地方政府放松了房地產(chǎn)調(diào)控，甚至采取一些其他的辦法的話(huà)，房地產(chǎn)調(diào)控就有可能失效，價(jià)格還有可能進(jìn)一步上升。”倪鵬飛說(shuō)。

保剛需抑投機(jī)

因而，在對(duì)2018年的政策建議中，倪鵬飛仍然將堅(jiān)持調(diào)控不放松不動(dòng)搖，完善調(diào)控機(jī)制放在首位。他希望將2018年作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)年。不僅是單純進(jìn)行調(diào)控，而且要機(jī)制化、制度化，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的調(diào)控和促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，二者相互配合。

具體政策建議主要圍繞抑制投機(jī)和保障剛需兩方面。一方面堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖、不放松、不歇腳、不松懈；完善分類(lèi)調(diào)控，不僅僅是一二三線城市的分層調(diào)控，還要在具體城市當(dāng)中，依照剛需和改善型等不同檔次的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分類(lèi)調(diào)控；另外，一定要完善問(wèn)責(zé)機(jī)制，尤其是對(duì)地方政府，要建立地方政府組織責(zé)任和個(gè)人責(zé)任的雙重追究機(jī)制，加強(qiáng)督查，才能讓好政策有真正落地生根的機(jī)會(huì)。

保障剛需方面，建議擴(kuò)大審慎監(jiān)管實(shí)施的范圍，堅(jiān)持住房金融差別化的措施，特別呼吁恢復(fù)首套房的基準(zhǔn)利率的標(biāo)準(zhǔn)，投資二套、三套的時(shí)候可以提高利率，但作為剛需的首套房不能抑制，要保護(hù)和要支持；另外就是要加快建立多種供給主題和多種供應(yīng)形式的租售并舉的制度。形成多種供應(yīng)的主體，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、集體單位、個(gè)人、社會(huì)法人都可以參與；在整個(gè)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，支持建立占住房建設(shè)用地25%-40%的標(biāo)準(zhǔn)，其中保障房和普通商品房住房用地的比例占70%，高端商品房是30%。

同時(shí)，加快財(cái)稅體制改革，建立長(zhǎng)效機(jī)制，呼吁2018年應(yīng)該將房地產(chǎn)稅納入立法的議程，并且明確房地產(chǎn)征收的時(shí)間表，給市場(chǎng)提供前期消化的時(shí)間。

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